□一、房地产经纪的含义[1]
房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理、行纪等服务,最终以收取佣金为目的的行为。
房地产经纪有三大业务:居间、代理和行纪。
(一)居间
居间是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,撮合交易成功并从委托人处取得报酬的商业行为。
(二)代理
代理是指经纪机构在委托权限内,以委托人名义与第三方进行交易,并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。
(三)行纪
行纪是指经纪机构受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为。
□二、房地产经纪人的管理
(一)房地产经纪人的资格要求
房地产经纪人是指为当事人提供房地产信息和居间代理业务的人员。
根据《房地产中介服务管理规定》,房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员,不得从事房地产经纪业务。房地产经纪人的考试和注册办法另行制定。
为了加强对房地产经纪人员的管理,提高房地产经纪人员的职业水平,规范房地产经纪活动秩序,国家人事部与建设部于2001年制定了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》,该规定适用于房地产交易中,从事居间、代理等经纪活动的人员,明确国家对房地产经纪人员实行职业资格制度,并纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员,必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员,一律不得从事房地产经纪活动。
(二)房地产经纪人资格考试
1.房地产经纪人执业资格考试
房地产经纪人执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度,由人事部、建设部共同组织实施,原则上每年举行一次。建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲、编写考试教材和组织命题工作,统一规划、组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作。考前培训工作按照培训与考试分开,自愿参加的原则进行。
人事部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目、考试大纲和考试试题,组织实施考务工作。会同建设部对房地产经纪人执业资格考试进行检查、监督、指导和确定合格标准。
凡中华人民共和国公民,遵守国家法律、法规,已经取得房地产经纪人协理资格,并具备下列条件之一的,可以申请参加房地产经纪人执业资格考试[2]:
(1)取得大专学历,工作满6年,其中从事房地产经纪业务工作满3年。
(2)取得大学本科学历,工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年。
(3)取得双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事房地产经纪业务工作满1年。
(4)取得硕士学位,工作满2年,从事房地产经纪业务工作满1年。
(5)取得博士学位,从事房地产经纪业务工作满1年。
房地产经纪人执业资格考试合格,由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印制、人事部和建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效。
2.房地产经纪人协理从业资格考试
房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲,各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人事部负责审定考试大纲。各省、自治区、直辖市人事厅(局)、房地产管理局,按照国家确定的考试大纲和有关规定,在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。
凡中华人民共和国公民,遵守国家法律、法规,具有高中以上学历,愿意从事房地产经纪活动的人员,均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。房地产经纪人协理从业资格考试合格,由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效。
《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》发布前已长期从事房地产经纪工作并具有较高理论水平和丰富实践经验的人员,可通过考试认定的办法取得房地产经纪人执业资格,考试认定办法由建设部、人事部另行规定。经国家有关部门同意,获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员,符合本规定要求的,也可报名参加房地产经纪职业资格考试以及申请注册。
(三)房地产经纪人执业资格的注册与注销
取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员,必须经过注册登记才能以注册房地产经纪人名义执业。建设部或其授权的机构为房地产经纪人执业资格的注册管理机构。
申请注册的人员必须同时具备以下条件:(1)取得房地产经纪人执业资格证书;(2)无犯罪记录;(3)身体健康,能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作;(4)经所在经纪机构考核合格。
房地产经纪人执业资格注册,由本人提出申请,经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合格后,统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人,由建设部或其授权的注册管理机构核发《房地产经纪人注册证》。人事部和各级人事部门对房地产经纪人员执业资格注册和使用情况有检查、监督的责任。
房地产经纪人执业资格注册有效期一般为3年,有效期满前3个月,持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。在注册有效期内,变更执业机构者,应当及时办理变更手续。再次注册者,除符合本规定第17条规定外,还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。(www.xing528.com)
经注册的房地产经纪人有下列情况之一的,由原注册机构注销注册:(1)不具有完全民事行为能力;(2)受刑事处罚;(3)脱离房地产经纪工作岗位连续2年(含2年)以上;(4)同时在2个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动;(5)严重违反职业道德和经纪行业管理规定。
建设部及省、自治区、直辖市房地产管理部门,应当定期公布房地产经纪人执业资格的注册和注销情况。各省、自治区、直辖市房地产管理部门或其授权的机构负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。
(四)房地产经纪人员的职业技术能力
房地产经纪人应当具备以下职业技术能力:(1)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平,并具有丰富的房地产专业知识;(2)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定;(3)熟悉房地产市场的流通环节,具有熟练的实务操作的技术和技能;(4)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历,熟悉市场行情变化,有较强的创新和开拓能力,能创立和提高企业的品牌;(5)有一定的外语水平。
房地产经纪人协理的职业技术能力:(1)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定;(2)具有一定的房地产专业知识;(3)掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。
□三、房地产经纪机构的管理
为了建立良好的房地产经纪活动的环境,更好地进行房地产经纪活动,我国制定严格的法律制度,对房地产经纪活动进行约束和规范。
根据《房地产经纪机构管理办法》规定,房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。
房地产经纪服务合同应当包含下列内容:(1)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;(2)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;(3)服务费用及其支付方式;(4)合同当事人的权利和义务;(5)违约责任和纠纷解决方式。
建设(房地产)主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本,供当事人选用。
房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:(1)营业执照和备案证明文件;(2)服务项目、内容、标准;(3)业务流程;(4)收费项目、依据、标准;(5)交易资金监管方式;(6)信用档案查询方式、投诉电话及12 358价格举报电话;(7)政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;(8)法律、法规、规章规定的其他事项。
分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。
房地产经纪机构代理销售商品房项目的,还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。
房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定,在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。
房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目和标准,不得混合标价、捆绑标。
房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的,只能按照一宗业务收取佣金,不得向委托人增加收费。
房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同,应当加盖房地产经纪机构印章,并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。
房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前,应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容,并书面告知下列事项:(1)是否与委托房屋有利害关系;(2)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;(3)委托房屋的市场参考价格;(4)房屋交易的一般程序及可能存在的风险;(5)房屋交易涉及的税费;(6)经纪服务的内容及完成标准;(7)经纪服务收费标准和支付时间;(8)其他需要告知的事项。
房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的,应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。
房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后,方可以对外发布相应的房源信息。
房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同,应当查看委托人身份证明等有关资料。
委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同,应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的,还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。
房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。房地产经纪机构应当建立业务记录制度,如实记录业务情况。房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同,保存期不少于5年。
房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程,逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。
□四、房地产经纪机构业务的管理
根据《房地产经纪机构管理办法》规定:房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接,服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。
房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:(1)营业执照和备案证明文件;(2)服务项目、内容、标准;(3)业务流程;(4)收费项目、依据、标准;(5)交易资金监管方式;(6)信用档案查询方式、投诉电话及12 358价格举报电话;(7)政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;(8)法律、法规、规章规定的其他事项。
分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。房地产经纪机构代理销售商品房项目的,还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当包含下列内容:(1)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;(2)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;(3)服务费用及其支付方式;(4)合同当事人的权利和义务;(5)违约责任和纠纷解决方式。
[1] 罗玮:《房地产法规》,北京理工大学出版社,2012年,第153页。
[2] 人事部建设部关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知(人发[2001]128号),http://www.cin.gov.cn/zcfg/jswj/fdcy/200611/t20061101_18382.htm,2008年8月2日。
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