房地产估价师执业资格注册制度及流程

□一、房地产估价的含义

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

□二、房地产估价的原则

估价原则是专业估价人员在房地产估价活动中应当遵循的基本准则，估价人员只有遵循客观的估价原则，加之运用合适的估价方法，才能做好房地产估价。

（一）独立、客观、公正原则

遵循独立、客观、公正原则，是在房地产估价过程中，应该不受其他负面估价因素影响，客观判断，作出公正的估价结果。

（二）合法原则

房地产估价过程中，遵循合法原则，应该以估价对象产权合法、使用合法、处分合法、价格合法和估价人员行为合法为前提。

（三）谨慎原则

遵循谨慎原则，是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

（四）估价时点原则

房地产估价要求遵循估价时点原则，是估价结果应是估价对象在某一特定估价时间的客观合理价格或价值。

（五）替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

（六）最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳试用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在显示房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳的使用方式充分发挥其房地产潜力，以取得最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。

□三、房地产估价的程序[1]

房地产估价一般需要下列六个步骤：（1）获取估价业务；（2）受理估价委托；（3）选择估价方法，制定作业计划；（4）搜集估价所需材料，进行实地查勘；（5）确定最终估价金额，并撰写估价报告；（6）估价资料归档。

□四、房地产估价人员的管理

房地产价格评估人员是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的人员。《注册房地产估价师管理办法》第5条规定：“国务院建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。”我国对房地产估价人员的管理主要包括以下四个方面的内容。

（一）房地产价格评估人员的资格要求

评估人员在符合法定条件的情况下，必须参加国家统一考试。考试合格者发给资格证书或岗位合格证书。

房地产估价师执业资格实行全国统一的考试制度。原则上每两年举行一次。依照《房地产估价师执业资格制度暂行规定》，凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：（1）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；（2）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；（3）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；（4）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年；（5）取得房地产估价相关学科博士学位的；（6）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。

申请参加房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件：（1）房地产估价师执业资格考试报名申请表；（2）学历证明；（3）实践经历证明。

房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制、人事部和建设部用印的《房地产估价师执业资格证书》，经注册后全国范围有效。

（二）房地产价格评估人员的执业资格认证和注册登记制度

国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。

房地估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。

房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得《房地产估价师执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。申请房地产估价师注册需提供下列证明文件：（1）房地产估价师执业资格注册申请；（2）房地产估价师《执业资格证书》；（3）业绩证明；（4）所在单位考核合格证明。房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。人事部和各级人事（职改）部门对房地产估价师执业资格注册和使用情况有检查、监督的责任。

凡不具备民事行为能力的并且不能按上述要求提供证明文件的，不予注册。房地产估价师执业资格注册有效期一般为3年，有效期满前3个月，持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续。再次注册，应有受聘单位考核合格和知识更新、参加业务培训的证明。凡脱离房地产估价师工作岗位连续时间2年以上者（含2年），注册管理机构将取消其注册。房地产估价师执业资格注册登记内容变更，须在变更前30日内向原注册机关办理变更登记。房地产估价师执业资格注册后，有下列情形之一的，由原注册机关吊销其《房地产估价师注册证》：完全丧失民事行为能力；死亡或失踪；受刑事处罚的。

（三）房地产估价师的法律责任

根据《注册房地产估价师管理办法》第5章规定，房地产估价人员违反本规定，将承担下述法律责任。

（1）隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的，建设（房地产）主管部门不予受理或者不予行政许可，并给予警告，在1年内不得再次申请房地产估价师注册。

（2）聘用单位为申请人提供虚假注册材料的，由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

（3）以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册证书的，由国务院建设主管部门撤销其注册，3年内不得再次申请注册，并由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门处以罚款，其中没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（4）未经注册，擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的，所签署的估价报告无效，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令停止违法活动，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

（5）未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5 000元以下的罚款。

（6）注册房地产估价师或者其聘用单位未按照要求提供房地产估价师信用档案信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期未改正的，可处以1 000元以上1万元以下的罚款。

（7）县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门依法给予注册房地产估价师或其聘用单位行政处罚的，应当将行政处罚决定以及给予行政处罚的事实、理由和依据，报国务院建设主管部门备案。

（8）县级以上人民政府建设（房地产）主管部门，在房地产估价师注册管理工作中，有下列情形之一的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：①对不符合本办法规定条件的申请人准予房地产估价师注册的；②对符合本办法规定条件的申请人不予房地产估价师注册或者不在法定期限内作出准予注册决定的；③对符合法定条件的申请不予受理或者未在法定期限内初审完毕的；④利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；⑤不依法履行监督管理职责或者监督不力，造成严重后果的。

（四）房地产估价师的权利和义务

房地产估价师在经批准的估价单位执行业务。估价单位的业务范围、工作规程由建设部按国家有关规定制定。房地产估价师的作业范围包括房地产估价、房地产咨询以及与房地产估价有关的其他业务。

根据《注册房地产估价师管理办法》第24条规定，房地产估价师的权利包括：（1）使用注册房地产估价师名称；（2）在规定范围内执行房地产估价及相关业务；（3）签署房地产估价报告；（4）发起设立房地产估价机构；（5）保管和使用本人的注册证书；（6）对本人执业活动进行解释和辩护；（7）参加继续教育；（8）获得相应的劳动报酬；（9）对侵犯本人权利的行为进行申诉。

根据《注册房地产估价师管理办法》第25条规定，房地产估价师的义务包括：（1）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；（2）执行房地产估价技术规范和标准；（3）保证估价结果的客观公正，并承担相应责任；（4）保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密；（5）与当事人有利害关系的，应当主动回避；（6）接受继续教育，努力提高执业水准；（7）协助注册管理机构完成相关工作。

□五、房地产估价机构的管理

（一）概述

《房地产估价机构管理办法》所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

（二）房地产估价机构资质标准

《房地产估价机构管理办法》第33条规定，房地产估价机构不得有下列行为：（1）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；（2）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；（3）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；（4）违反房地产估价规范和标准；（5）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（6）擅自设立分支机构；（7）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；（8）法律、法规禁止的其他行为。

根据《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

1．一级资质

（1）机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；(www.xing528.com)

（2）从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；

（3）有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；

（4）有15名以上专职注册房地产估价师；

（5）在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；

（6）法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

（7）有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

（8）有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；

（9）有固定的经营服务场所；

（10）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

（11）随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

（12）在申请核定资质等级之日前3年内无《房地产估价机构办理办法》第33条禁止的行为。

2．二级资质

（1）机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

（2）取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；

（3）有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；

（4）有8名以上专职注册房地产估价师；

（5）在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；

（6）法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

（7）有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

（8）有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；

（9）有固定的经营服务场所；

（10）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

（11）随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

（12）在申请核定资质等级之日前3年内无《房地产估价机构办理办法》第33条禁止的行为。

3．三级资质

（1）机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

（2）有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；

（3）有3名以上专职注册房地产估价师；

（4）在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；

（5）法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

（6）有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

（7）有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；

（8）有固定的经营服务场所；

（9）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

（10）随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

（11）在申请核定资质等级之日前3年内无《房地产估价机构办理办法》第33条禁止的行为。

（三）房地产估价机构资质管理

申请房地产估价机构资质等级核定，应当如实向资质许可机关提交下列材料：（1）房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；（2）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；（3）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；（4）出资证明复印件（加盖申报机构公章）；（5）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；（6）专职注册房地产估价师证明；（7）固定经营服务场所的证明；（8）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；（9）随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。

房地产估价机构资质有效期为3年。资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。

（四）房地产估价机构的法律责任

房地产估价机构有《房地产估价机构管理办法》第33条规定行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。

以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，由资质许可机关给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。

未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

□六、房地产估价机构业务的管理

房地产估价的业务管理是一种民事行为，在法律上的表现形式就是房地产估价委托合同。房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同。根据《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价委托合同应当包括下列内容：（1）委托人的名称或者姓名和住所；（2）估价机构的名称和住所；（3）估价对象；（4）估价目的；（5）价值时点；（6）委托人的协助义务；（7）估价服务费及其支付方式；（8）估价报告交付的日期和方式；（9）违约责任；（10）解决争议的方法。

房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。

房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产主管部门查询房地产交易、登记信息时，房地产主管部门应当提供查询服务，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。

[1] 罗玮：《房地产法规》，北京理工大学出版社，2012年，第143—144页。