房地产法：中介服务概述

□一、房地产中介服务的含义与特征

（一）房地产中介服务的内涵

中介服务是指在经济活动中，第三方为促成交易达成从而向供需双方提供信息、咨询、经纪等服务，中介组织通过从事中介活动而收取一定费用并承担相应责任。中介服务是介于政府、企业和个人之间，为市场交易活动提供沟通、协调、咨询、经纪和评估等各项业务行为的总称。

房地产中介服务是指具有专业职业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。

（二）房地产中介服务的特征

从一般特征来看，与房地产开发、房地产交易等房地产经营活动相比，房地产中介具有以下三个基本特征[1]。

1．投资少、风险小

房地产中介不需要投入大量资金，主要依赖掌握的技术、信息和劳务来提供相关服务，风险较低。

2．专业性、技术性强

房地产市场是较为特殊的市场，房地产从开发到交易的各个环节，涉及大量专业性、技术性较强的事务，从事房地产中介服务的人员如果不具备必要的专业知识和技术技能，那么就很难处理这些纷繁复杂的事务。

3．独立性、附属性并存

房地产中介服务是随着房地产开发和交易的发展而发展起来的，从功能上看，它只是房地产开发和交易的媒介，离开了房地产开发和房地产交易，也就没有独立存在的必要。但是，房地产中介服务机构又是独立性较强的专业行业，开展房地产中介服务，有助于房地产市场的繁荣和规范化。

从法律特征来看，房地产中介服务是一种民事法律关系，是中介服务的主体针对当事人委托的事项进行的居间性有偿劳务合同。其法律特征表现如下[2]：

（1）房地产中介不从事具体的房地产开发经营活动，服务内容仅限于房地产相关业务行为。具体包括为房地产开发、交易与经营管理提供咨询、经纪、估价、策划、广告、保险、法律服务等各项业务服务。

（2）房地产中介服务主体与委托人之间建立的是一种平等、自愿的民事法律关系，当事人之间的法律地位是平等的。

（3）房地产中介服务属于提供机会的劳务性质的行为。行为人只是按照委托人的要求，为委托人实现某种目的创造条件，提供方便和帮助，但并不直接参加委托事项的投资和经营。

（4）房地产中介服务是一种有偿的民事行为。行为人为委托人提供服务，其收益方式是向委托人收取劳务费、中介费、佣金、咨询服务费等。

房地产中介服务有两个明显特征：委托服务和有偿服务。委托服务是就要受当事人的委托，提供当事人所要求的特定服务；有偿服务决定了房地产中介是一种服务性的经营活动。

□二、房地产中介服务法律关系

房地产法律关系可以从主体、客体和内容三个要素来分析。

具体来看，房地产中介服务法律关系的主体是委托人和中介人。其中，委托人可以是自然人、法人或其他组织；中介人必须是依法成立的专门从事房地产中介服务业务的法人组织。客体是房地产中介服务行为，是中介人为委托人提供的以房地产为服务内容的中介服务行为。内容是在房地产中介服务合同中约定，对双方当事人皆有约束力的权利义务关系。

通常来说，房地产中介服务合同的内容主要包括：当事人的姓名或名称、住所；中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同有效履行期限；中介收费金额和收费方式、时间；违约责任和纠纷解决的方式；当事人约定的其他内容。

在具体的房地产中介服务活动中，房地产中介服务机构的权利和义务有不同的表现形式。

（一）房地产中介机构（人）的权利[3]

1．请求报酬权

房地产中介人为委托人提供中介服务后，委托人应当向其支付报酬服务费，中介人有权请求委托人支付。房地产中介人只有在房地产中介合同履行完毕之后，才能收取约定或规定的交易成功中介费；如果中介合同不能履行或者不能完全履行，房地产中介人不能收取或者减少收取费用，但基于对方当事人过错造成的除外。

2．调查权或请求协助权

房地产中介人执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，并可以要求察看房地产现场。对此，委托人应当协助并且提供方便。

3．请求赔偿权

因委托人原因给房地产中介人造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任，房地产中介人有权请求赔偿。

（二）房地产中介机构（人）的义务

1．忠诚履行中介服务的义务

房地产中介人应当按照诚实信用的原则要求，接受委托人委托后，从委托人的利益考虑，像对待自己事务那样履行中介义务。

2．回避的义务

房地产中介人与委托人有利害关系的，应当回避；委托人有权要求其回避。为防止损害委托人的利益，房地产中介人未经委托人同意，不得自己作为交易对方，与委托人进行交易。

3．赔偿义务

房地产中介人中的工作人员在履行中介服务过程中，因其过错给委托人造成经济损失的，由工作人员所在的中介机构承担民事赔偿责任，所在中介机构享有对工作人员的追偿权。

□三、房地产中介服务机构[4]

（一）房地产中介服务机构种类

《中华人民共和国城市房地产管理法》第57条规定，我国现有的房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

1．房地产咨询机构

房地产咨询是指为房地产开发、交易出谋划策的行为。房地产咨询机构，是指为房地产当事人提供收集、加工整理、分析市场信息，以及法律法规、政策、信息、技术等方面咨询活动的机构。房地产咨询机构在房地产市场中的业务范围主要是：为房地产开发商、有关部门、国民个人提供房地产方面的知识和情报；代理交易；受托进行项目策划和可行性研究，以及其他有关房地产投资、交易的政策、技术、法律方面的顾问，等等。

房地产咨询机构可以单独设立，也可以附设于房地产经营公司、房地产交易市场。不论何种方式设置，均应配备各种既有理论基础又有实践经验的专业人员，如房地产经济师、会计师、建筑设计师、评估师、律师等。

2．房地产评估机构

（1）概念。

房地产评估机构，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动机构。价格评估的内容主要包括土地价格评估和房地产价格总和评估。

按照《城市房地产市场估价管理暂行办法》的规定，房地产价格评估机构基本上分为两类，即政府房地产估价机构和非政府房地产估价机构（即房地产估价事务所）。

城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部分，承办本行政区域内涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用的房地产估价业务，以及受当事人委托的其他房地产估价业务。

其他要求从事房地产市场估价业务的单位，应向当地城市人民政府房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，并经工商行政主管部门核发营业执照，成立房地产估价事务所，方可开业经营。房地产估价事务所的资审条件和批准办法，由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门规定，并报国务院建设行政主管部门备案。

（2）房地产价格评估机构的工作制度。

①保密制度。

对房地产估价结果中需要保密的内容，房地产估价机构及估价事务所均不得随意向他人提供。

②异议处理制度。

当事人对估价结果有异议的，可以在收到估价结果书之日起l5日内，向原估价机构申请复核。对复核结果仍有异议的可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

委托估价发生纠纷时，双方应协商解决。协商不成时，当事人可以向当地房地产仲裁机构申请仲裁．也可以向人民法院起诉。

③收费制度。

委托估价机构或估价事务所进行的房地产估价项目，当事人应当向承办单位缴纳估价费。估价费标准由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门制定，报物价行政主管部门批准实施。任何单位和个人不得擅自提高或变相提高收费标准。

④估价人员资格认证制度。

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产估价的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，方可上岗工作。估价人员的资格证书和注册办法，由国务院建设行政主管部门规定。

⑤回避制度。(www.xing528.com)

房地产估价人员如与申办估价项目的当事人有直接利害关系，应当主动回避。

⑥责任制度。

房地产估价人员有下列行为之一的，房地产行政主管部门可以根据情节，给予警告、通报批评直到吊销估价人员资格证书，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任：不按照估价程序和价格标准，造成严重估价失误的；弄虚作假，故意抬高或者压低标的物的价值或价格的；利用工作之便牟取私利的；因工作失职给国家和人民财产造成重大损失的。

3．房地产经纪机构

所谓房地产经纪，即房地产交易中的居间行为。房地产经纪机构，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动机构。房地产经纪机构在完善市场媒介、提高成交率和加速房地产流通等方面具有重要的作用。房地产经纪机构的主要活动范围涉及诸多方面：房地产买卖、租赁、调换、抵押以及土地使用权的让渡等房地产流通领域中的中介活动；接受委托代理房地产策划、广告、咨询、估价、法律服务等服务性工作。

房地产经纪机构应当符合法律规定的设立条件。如房地产经纪机构应有其名称、组织机构、固定的服务场所、必要的财产和经费，等等。房地产经纪机构应当取得营业执照后进行经营。房地产经纪人应具备一定的专业知识，并经过培训和考核。房地产经纪机构和房地产经纪人应当合法、公开地开展服务，并依法纳税。房地产经纪人与委托人应当订立《房地产经纪合同》。

4．其他机构

（1）房地产公证机构。

按照我国的公证制度，不专设房地产公证机构，但房地产公证业务己成为公证机关的重要业务。

公证机关的房地产公证业务主要有：

①国有土地使用权出让公证，包括拍卖、招标出让的现场监督公证和出让合同公证；

②房地产开发公证，包括房地产开发项目勘察设计合同公证、建筑安装工程承包合同公证；

③房地产转让公证。包括房地产买卖合同公证、房地产赠与合同公证（或赠与书公证、受赠书公证）、房地产互换合同公证、商品房预售合同公证；

④房地产抵押合同公证；

⑤房屋租赁合同公证；

⑥房地产继承权公证，包括法定继承权公证、遗嘱公证、遗嘱继承权公证、遗赠扶养协议公证。

（2）房地产律师机构。

近几年来，因房地产业发展的需要，各地成立了—定数量的房地产专业律师事务所，有的非房地产专业律师事务所也设置房地产事务部。

房地产律师事务所的主要业务是：

①接受房地产行政机关、房地产开发经营企业的聘请，担任法律顾问，参与聘请单位的房地产开发、经营、管理、服务活动中的法律决策和内部规章制度管理；

②接受房地产民事案件当事人的委托，担任代理人参加诉讼；

③接受房地产行政案件当事人的委托，担任代理人参加诉讼；

④接受非诉讼事件当事人的委托，提供法律帮助，或者担任代理人，参加调解、仲裁活动；

⑤解答房地产法律咨询，代写房地产诉讼文书和其他有关房地产法律事务的文书；

⑥为房地产开发项目提供综合性的法律服务。

（二）房地产中介服务机构的管理[5]

从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务的主管部门应当根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房地产中介服务机构条件，审查批准成立房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构等。房地产中介服务机构取得营业执照后才可经营。

1．房地产中介服务机构的设立条件

房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务机构应具备下列五个条件。

（1）有自己的名称和组织机构。

房地产中介服务机构作为独立的法人，必须有自己的名称，并以自己的名义从事房地产中介服务，享受权利，承担义务。机构的名称就是某一机构区别于其他机构的标志。例如“×××房地产咨询公司”、“×××房地产价格评估事务所”、“×××房地产经纪公司”、“×××房地产业协会”、“×××房地产律师事务所”、“×××公证处”、“×××房地产纠纷仲裁委员会”等。房地产中介服务机构取名时，应当遵守《企业名称登记管理规定》。这既是各个房地产中介服务机构之间相互区别的重要标志，也是设立房地产中介服务机构的一个必要前提条件。

房地产中介服务机构应当设立自己的组织机构，即领导机关（如公司董事会、董事长、经理、事务所主任，等等）和业务部门（如公司或事务所的业务部、事务部、人事财务部等）。房地产中介服务机构的组织机构对内管理机构事务，对外代表该机构从事民间活动。组织机构所进行的业务活动的法律后果由房地产中介服务机构承担。房地产中介服务机构的组织机构主要包括决策机构、执行机构和监督机构。

（2）有固定的服务场所。

固定的服务场所是指房地产中介服务机构进行业务活动的所在地，是房地产中介服务机构开展业务活动的基本空间。房地产中介服务机构的服务场所不同于其住所，固定的服务场所可以有多个，但住所只能有一个，房地产中介服务机构的住所为其主要办事机构所在地。

（3）有规定数量的财产和经费。

必要的财产和经费是房地产中介服务机构进行正常业务活动的基础，也是其能够独立享受民事权利和承担民事义务的财产保障。财产和经费的数量随着房地产中介服务机构的服务项目、法人性质的不同而有所差异。房地产中介服务机构在从事业务活动时，应有其必要的设施（如办公用房、办公用品、交通工具、专业设备等）和经费。此外，房地产中介服务机构的自有财产也是其对外承担民事责任的基础。

（4）有足够数量的专业人员。

房地产中介服务是一种专业性的服务和管理工作，没有相应的专业人员是无法胜任的。这些专业人员包括工程技术人员（建筑、土木工程师等）、财务会计人员（会计师、会计师等）、价格评估人员（评估师）、经济管理人员（经济师）、法律专业人员（律师、公证员、仲裁员）等。

具体来看，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。

跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应当到该业务发生地省、自治区人民政府建设行政主管部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。

（5）法律、行政法规规定的其他条件。

其他法律和行政法规对房地产中介服务机构有特殊要求的，还应当符合该要求。设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

律师事务所、公证处、仲裁委员会的设立，应当分别执行《中华人民共和国律师法》（2013年1月1日施行）、《中华人民共和国公证法》（2006年3月1日施行）和《中华人民共和国仲裁法》（1994年8月31日第八届全国人民代表大会常务委员会第九次会议通过，自1995年9月1日起施行）的有关规定。

设立房地产中介服务机构，除应符合上述五项条例外，还应符合法定程序。《中华人民共和国城市房地产管理法》第58条第2款规定：“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。”

2．房地产中介服务机构的设立程序

（1）申请。

房地产中介服务机构设立的申请人需要向当地的工商行政管理部门提出申请，并如实报告创办房地产中介服务机构所具备的各项条件，提供所需的申请资料，如法人的身份资料、申请资格认证、各项可行性分析报告和必要的经济技术资料等。

（2）审查批准。

工商行政管理部门接受房地产中介服务机构设立申请人的申请，经过对申报条件的审查，对于符合条件的，给予登记并发给营业执照；领取营业执照后，房地产中介服务机构才能从事房地产中介服务。

（3）备案。

房地产中介服务机构应在审查合格，准予设立后，持营业执照到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应到该业务发生地省、自治区人民政府行政主管部门或者直辖市人民政府房地产管理部门备案。

3．房地产中介服务机构的义务

房地产中介服务机构是自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，在执业过程中应该遵循以下义务：（1）遵守有关的法律、法规和政策；（2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；（3）按照核准的业务范围从事经营活动；（4）按规定标准收取费用；（5）依法缴纳税费；（6）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

[1] 房绍坤：《房地产法》（第四版），北京大学出版社，2011年，第246页。

[2] 陈耀东：《房地产法》（第二版），复旦大学出版社，2009年，第227页。

[3] 陈耀东：《房地产法》，清华大学出版社，2012年，第264页。

[4] 陈耀东：《房地产法》（第二版），复旦大学出版社，2009年，第230页。

[5] 房绍坤：《房地产法》（第四版），北京大学出版社，2011年，第254—256页。