房地产保险：定义、当事人和投保要点

□一、房地产保险概述

（一）房地产保险的概念

房地产保险就是以房屋在设计、营建、销售和服务等环节中房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险[1]。一般而言，房地产保险类型主要有房地产财产保险、房地产抵押贷款保险、建筑工程险、房屋质量保险等[2]。

（二）房地产保险的特征

房地产财产保险属于财产保险，是以房屋及其相关利益为保险标的的保险，包括商品住宅保险、自购公有住房保险、住房综合保险等。所报的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修等财产。房地产责任保险，主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，又称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。房地产人身保险，主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。

个人住房抵押贷款房屋保险是随着我国住房制度改革，作为一种住房贷款融资的担保方式而被广泛采用。它是指住房抵押贷款的借款人在申请房屋贷款时，根据约定购买的险别。保险人承担因约定保险事故的发生所造成财产损失的保险金赔偿责任，或被保险人因伤亡、疾病、失业等原因不能按期偿还贷款本息时，代替被保险人支付的险种。个人住房抵押贷款房屋保险，保险期限与贷款期限一致，并要求抵押人在投保时一次性缴清保险费。保险标的仅以签订保险合同的房屋及其附属财产为限，被保险人购房后因装修、改造或其他原因购置的附置于房屋的有关财产和其他室内财产，不属于保险标的范围。

□二、房地产保险合同的订立

房地产保险合同是指投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。

（一）房地产保险合同的订立主体

房地产保险合同的订立过程中，不仅牵涉投保人和保险人的双方当事人，同时还涉及被保险人、受益人以及保险代理人、保险经纪人等。

1．当事人

房地产保险合同的当事人是享受合同权利和承担合同义务的主体，包括投保人和保险人。保险人是指与投保人订立保险合同，并承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。开展房地产保险的保险人应当是依法取得经营房地产保险资格的企业法人。投保人是对保险标的具有保险利益，与保险人订立保险合同，并按照保险合同负有支付保险费义务的人。

2．关系人

房地产保险合同的关系人主要指被保险人和受益人。被保险人是指其财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，投保人可以为被保险人。受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人，投保人、被保险人可以为受益人。

3．辅助人

保险代理人和保险经纪人是保险合同的辅助人。保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取代理手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的单位或者个人。保险经纪人是基于投保人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位。

（二）房地产保险合同的订立程序

订立房地产保险要遵循一定的程序，具体流程如下：第一，投保人填写投保单。投保单是房地产投保人向保险公司申请订立房地产合同的书面要约。其内容主要包括投保人的名称、投保日期、被保险人或受益人的名称、保险标的名称和数量、保险责任期间、保险价值和保险金额等；第二，保险公司承保。“承保”是保险人针对投保人的保险要求审核后作出的承诺。保险人在收到投保人的投保单后，应当对投保单的内容逐一审查，符合条件的将予以接受，同意承保，保险合同随之成立。

□三、房地产保险合同的主要条款与形式

（一）房地产保险合同的主要条款

依照《中华人民共和国保险法》第19条，房地产保险合同应当包括下列事项：（1）保险人名称和住所；（2）投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受益人的名称和住所；（3）保险期间和保险责任开始时间；（4）保险责任和责任免除；（5）保险费以及支付办法；（6）保险金赔偿或者给付办法；（7）违约责任和争议处理；（8）订立合同的年、月、日。除此之外，还应包括以下两方面内容。

1．保险标的

保险标的是指作为保险对象的财产及其有关利益或者人的寿命和身体。不同险种的房地产保险合同，保险人承保的保险标的内容和范围是不一样的。

2．保险价值

保险价值是确定保险金额的根据，也是确定保险人保险责任的依据，是指保险标的所具有的实际经济价值。在财产保险中，保险标的的保险价值可以由投保人和保险人约定并在合同中载明，也可以按照保险事故发生时保险标的的实际价值确定。在房地产人身保险中，由于人身具有不可估价性，所以保险价值要在合同订立时确定。

（二）房地产保险合同的形式

投保人和保险人经过投保单的书面要约和审核承保程序，达成合意后，房地产保险合同即成立生效。实践中，房地产保险合同订立后，保险人一般会出具保险单或其他保险凭证，作为保险合同成立的书面证明。

1．保险单

保险单是保险合同的主要表现形式。它是投保人和保险人订立保险合同后，由保险人向投保人签发的保险合同的书面凭证。它完整准确地记载当事人约定的各项内容。

2．暂保单

暂保单是保险人在向投保人签发正式保险单或者保险凭证之前所具有的一种临时性保险凭证，又称临时保单。与保险单相比，它记载的内容较为简单，一般只记载当事人姓名、保险标的、保险范围、保险金额等基本内容，不涵盖保险当事人的权利义务内容。

3．保险凭证

保险凭证是一种简化的保险单，法律效力与保险单相同，但在实务中，保险凭证上不涉及保险当事人的权利义务内容，仅就房地产保险合同的重要事项予以列示。

□四、房地产保险合同的效力

（一）保险人的权利义务

1．说明义务

订立保险合同，保险人应当向投保人说明保险合同的条款内容。保险合同中有关于保险人责任免除条款、保证条款的，保险人在订立保险合同时应当向投保人明确说明，未明确说明的，该条款不产生效力。

2．保险金的赔付义务

保险金的赔付义务是危险承担义务的具体表现。根据《中华人民共和国保险法》第24条的规定，发生保险事故后，属于保险责任的，保险人要依约承担保险金的赔偿或给付义务。

3．承担必要合理的施救费用义务

保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险标的损失所支付的必要的、合理的费用，由保险人承担。

4．解除合同时的通知义务

保险合同成立后，保险人依据《中华人民共和国保险法》或合同约定主张解除合同的，应当书面通知对方，保险合同自通知书送达对方时解除。

5．收取保险费的权利

保险合同生效后，保险人有权获得相应的保险费。

6．有限制的解除合同权利

保险合同成立后，保险人一般不得解除保险合同，但《中华人民共和国保险法》另有规定或保险合同另有约定除外。根据《中华人民共和国保险法》的相关规定，保险人在以下几种情形中可以解除保险合同：投保人故意隐瞒事实，不履行如实告知义务的，或者因过失未履行如实告知义务，足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的；被保险人或者受益人在未发生保险事故的情况下，谎称发生了保险事故，向保险人提出赔偿或者给付保险金的请求的；投保人、被保险人或者受益人故意制造保险事故的；投保人、被保险人未按照约定履行其对保险的财产标的安全应尽的责任的；保险标的危险程度增加的。(www.xing528.com)

7．要求增加保险费的权利

投保人、被保险人未按照约定履行其对保险的财产标的安全应尽的责任的，以及当保险标的危险程度增加时，保险人可以要求增加保费。

（二）投保人、被保险人和受益人的权利义务

1．如实告知义务

订立保险合同时，当保险人就保险标的或者被保险人有关情况提出的询问，投保人负有如实告知义务。

2．支付保险费义务

保险合同成立后，投保人按照约定交付保险费。

3．出险及时通知义务

投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知保险人。

4．危险增加的通知义务

合同有效期内，保险标的危险程度增加的，被保险人按照合同约定应当及时通知保险人，保险人有权要求增加保险费或者解除合同。

5．施救义务

保险事故发生后，被保险人有责任尽力采取必要的措施，防止或者减少损失。

6．提供资料和证明的义务

保险事故发生后，依照保险合同请求保险人赔偿或者给付保险金时，投保人、被保险人或者受益人应当向保险人提供其所能提供的与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明和资料。

7．解除合同时的通知义务

保险合同成立后，投保人依据《中华人民共和国保险法》或合同约定主张解除合同的，应当书面通知对方，保险合同自通知书送达对方时解除。

8．投保人的任意解除权

保险合同成立后，投保人可以解除保险合同，但《中华人民共和国保险法》另有规定或者保险合同另有约定除外。

□五、房地产保险合同的变更、解除与终止

（一）房地产保险合同的变更

房地产保险合同的变更包括广义的变更和狭义的变更。前者包括房地产保险合同当事人的变更和合同内容的变更，后者仅包括内容的变更。《中华人民共和国保险法》采取了广义的变更概念。该法第21条规定，在保险合同有效期内，投保人和保险人经协商同意，可以变更保险合同的有关内容。变更保险合同的，应当由保险人在原保险单或者其他保险凭证上批注或者附贴批单，或者由投保人和保险人订立变更的书面协议。这属于保险合同内容的变更。依照该法第34条的规定，保险标的的转让应当通知保险人，经保险人同意继续承保后，依法变更合同。但是，货物运输保险合同和另有约定的合同除外。这实质上为合同主体的变更。

（二）房地产保险合同的解除

房地产保险合同的解除包括约定解除和法定解除。前者是指房地产保险合同双方当事人就生效的合同达成解除合同的一致意思表示，双方达成解除合意，合同即解除。依前所述，法定解除包括投保人的任意解除权和保险人的有限制解除权。保险合同成立后，投保人可以解除保险合同，但《中华人民共和国保险法》另有规定或者保险合同另有约定除外。而保险人在保险合同成立以后，一般不得解除保险合同，但《中华人民共和国保险法》另有规定或保险合同另有约定除外。

（三）房地产保险合同的终止

房地产保险合同的终止是指因一定的法律事由的发生，保险合同双方当事人权利义务的消灭。依据《中华人民共和国合同法》第91条和《中华人民共和国保险法》的相关规定，房地产保险合同终止的原因主要有以下四种。

1．解除合同

依前所述，房地产保险合同基于法定或约定解除后，双方当事人的权利义务消灭，即合同终止。

2．履行合同

合同有效成立后即对双方当事人具有约束力，并产生相应的权利义务。依合同完全、有效地履行义务，则合同目的实现，合同终止。这是最主要的合同终止原因。

3．行使终止权

根据《中华人民共和国保险法》第43条规定，保险标的发生部分损失的，在保险人赔偿后30日内，投保人可以终止合同；除合同约定不得终止合同的以外，保险人也可以终止合同。保险人终止合同的，应当提前15日通知投保人，并将保险标的未受损失部分的保险费，扣除自保险责任开始之日起至终止合同之日止期间的应收部分后，退还投保人。

4．保险标的物的灭失

房地产保险合同的标的物为不动产房地产，如其非因保险事故的缘由而消灭，则由于合同标的物的不存在而合同终止。

□六、案例分析：住房抵押贷款保险的责任承担

（一）案情介绍

2003年3月，魏某与M银行订立住房消费借款合同。双方约定，M银行向魏某发放住房消费贷款30万元。借款期限两年，按季还本付息56 432．19元，若魏某不能按期足额还本付息时，M银行有权提前收回已发放的贷款，并按规定对逾期本金按每日1％计收逾期利息。之后，魏某、M银行与保险公司签订了分期付款消费贷款履约保险合同。保险合同约定：魏某为投保人。保险公司为保险人，M银行为被保险人，M银行向魏某发放10万元住房消费贷款，魏某向保险公司购买分期还款履约保险险种，若魏某连续6个月未履行合同规定的还款计划，保险公司负责向M银行赔付所欠所有未清偿的贷款本息及逾期利息，保险金额为20万元，保险费为12 080元，由魏某一次性支付。合同签订后，银行依约发放贷款，魏某于同日向银行出具借款凭证，并向保险公司支付了保险费。此后，魏某按期还款两次后，就未履行其还款义务达9个月之久。M公司遂起诉法院，要求保险公司承担相应保险责任，但保险公司认为魏某尚有还款能力，拒绝承担保险责任。

（二）案情解析

1．本案的争议焦点

本案的争议焦点在于住房消费贷款保险合同中，保险公司能否以购买人具有偿还能力为由拒绝承担保险责任。

2．本案的处理

本案中魏某、M银行与保险公司签订的住房消费贷款保险合同属于保证保险合同，其目的在于补充魏某的还款能力。保证保险合同是财产保险的一种，是指由作为保证人的保险人为作为被保证人的被保险人向权利人提供担保的一种形式，如果由于被保险人的作为或不作为不履行合同义务，致使权利人遭受经济损失，保险人向被保险人或受益人承担赔偿责任。保证保险合同是填补损害的一种方式，具有保障债权的功能，是独立存在的合同。

案件中，住房消费贷款合同有效成立后，投保人魏某依约缴纳保险费，依约履行保险合同项下义务，保险公司应当按照约定承担相应的责任。只要约定的保险事故发生时，保险公司就应按照赔付请求承担赔偿责任，不得以任何理由规避责任，而赔偿范围以保险金额为限。

此外，保险公司对魏某所欠M银行的贷款本息承担了保险金额范围以内的赔偿责任后，保险公司有权向债务人魏某追偿。

[1] 房地产保险主要涉及以房屋及其相关权益为保险标的的保险，土地因其意外丧失或毁损的风险小，所以实务中较少有相关的险种，但是为了本教材的前后名称的一致性，统一称为“房地产保险”。

[2] Wertheimer，Robert M．Managing Risk and Insurance Language for a Landlord's Lease［J］．Real Estate Review，2010（39）。