□一、房屋租赁概述
（一）房屋租赁的概念和特征
1．房屋租赁的概念
房屋租赁，是指房屋的所有人或经营管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁可以看作是出租人有期限地出让房屋的使用权、占有权、收益权，换回承租人支付的对价。
2．房屋租赁的特征
房屋租赁具有以下特征[1]：
（1）出租人必须是房屋所有权人或其代理人。公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
（2）房屋租赁的标的物是作为不动产的房屋，不同于其他财产，是特定物，不是种类物。
（3）房屋租赁是双务、有偿的法律行为。在房屋租赁关系中，出租人和承租人都享有权利和承担义务。出租人有将房屋交付给承租人的义务，同时承租人也有向出租人支付租金的义务。
（4）租赁不发生产权的让渡和转移。房屋所有权人只是将房屋的占有权、使用权、收益权在租赁期间内有偿地让渡给承租人，承租人并不取得房屋的产权。
（二）房屋出租的禁止性规定[2]
自然人、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。除了法律禁止性规定的部分房屋外，绝大多数房屋是可以出租给承租人居住或从事经营活动的。但法律禁止出租的房屋则绝对不允许有出租行为。《中华人民共和国商品房屋租赁管理办法》明确规定，有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。
□二、房屋租赁的种类[3]
按照不同标准，房屋租赁可以有多种分类。主要有以下几种：
（一）按租赁房屋的所有权性质分为公房租赁和私房租赁
1．公房租赁
公房租赁，是指公房所有人或管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。包括国有房屋租赁和集体所有房屋租赁。
公房租赁，具有以下特点：
（1）公房租赁中的出租人可能是公房所有人，也可能是公房经营管理人。其中，集体所有房屋出租人是劳动群众集体经济组织，国有直管公房的出租人为所有人（国家）的代表即政府房产管理部门，国有自管公房的出租人为国家授权的机关、团体、企事业单位。
（2）公房租赁要签订合同，合同内容多由出租人单方规定。目前有的地方政府制定地方政策统一贯彻执行。
（3）公房租赁的租金较低。由于公房租赁的主要宗旨是贯彻国家住房福利制度，由出租人代表国家进行合理调配，照顾居住困难的用户，因此，租金较低。
（4）公房租赁的期限较长。公房租赁合同通常只规定租赁始期，而不规定终期，并且各地一般规定承租人死亡后，其同住亲属还可继续租赁原住房。
2．私房租赁
私房租赁是指以公民个人所有的房屋为租赁物的租赁。私房租赁法律关系的双方当事人一般限于公民个人，出租人通常是房屋的所有人，其与承租人之间的关系是完全的平等主体之间的关系，遵循一般的民法原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条规定：“租用房屋从事生产经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款”。
（二）按照租赁房屋的用途可分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁
1．住宅用房租赁
住宅用房租赁是以生活居住为目的的房屋租赁。住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。在进行住宅用房租赁时应注意以下四点。
（1）房屋产权必须清楚。房屋出租人必须是房屋所有人、法定继承人、共有人或其代理人。所有人的房屋必须有房屋所有权登记或变更手续。
（2）必须是自住有余。即不得将私房出租，而自己去承租公房；更不得强迫房屋产权人出租自住面积并没有多余的房屋。
（3）凡私有房屋出租给外国及港澳台地区派驻机构使用的，应由房屋管理机关及有关部门代理租赁行为。
（4）房屋租金由双方按房屋所在地人民政府规定的私房租金标准，协商议定，不得任意抬高。不得以任何方式收取变相押金，也不得将税款转嫁给承租人，否则由有关行政管理机关没收其非法所得，并可处以罚款。
2．非住宅用房租赁
非住宅用房租赁，主要是指住宅用房以外的房屋租赁，包括以盈利为目的的从事生产、经营活动的房屋租赁及其他。包括两类：
（1）生产性用房，如工业、交通运输业务等部门的厂房、车间等；(www.xing528.com)
《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第7条规定：租赁房屋从事生产经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
□三、房屋租赁合同
房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金，并在租赁关系终止时将房屋返还给出租人的协议。租赁房屋，当事人应当签订书面租赁合同。一般来讲，房屋租赁合同应当包括以下主要内容：合同当事人，即出租人和承租人的姓名、名称和住所；标的物，即出租房屋的坐落、面积、装修及设施状况；租赁用途，合同应载明允许承租人将出租房屋作为何种用途使用；租金及交付方式；房屋修缮责任；租赁期限，合同应当载明明确的租赁期限，如是定期租赁合同，还应明确合同期满的日期；违约责任；变更和解除合同的条件；纠纷的解决；当事人约定的其他条款。对此，我国相关法律法规对房屋租赁合同的有关内容进行了明确的规定。
（一）房屋租赁合同的内容[4]
《中华人民共和国合同法》第12条规定，一个合同一般应包含以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的办法。同时，房屋租赁合同是一种具体的合同关系，它除了具有一般合同的特征外，还有一些特性。根据《中华人民共和国商品房屋租赁管理办法》第7条规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（1）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（2）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（3）租金和押金数额、支付方式；（4）租赁用途和房屋使用要求；（5）房屋和室内设施的安全性能；（6）租赁期限；（7）房屋维修责任；（8）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（9）争议解决办法和违约责任；（10）其他约定。
（二）房屋租赁当事人的权利与义务[5]
《中华人民共和国合同法》对房屋租赁双方当事人的权利与义务作了如下规定：
1．出租人的权利与义务
房屋出租人享有以下权利：
（1）依照合同规定向承租人收取租金的权利；
（2）在租赁合同有效期内，对承租人的使用房屋的情况进行监督和检查的权利；
（3）在租赁期限届满时，收回出租的房屋的权利。
出租人在享有上述权利的同时，还应履行以下义务：
（1）出租人依照合同的约定，将租赁房屋转移给承租人占有。出租人未按期交付房屋的，应当支付违约金；如给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
（2）出租人除了依照法律规定和合同约定保证交付的房屋适合于使用、收益以外，还应当定期对出租房屋进行检查维修，保护房屋和设备的完好，保障承租人的居住安全和正常使用。房屋如因自然原因等不可抗力而发生毁损灭失的风险时，出租人应承担损害后果，如给承租人造成损害的，还应当给予适当的经济赔偿。而无论出租人是否尽到了维修义务，当租赁房屋危及承租人安全时，承租人都可以随时解除合同。
（3）不得损害承租人的利益，出租人在租赁期限内，转让房屋所有权的，房屋受让人应继续履行原租赁合同的规定，出租方有义务向房屋受让人讲明房屋已出租的情况。
2．承租人的权利与义务
房屋承租人享有以下权利：
（1）在租赁合同有效期内占有、使用房屋的权利；
（2）在租赁合同有效期内，房屋发生自然损害时要求出租人及时修复的权利；
（3）房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；
（4）在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋时，承租人在同等条件下有优先承租权。
承租人在享有上述权利的同时，还应履行以下义务：
（1）承租人应当按照合同约定的数额、期限和方式支付租金，不得拖欠或拒交，否则应负迟延履行债务的责任，支付违约金；
（2）承租人应当严格按照租赁合同的约定或者租赁房屋的性质，合理使用房屋，不得擅自改变其权利的内容。原则上承租人不能改变租赁物的现状，如将租赁房屋拆改、扩建或增添，改变或增加设施等，除双方另有约定或经过出租人同意之外，否则承租人应负恢复原状或赔偿损失的义务，并且出租人对此有解除合同的权利；
（3）承租人不得对承租房屋进行破坏性使用，并应采取措施预防第三人对该房造成破坏。承租人按照合同约定或租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的，不承担损害赔偿责任；
（4）租赁关系终止后，承租人应将租赁房屋返还出租人。在租赁合同定有期限时，应自期限届满时返还；未定期限的，自一方或双方同时提出终止合同的宽限期届满时，承租人应当返还租赁房屋；在因其他原因而使合同终止的，终止后承租人即应立即返还。
[1] 李延荣、周珂：《房地产法》（第四版），中国人民大学出版社，2012年，第145—146页；罗玮：《房地产法规》，北京理工大学出版社，2012年，第101—104页。
[2] 李延荣、周珂：《房地产法》（第四版），中国人民大学出版社，2012年，第137页。
[3] 陈耀东：《房地产法》，清华大学出版社，2012年，第252页；李延荣、周珂：《房地产法》（第四版），中国人民大学出版社，2012年，第146—148页。
[4] 陈耀东：《房地产法》，清华大学出版社，2012年，第252—253页；李延荣、周珂：《房地产法》（第四版），中国人民大学出版社，2012年，第149—151页。
[5] 陈耀东：《房地产法》，清华大学出版社，2012年，第252—253页；李延荣、周珂：《房地产法》（第四版），中国人民大学出版社，2012年，第148—149页。
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