房地产法规-房地产法

□一、房地产开发概述

（一）房地产开发的概念

所谓开发，是指以荒地、矿山、森林、水力等自然资源为对象，通过人力加以改造，以达到人类所用目的的一种生产活动。房地产开发是最接近于开发原意的一种经济活动和过程，即是以土地与房屋为对象进行的建设开发。我国房地产业是以城市建设综合开发为起点的。根据城市建设统一规划，合理布局、综合开发、配套建设的原则，从房地产开发流程来说，广义的房地产开发包括立项、取得土地使用权、土地开发、房屋建设、房屋租售等过程[1]。

从房地产开发的规模来考察，可分为单项开发、小区开发、成片开发。单项开发是一种开发规模小、占地少、项目功能单一、配套设施简单的开发形式，往往是作为新区总体开发或老城区改造中的一个相对独立的项目。小区开发，它是一种开发范围内基础设施和配套项目齐全、功能完善的开发形式。成片开发，一般是范围大、项目多、投入资金巨大、建设周期长的综合性开发。

从房地产开发的再生产角度，可分为开发和再开发。开发一般是指在原有城市建成区范围之外进行，亦称新区开发，如20世纪90年代开始的上海浦东新区开发；再开发则是指对原有房地产的更新改造，在原有城市建成区范围之内进行，亦称旧区开发。

（二）房地产综合开发

房地产综合开发，是指根据城市总体规划和城市发展的要求，在选定的区域内对房屋建筑、配套设施和基础设施等建设项目，进行全面规划、合理安排、分期施工、协调发展，以取得良好经济效益和社会效果的一种房地产开发活动。这种开发形式是房地产开发发展的高级阶段，它一般用于小区开发和成片开发，并且具有开发的统一性、配套性、系统有序性、整体性、科学性等特征。

实行房地产开发和房地产综合开发，有助于建设综合功能更趋完善、结构更加合理的现代化城市；有助于促进城市基础设施和公用事业、配套设施的建设和完善；有助于合理安排各个建设项目的工程进度和周期及其相互之间的衔接，提高建设工程项目的经济效益和社会效益；有利于改善城市居民住房的居住质量和居住环境。

（三）房地产开发的总体流程

按照工作的时间顺序和工作内容的不同。可以把房地产开发的建设过程划分为项目建设准备阶段、建设阶段、竣工验收阶段、租售阶段。其中还涉及勘察与设计、土地征收、招标投标、施工报建、工程监理等重要内容[2]。

□二、投资决策分析阶段

投资决策分析是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似项目的可行性研究。

（一）可行性研究的内容

可行性研究是房地产开发项目决策的最主要的工具，可行性研究既要分析项目投资的技术、经济、工程合理性与可行性，又要为项目如何实施提供具体方案。当然，按照可行性研究所处的不同阶段，可行性研究由粗至细可分为三种形式：投资机会分析、初步可行性研究、详细可行性研究。在详细可行性研究中，一个完整的可行性研究需要包括以下内容[3]：

（1）房地产投资项目背景的研究；

（2）房地产投资项目的行业市场分析；

（3）房地产投资项目的项目概述；

（4）房地产投资项目的规划设计及建设方案的选择；

（5）房地产投资项目的经济及社会效益评价；

（6）房地产投资项目的项目风险评估；

（7）房地产投资项目的现金流量以及资金筹措；

（8）房地产投资项目的开发思路和项目实施进度；

（9）房地产投资项目的研究结论及建议。

（二）可行性研究的作用[4]

可行性研究是对房地产开发商的重要依据。因为房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长、投资风险高等特点项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力。这样会加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。可行性研究对金融机构而言，也是其放贷款的依据。金融机构要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上，判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。可行性研究对国家政府部门而言也非常重要，因为如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。因此，房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。

（三）可行性研究的依据[5]

（1）国家和地区经济建设政策、方针和长远规划经济发展水平；

（2）商业房地产价格；

（3）城市居民收入水平和消费习惯；

（4）城市总体规划、商业网点建设规划；

（5）批准的项目建议书；

（6）土地利用规划及城市规划设计条件；

（7）自然、地理、气象、水文地质、社会经济等资料；

（8）开发技术水平；

（9）城镇化水平、经济运行参数和指标等。

（四）可行性研究的审批[6]

《国务院关于投资体制改革的决定》的规定，政府投资项目需要经过发展改革委进行可行性研究报告的审批，送交审批时需要提交以下文件：

（1）可行性研究报告；

（2）规划部门关于工程设计方案审查意见通知书和审定的总平面图复印件；

（3）建设用地预审报告或土地出让合同复印件；

（4）项目联合建设（或合资、合作）合同书；

（5）拆迁安置方案审查意见；

（6）行业主管部门关于工程可行性研究报告的行业审查意见书；

（7）除各级财政性资金外的建设资金已落实来源的有效证明文件，其中对项目自有资金由有资格审计事务所或会计师事务所出具验资报告，对信贷资金需由有银行分行以上机构出具承贷意向书；

（8）基本情况表，招标初步设计方案（含招标方式、招标组织形式等）；

（9）项目环境影响评价报告书；

（10）有资质的投资咨询机构或专家评估的意见；

（11）项目建设书批准文件复印件；

（12）其他特殊规定必备的材料。

□三、工程勘察与设计阶段

当通过投资决策研究确定了具体的开发地点及办理好申请用地手续之后，房地产开发就进入开发的前期准备工作。前期准备阶段的主要工作和任务主要包括购置开发场地、工程勘察、规划设计、征地、拆迁安置、补偿、施工现场的“七通一平”或“三通一平”。

（一）勘察与设计的工作内容[7]

房地产勘察与设计是房地产开发企业前期重要的步骤，它的工作内容包括依法承揽、成果合约、质量负责、事故处理。

房地产开发企业要依法承揽房地产勘察与设计的建设工程，从事建设工程勘察、设计的单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单位的名义承揽工程。禁止勘察、设计单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。勘察、设计单位不得转包或者违法分包所承揽的工程。

勘察设计的文件要依据有关法律法规签订成果合约。勘察设计的文件应当符合有关法律法规、工程质量安全标准、勘察设计技术规范以及合同约定。勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果必须真实、准确。设计单位应当根据勘察成果文件进行工程设计，设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明工程合理使用年限。设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明。设计单位在设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商。

勘察设计单位要对期工程建设的质量负责所以、勘察设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察设计，并对其勘察设计的质量负责。注册建筑师、注册结构工程师等注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责。

勘察与设计对工程质量事故负有重要责任，设计单位应当参与建设工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故提出相应的技术处理方案。

（二）工程方案设计阶段审查[8]

1．建设用地申请审查

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》相关规定，取得批准文件后的建设项目须向土地、房屋行政主管部门提交申请以获得主管部门签发的建设用地批准书。这一过程需要提交的文件有：建设用地申请；规划用地手续；拆迁安置情况、征地批复、红线图、交地书；营业执照、开发资质证书、代码证、委托证明；挂牌确认书；1∶500现状地图。

2．用地规划许可证的核发

根据《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

这一过程需要提交的文件有：申请报告；建设工程规划设计方案图；规划设计说明书；用地批准文件；开发资格证明；合作联建合同；红线图；彩色效果图；其他部门的批准文件。

3．防空地下室设置审查

根据《中华人民共和国人民防空法》及地方相关管理条例的要求，房地产工程方案设计阶段需要向人民防空主管部门提交以下文件以获得建设项目防空地下室设置意见书：立项计划或批文；选址意见书，设计条件、要求通知书、方案设计审查意见书；红线图、报建图（总平、平、立、剖面图）；国有土地使用证、建设用地许可证；地质勘察报告及地质灾害危险性评估报告。

4．消防专业审查

根据《中华人民共和国消防法》、《建筑工程消防监督审核管理规定》以及地方相应的消防管理条例的要求，房地产工程方案设计阶段需要向公安消防监督机构提交以下文件以通过消防设计审核：审核申报表；工程设计方案；建设项目立项批复；规划选址意见通知书；红线图；1∶500现状地形图；建筑各层平面图；设计说明专篇。

5．园林绿化审查

根据《城市绿化条例》以及地方相应的绿化条例的要求，房地产工程方案设计阶段需要向城市园林绿化主管部门提交以下文件以获取其签发的绿化工程设施审查意见书：立项批复；选址意见书；工程设计条件、要求通知书；规划红线；消防审查意见；方案设计总平面图；绿化方案设计图（项目规划红线内园林绿化工程设计方案图，含绿化配置总平图、植物配置图）；用地红线图。

6．建筑方案设计审查

根据《中华人民共和国城乡规划法》第43条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。为了通过审查，需要提供以下文件：方案申请表原件；建设工程方案设计图；设计说明书；彩色效果图；设计图模型；选址意见书；上阶段规划审查意见中要求本阶段提供的资料及有关职能部门的书面意见。

7．市政公用设施安全事项审查

根据《城市道路管理条例》要求，危及市政公用设施的建设项目需要经市政行政主管部门签发市政公用设施安全事项审查意见书。这项审查需要提交以下文件：立项批复；选址意见书；规划红线；方案设计总平面图；用地红线图；审查申请书。

8．国家安全事项审查

根据《中华人民共和国国家安全法》、《中华人民共和国国家安全法实施细则》要求，涉及国家安全事项的建设项目需经国家安全行政主管部门审查签发国家安全事项审查意见书。这项审查需要提交以下文件：立项批复；选址意见书；规划红线；方案设计总平面图；用地红线图；审查申请书。

9．机场空域安全事项审查

根据《中华人民共和国民用航空法》以及地方相应的航空管理条例要求，位于机场规划用地范围、机场净空保护范围内涉及飞行安全的建设项目需经民用航空主管部门进行机场空域安全事项审查。这项审查需要提交以下文件：立项批复；选址意见书；规划红线；方案设计总平面图；用地红线图；审查申请书。

10．河道管理方案设计审查

根据《河道管理条例》以及地方相应的管理细则要求，位于河道管理范围内的建设项目需经河道主管机关审批回复行洪与河势影响评价报告、工程建设方案以及水土保持方案审查意见。这项审查需要提交的文件因项目涉及建筑的类型不同而有所差异：如果该项目属于修建各类永久性建筑物、构筑物的，需要提交兴建建设项目的依据；建设项目的行洪与河势影响评价报告；建设项目涉及河道部分的工程建设方案、图纸及防御洪水的标准与防范措施；建设项目占用河道岸线和河道管理范围内的土地情况；建设项目的水土保持方案；如果修建各类临时建筑物、构筑物或占用河滩地开展生产经营等各类临时活动则要提交建设项目涉及河道部分的工程建设方案、图纸以及防御洪水的标准和度汛措施；建设项目占用河道岸线和河道管理范围内的土地情况；建筑物、构筑物的拆除日期。

11．文物保护事项审查

根据《中华人民共和国文物保护法》、《中华人民共和国文物保护法实施条例》以及地方相关实施细则要求，需原址保护的建设项目和在文物保护单位范围、建设控制地带内的建设项目需经文物保护行政主管部门进行文物保护事项审查。这项审查需要提交以下文件：立项批复；选址意见书；规划红线；方案设计总平面图；用地红线图；审查申请书。

12．无线电管理事项审查

根据《中华人民共和国无线电管理条例》以及地方相关实施细则要求，总体规划确定的微波通廊等建设项目需经无线电管理机构进行无线电管理事项审查。这项审查需要提交以下文件：立项批复；选址意见书；规划红线；方案设计总平面图；用地红线图；审查申请书。

13．电力设施保护事项审查

根据《中华人民共和国电力法》、《电力设施保护条例》以及《电力设施保护条例实施细则》要求，在已建、在建电力设施保护范围和保护区域内的建设项目需经电力管理部门进行电力设施保护事项审查。这项审查需要提交以下文件：立项批复；选址意见书；规划红线；方案设计总平面图；用地红线图；审查申请书。

14．港口岸线设施保护事项审查

2011年的《港口岸线使用审批管理办法》第6条需要使用港口岸线的建设项目，应当在报送项目申请报告或者可行性研究报告前，向港口所在地港口行政管理部门提出港口岸线使用申请，申请材料包括：（1）港口岸线使用申请表；（2）申请人情况及相关证明材料；（3）建设项目工程可行性研究报告或者项目申请报告；（4）海事、航道部门关于建设项目的意见；（5）法律、法规规定的其他材料。

15．防震、防雷、水利等专项审查

根据《中华人民共和国气象法》、《中华人民共和国水法》、《地质灾害防治条例》以及各地相关专项检查管理办法的要求，房地产开发项目需经防震、防雷、水利等主管部门审查并给予建设工程方案设计防震、防雷、水利等专项审查意见。这项审查需要提交以下文件：立项批复；规划红线；规划方案审查意见。

（三）初步设计审查[9]

1．消防初步设计审查

根据《中华人民共和国消防法》相关规定，处于设计阶段的建设项目须向公安消防监督机构提交申请以获得主管部门签发的建筑工程消防设计审核意见书。这一过程需要提交的文件有：消防设计防火审核申报表；方案设计审核意见书；初设图及其说明。

2．人防初步设计审查

根据《中华人民共和国人民防空法》相关规定，建设项目须向人民防空主管部门提交申请以获得其签发的建设项目防空地下室审核通知书。这一申请需要提交的文件有：立项批文复印件；规划相关文件复印件（选址、设计条件、规划红线、方案审查意见）；设计方案原件（防空地下室初步设计图纸及说明）；建设部门的初步设计审查意见书；防空地下室方案审查意见书。

3．环保初步设计审查

根据《中华人民共和国环境保护法》、《建设项目环境保护管理条例》相关规定，建设项目须向环境保护行政主管部门提交申请以获得环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”审查。这一申请需要提交的文件有：环评报审表；已通过专家评审的环评书（表）原件；环评书（表）评估报告；建设项目设计文本及总平面图、管网总图；建设项目环境保护设施设计图；污染治理方案及合同；环保工程监理合同；建设项目环境保护设计审查申请表。

4．综合管网初步设计审查

综合管网的审查根据《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。这一申请需要提交的文件有：环评报审表；已通过专家评审的环评书（表）原件；环评书（表）评估报告；建设项目设计文本及总平面图、管网总图；建设项目环境保护设施设计图；污染治理方案及合同；环保工程监理合同；建设项目环境保护设计审查申请表。

5．园林初步设计审查

根据《中华人民共和国城市规划法》、《城市绿化条例》规定，建设项目须向城市园林绿化主管部门提交申请以获得其签发的绿化工程设施审查意见书。这一申请需要提交的文件有：报建登记表；建设项目立项批复；选址意见书；工程设计条件、要求通知书；规划红线；消防初设批复及附图复印件；规划方案设计审查意见书；政府有关批文（建筑面积10万平方米以上的项目）；初设总平面图；绿地平面布置总平图；初设全套图纸；其他。

6．物管用房设置审查

根据《物业管理条例》规定，建设项目须向房屋行政主管部门提交申请进行物管用房设置审查。这一申请需要提交的文件有：规划设计图审查意见书；消防审查意见书；规划设计平面和总平面图；申请书。

□四、土地征收与房屋征收

征地包括土地征收和土地征用，房屋征收主要指对城市国有土地的征收。它一方面是房地产开发的一个具体业务，另一方面又涉及土地和房屋产权关系，是一项政策性很强的工作。

（一）土地征收与土地征用的区别[10]

我国《宪法》、《土地管理法》都规定国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收和征用是两种不同的制度。征收是变更被征物的所有权归属，征用只是改变被征物的使用权。通过征收，所有权的变更一般是永久性的，征收使用权一般是临时的、有期限的。

（二）土地征收与房屋征收的工作内容

土地征收是指国家为了公共利益的需要，运用行政权力依照法律规定的权限和程序，将原属于农民集体所有的土地转为国家所有并给予补偿的行为。土地征收是一种行政行为，具有补偿性、引起土地权属的变更、为了公共利益等特点。土地征收补偿费指国家建设征收集体土地过程中，是用地单位支付给被征地单位的各种费用的综合。依据《土地管理法》规定，主要包括：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、被征地农民的社会保障费用[11]。

房屋征收是指为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋及其他不动产，按照法律规定的权限和程序强制取得以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的行为[12]。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条明确规定了房屋征收的法定条件和具体要求。

土地征收和房屋征收工作完成之后，房地产开发企业通过支付出让费（有时也可通过房地产开发企业之间的转让）就正式取得了土地的使用权。房地产开发就进入了“三通一平”或“七通一平”工作。“三通”是指通电、通水和通道路；“七通”是指通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热、通邮。“一平”则是指平整土地。房地产开发前期工作是房地产开发进入建设阶段的必要准备，它直接关系着房地产开发产品的质量、工期和投资效益。因此，房地产开发企业必须做好开发前期各项准备工作。

（三）征地与房屋征收过程中的审查

1．土地使用权证书的核发[13]

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》相关规定，取得批准文件后的建设项目须向土地、房屋行政主管部门提交申请以核发国有土地使用权证书。这一过程需要提交的文件有：权属申请书；申请人身份证明、营业执照；县级以上人民政府建设用地批准文件和用地红线图；勘测定界报告；出让合同、出让金缴纳凭证；原土地房屋权属注销的证明。

2．城市房屋征收许可

征收城市房屋按照《国有土地征收与补偿条例》的第2条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，确需征收房屋的各项建设活动，由项目单位提出申请，发展改革、国土资源、规划等部门根据我市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划分别出具相关意见（含征收房屋范围红线图）。

□五、建设阶段

建筑施工阶段是房地产开发企业产品的生产过程，是最终实现项目开发，完成开发任务的关键环节。施工进度的快慢、工程质量的好坏、工程造价的高低都会影响到整个项目开发任务能否按时、优质、高效地完成。因此，在此阶段，房地产开发企业（发展商或开发商）必须做好两个方面的工作：一是选择适当的建筑商，即建设主体；二是对建设客体即建筑工程的监督和管理。

（一）开发项目招投标概述[14]

1．招标投标的原则

《中华人民共和国招标投标法》（简称《招标投标法》）第五条明确规定了该法律的基本原则，即公开、公平、公正和诚实信用的原则，从《招标投标法》中还可以提炼出其他四项原则，即合法的原则、强制与自愿相结合的原则、开放的原则和行政监督的原则。这些原则本身具有规范作用，当事人必须遵守。(www.xing528.com)

2．招标投标的范围和规模标准

我国的《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准》等法律法规对开发工程建设项目的投资性质、工程规模等因素，也对开发工程建设项目招标范围和规模标准进行了界定，在此范围之内的项目，必须通过招标进行发包，而在此范围之外的项目，业主可以自愿选择是否招标。

3．招标投标的基本程序

招投标一般分为以下步骤：招标申请及报批；准备和编写招标文件、确定标底；发布招标广告或发出邀标信函，邀请投标单位；投标单位申请投标；选择投标企业并进行资格审查；召开招标会议，发出招标文件和图纸；招标单位编制并密封招标书；单位组织投标单位察看现场；招标单位接受标书并按期开标；评标、决标，确定中标单位，发出中标通知书；招标单位与中标单位签订承发包合同。

（二）招标投标备案[15]

根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》的相关规定，依法必须进行施工招标的项目，招标人应当自发出中标通知书之日起15日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。书面报告至少应包括下列内容：招标范围；招标方式和发布招标公告的媒介；招标文件中投标人须知、技术条款、评标标准和方法、合同主要条款等内容；评标委员会的组成；评标报告；中标结果。

（三）施工报建[16]

1．施工安全报建登记

根据《建设工程安全生产管理条例》规定，建设项目须向建设行政主管部门提交申请进行建设工程安全管理报建书审查。这一过程需要提交的文件有：建设工程安全管理报建书；施工单位法定代表人与该项目经理签字的安全生产文明施工责任书（单位盖章）；该工程安全生产文明施工的专项施工组织设计、方案和技术措施（项目部编写、法人单位技术负责人签字、单位盖章）；拟用于该工程的大中型施工机具、设备的清单和安全性能状况资料；施工合同；施工单位安全生产许可证；施工单位办理从事危险作业职工意外伤害保险凭证。

2．质量监督报监审批

根据《建设工程质量管理条例》规定，建设项目须向建设行政主管部门提交申请以获得建设工程质量监督书。这一过程需要提交的文件有：建设工程质量监督登记表；中标通知书；全套施工图；设计文件审查备案书；设计文件审查报告；施工合同；监理合同；地质勘察报告；地质勘察报告审查意见书；商品砼合同；质监费收据；建设、勘察、设计、监理、施工单位资质证书；建设工程质量监督登记表附件——参建单位有关人员登记表中有关人员的资格证书复印件（监理单位人员需提供原件验证）。

3．工程开工条件审查

根据《中华人民共和国建筑法》（2011年7月1日修正版）的第8条规定，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（4）已经确定建筑施工企业；（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（7）建设资金已经落实；（8）法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。并且《建筑施工许可管理办法》第4条规定，建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：（1）已经办理该建筑工程用地批准手续。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；（2）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（3）已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效；（4）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；（5）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续；（6）按照规定应该委托监理的工程已委托监理；（7）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保；（8）法律、行政法规规定的其他条件。

□六、房地产开发项目的工程监理

房地产开发项目建设的工程监理不同于建筑施工过程中的施工企业进行的施工管理。它是由开发商或委托监理单位对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使之符合有关的法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促使工程进度、质量、造价按计划实现。其主要任务是运用科学的方法，从组织和管理的高度采取措施，确保建设项目的工期目标、质量目标和费用目标按合同的规定合理地实现。

（一）工程监理的主要内容[17]

1．工程进度监理

它是指项目实施阶段（包括设计准备、设计、施工、使用前准备各阶段）的进度监理。其监理的目的为通过采用监理措施，确保项目交付使用时间目标的实现。

2．工程质量监理

它实际上是指监理工程师组织参加施工的承包商，按合同标准进行建设，并对形成质量的诸因素进行检测、核验，对差异提出调整、纠正措施的监督管理过程。在履行这一职责的过程中，监理工程师不仅代表建设单位的利益，同时也要对国家和社会负责。

3．工程投资监理

它是指在工程项目投资范围内得到合理监理。项目投资目标的控制是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资（业主所确定的投资目标值）。

4．合同管理监理

建设项目监理的合同贯穿于合同的签订、履行、变更或终止等活动的全过程，目的是保证合同得到全面认真的履行。

5．信息管理监理

信息管理就是以电子计算机为辅助手段对有关信息的收集、储存、处理等。信息管理的内容是：信息流程结构图（反应各参加单位间的信息关系）；信息目录表（包括信息名称、信息提供者、提供时间、信息接受者、信息的形式）；会议制度（包括会议的名称、主持人、参加人、会议举行的时间）；信息的编码系统；信息的收集、整理及保存制度。

6．全面的组织协调监理

协调是建设工程监理能否成功的关键，协调的范围可分为内部协调和外部协调。内部协调主要是工程项目系统内部人员、组织关系、各种需求关系的协调；外部协调包括与业主有合同关系的施工单位、设计单位的协调和与业主没有合同关系的政府有关部门、社会团体及人员的协调。此外，还需协助业主选择承包商，配合业主组织工程设计、施工、材料设备等招标采购；参与工程竣工预验收，签署建设工程监理意见；根据合同进行知识产权管理。

（二）工程监理企业的资质等级

《工程监理企业资质管理规定》已于2006年12月11日经建设部第112次常务会议讨论通过并发布，自2007年8月1日起施行。工程监理企业资质分为综合资质、专业资质和事务所资质。其中，专业资质按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。综合资质、事务所资质不分级别。专业资质分为甲级、乙级；其中，房屋建筑、水利水电、公路和市政公用专业资质可设立丙级。

1．综合资质标准

（1）具有独立法人资格且注册资本不少于600万元。

（2）企业技术负责人应为注册监理工程师，并具有15年以上从事工程建设工作的经历或者具有工程类高级职称。

（3）具有5个以上工程类别的专业甲级工程监理资质。

（4）注册监理工程师不少于60人，注册造价工程师不少于5人，一级注册建造师、一级注册建筑师、一级注册结构工程师或者其他勘察设计注册工程师合计不少于15人次。

（5）企业具有完善的组织结构和质量管理体系，有健全的技术、档案等管理制度。

（6）企业具有必要的工程试验检测设备。

（7）申请工程监理资质之日前一年内没有本规定第十六条禁止的行为。

（8）申请工程监理资质之日前一年内没有因本企业监理责任造成重大质量事故。

（9）申请工程监理资质之日前一年内没有因本企业监理责任发生三级以上工程建设重大安全事故或者发生两起以上四级工程建设安全事故。

2．专业资质标准（甲级）

（1）具有独立法人资格且注册资本不少于300万元。

（2）企业技术负责人应为注册监理工程师，并具有15年以上从事工程建设工作的经历或者具有工程类高级职称。

（3）注册监理工程师、注册造价工程师、一级注册建造师、一级注册建筑师、一级注册结构工程师或者其他勘察设计注册工程师合计不少于25人次；其中，相应专业注册监理工程师不少于《专业资质注册监理工程师人数配备表》中要求配备的人数，注册造价工程师不少于2人。

（4）企业近2年内独立监理过3个以上相应专业的二级工程项目，但是，具有甲级设计资质或一级及以上施工总承包资质的企业申请本专业工程类别甲级资质的除外。

（5）企业具有完善的组织结构和质量管理体系，有健全的技术、档案等管理制度。

（6）企业具有必要的工程试验检测设备。

（7）申请工程监理资质之日前一年内没有本规定第十六条禁止的行为。

（8）申请工程监理资质之日前一年内没有因本企业监理责任造成重大质量事故。

（9）申请工程监理资质之日前一年内没有因本企业监理责任发生三级以上工程建设重大安全事故或者发生两起以上四级工程建设安全事故。

3．专业资质标准（乙级）

（1）具有独立法人资格且注册资本不少于100万元。

（2）企业技术负责人应为注册监理工程师，并具有10年以上从事工程建设工作的经历。

（3）注册监理工程师、注册造价工程师、一级注册建造师、一级注册建筑师、一级注册结构工程师或者其他勘察设计注册工程师合计不少于15人次。其中，相应专业注册监理工程师不少于《专业资质注册监理工程师人数配备表》中要求配备的人数，注册造价工程师不少于1人。

（4）有较完善的组织结构和质量管理体系，有技术、档案等管理制度。

（5）有必要的工程试验检测设备。

（6）申请工程监理资质之日前一年内没有本规定第十六条禁止的行为。

（7）申请工程监理资质之日前一年内没有因本企业监理责任造成重大质量事故。

（8）申请工程监理资质之日前一年内没有因本企业监理责任发生三级以上工程建设重大安全事故或者发生两起以上四级工程建设安全事故。

4．专业资质标准（丙级）

（1）具有独立法人资格且注册资本不少于50万元。

（2）企业技术负责人应为注册监理工程师，并具有8年以上从事工程建设工作的经历。

（3）相应专业的注册监理工程师不少于《专业资质注册监理工程师人数配备表》中要求配备的人数。

（4）有必要的质量管理体系和规章制度。

（5）有必要的工程试验检测设备。

5．事务所资质标准

（1）取得合伙企业营业执照，具有书面合作协议书。

（2）合伙人中有3名以上注册监理工程师，合伙人均有5年以上从事建设工程监理的工作经历。

（3）有固定的工作场所。

（4）有必要的质量管理体系和规章制度。

（5）有必要的工程试验检测设备。

（三）工程监理企业资质相应许可的业务范围

综合资质监理企业可以承担所有专业工程类别建设工程项目的工程监理业务。

专业甲级资质监理企业可承担相应专业工程类别建设工程项目的工程监理业务；专业乙级资质监理企业可承担相应专业工程类别二级以下（含二级）建设工程项目的工程监理业务）；专业丙级资质监理企业可承担相应专业工程类别三级建设工程项目的工程监理业务。

事务所资质监理企业可承担三级建设工程项目的工程监理业务，但是，国家规定必须实行强制监理的工程除外。

工程监理企业可以开展相应类别建设工程的项目管理、技术咨询等业务。

□七、竣工验收

工程项目的竣工验收是建设过程中的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程照价的重要环节。按照批准的设计文件所规定的内容和施工验收规范，由开发公司组织设计单位、投资单位、施工单位进行综合检查，对符合国家验收标准的工程司签字验收。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用、出租或出售给客户，房地产开发商可以收回投资。对于预租或预售的房地产开发项目，通过投入使用，开发商从此可以得到预付款外的款项。因此，房地产开发商对于确已符合竣工验收条件的开发项目，都应按照有关规定和国家质量标准，及时进行竣工验收，这样才能使开发项目尽快产生经济效益[18]。

在竣工验收阶段，建设项目要进行建设工程竣工验收、备案[19]。

（一）工程竣工验收

根据《中华人民共和国建筑法》（2011年7月1日修正版）和《建筑工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

（二）工程质量监督报告备案审查

根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理法律依据暂行办法》规定，建设项目须向建设行政主管部门提交申请以核发建设工程竣工验收备案证，签发工程质量验收意见书。这一过程需要提交的文件有：备案申请书；工程质量监督报告。

（三）工程竣工专项验收

1．建筑工程消防验收

根据《中华人民共和国消防法》、《建筑工程消防监督审核管理规定》规定，建设项目须向公安消防监督机构提交申请以获得建设工程消防验收审批意见书。这一过程需要提交的文件有：建筑工程消防验收申报表；消防产品清单及所有消防产品质量合格证书；建筑工程竣工图（蓝图并加盖竣工章）；施工记录；建筑施工图或装修图的消防审核意见书复印件，装修工程还应提供土建部分的建筑工程消防验收意见书复印件；有现代消防设施的工程还要填写建筑工程消防安全质量验收报告表。

2．建设工程环保验收

根据《中华人民共和国环境保护法》、《建设项目环境保护管理条例》规定，建设项目须向环境保护行政主管部门提交申请以获得预验收意见书、竣工验收意见书。这一过程需要提交的文件有：由法定环境监测部门出具的验收监测报告；建设项目竣工环境保护验收申请报告；污染防治措施的操作规程、岗位责任制及维修保养制度。

3．建设工程防空地下室验收

根据《中华人民共和国人民防空法》及地方性的相关管理条例规定，建设项目须向人民防空主管部门提交申请以获得签发防空地下室竣工验收意见书。这一过程需要提交的文件有：完整的工程技术档案；建设项目防空地下室竣工验收表；工程立项批文；建筑工程施工许可证；建筑工程竣工消防验收意见书；建筑工程规划验收合格证；监理单位和质监站质量评定意见；勘察、设计单位提供的勘察、设计质量检查报告；施工单位签署的质量合格文件和工程保修书；建设工程竣工验收意见书；商品房建筑面积测绘计算报告书（含防空地下室部分）。

4．建设工程市政设施验收

根据《城市道路管理条例》及地方性的相关管理条例规定，建设项目须向市政行政主管部门提交申请以获得其签发的市政设施验收意见书。这一过程需要提交的文件有：完整的工程技术档案；建设项目防空地下室竣工验收表；工程立项批文；建筑工程施工许可证；建筑工程竣工消防验收意见书；建筑工程规划验收合格证；监理单位和质监站质量评定意见；勘察、设计单位提供的勘察、设计质量检查报告；施工单位签署的质量合格文件和工程保修书；建设工程竣工验收意见书；商品房建筑面积测绘计算报告书（含防空地下室部分）。

5．防雷工程设施验收

根据《中华人民共和国气象法》及地方性的相关管理条例规定，建设项目须向气象行政主管部门防雷办提交申请以获得其签发防雷设施验收意见书。这一过程需要提交的文件有：防雷工程设计审核书；防雷工程设计审核意见书；防雷工程竣工图；建筑立面图；新建建（构）筑物防雷设施隐蔽工程分段检测验收手册；防雷接地隐蔽检查及测试记录。

6．建设工程河道、水土保持设施管理事项验收

根据《中华人民共和国水土保持法》、《水土保持法实施条例》、《中华人民共和国防洪法》及地方性的相关管理条例规定，建设项目须向水利交通行政主管部门办提交申请以获得其签发的水利、河道设施竣工验收意见书。这一过程需要提交的文件有：验收申请书；水土保持方案实施工作总结报告；水土保持设施竣工验收技术报告；河道竣工图。

7．规划验收

根据《中华人民共和国城乡规划法》第45条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。这一过程需要提交的文件有：申请书；建设工程竣工图纸；建设工程规划许可证；经批准的施工图；设计单位资质；施工单位资质；房屋建筑面积测绘报告；1∶500现状地形图和回单；防雷验收意见；消防验收意见。

（四）建设工程项目竣工综合备案

根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》及2009年住房和城乡建设部发布的第2号文件及《中华人民共和国建筑法》（2011年修正版）明确规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。这一过程需要提交的文件有：建设工程竣工验收备案申请书；建设工程质量监督报告书；初步设计审查批复；勘察成果审查意见书；施工图设计文件审查备案书；建设工程施工许可证；建设工程规划许可证；建设工程竣工验收意见书；施工单位提供的工程竣工报告书；勘察单位提供的勘察质量检查报告；设计单位提供的设计质量检查报告；监理单位提供的工程质量评价报告；建设、监理、施工单位主要管理人员的质量责任书；建设工程质量保修书；建设工程档案验收意见书；消防部门出具的验收文件；规划部门出具的验收文件；市政部门出具的验收文件；环保部门出具的验收文件；建设部门出具的灯饰工程验收意见；水、电、气、通信、有线电视部门出具的验收文件；按规定必须提供的其他文件（人防、防雷、高切坡等）；招投标管理部门出具的竣工结算审查报告；施工单位出具的建设单位已按合同约定支付工程款的有关证明；房地产开发建设项目手册；填写完整的商品房质量保证书及使用说明书样本；白蚁防治合同。

[1] 杨遂全、赵薇：《房地产法学新论》，四川大学出版社，2013年，第46页。

[2] 郑润梅、刘黎虹：《房地产法学》（第二版），机械工业出版社，2013年，第104页。

[3] 张庆增：“试论房地产投资项目的可行性研究”，《企业导刊》，2013年第2期，第272—278页。

[4] 李丽虹：“房地产项目可行性研究存在的问题及对策”，《新经济》，2014年第8期，第74页。

[5] 刘军：“商业地产项目可行性分析研究”，《时代金融》，2014年第1期，第44—46页。

[6] 杨家学：《房地产开发流程》，法律出版社，2010年，第132页。

[7] 邢万兵：《房地产法律实务》，法律出版社，2012年，第226页。

[8] 杨家学：《房地产开发流程》，法律出版社，2010年，第188—207页。

[9] 杨家学：《房地产开发流程》，法律出版社，2010年，第263—269页。

[10] 杨遂全、赵薇：《房地产法学新论》，四川大学出版社，2013年，第15页。

[11] 康耀江、刘毅：《房地产开发法律制度》，清华大学出版社，2012年，第33—36页。

[12] 郑润梅、刘黎虹：《房地产法学》（第二版），机械工业出版社，2013年，第39页。

[13] 杨家学：《房地产开发流程》，法律出版社，2010年，第175页。

[14] 郑润梅、刘黎虹：《房地产法学》（第二版），机械工程出版社，2013年，第109—112页。

[15] 康耀江、刘毅等：《房地产开发法律制度》，清华大学出版社，2012年，第120页。

[16] 杨家学：《房地产开发流程》，法律出版社，2010年，第343—355页。

[17] 郑润梅、刘黎虹：《房地产法学》（第二版），机械工程出版社，2013年，第117—118页。

[18] 潘安平：《房地产法规》，北京大学出版社，2010年，第168页。

[19] 杨家学：《房地产开发流程》，法律出版社，2010年，第390—400页。