□一、土地使用权的概念和特征
（一）土地使用权的概念
所谓土地使用权，是指土地使用者在法律允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法处分的权利，它是我国土地使用制度在法律上的表现。《中华人民共和国土地管理法》第9条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，体现了土地所有权和土地使用权可以分离的基本原则。
（二）土地使用权的特征
土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征[1]：
1．土地使用权主体的广泛性
在我国，国有土地使用权主体多为一般主体，对其身份资格多无特别限定。境内外法人、非法人组织及公民个人可依法取得国有土地使用权。
2．土地使用权的派生性
土地使用权的派生性是指它是从土地所有权分离出来的一种权利，即土地所有权人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时地或长久地让渡与土地使用权人。土地所有权的原始取得是土地所有权人依法行使其所有权，让渡其对土地的用益而设立的。
3．土地使用权取得的法定性
土地使用权的取得必须符合法定条件，并按照法定程序而取得。
4．土地使用权权能的限定性
土地使用权权能的限定性是指土地使用者必须严格按照出让合同约定或划拨批准文件规定的条件、方式、用途等使用土地，违反了这些规定要承担相应的法律责任。如建设用地使用权只能赋予使用权人修建建筑物的权利，构筑物及其附属设施，宅基地使用权只能赋予农村村民建造住宅及其附属设施的权利，土地承包权只能赋予使用权人从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利。
土地使用权只涉及对土地本身，不涉及地下物。依照法律规定，所有权人不明的地下的矿藏、文物、埋藏物、隐藏物的所有权均属国家所有，土地使用权人对地下物不享有权利。可归属于土地使用权的合同限定的地下物除外。
5．土地使用权具有物权性质
土地使用权是基于土地所有权产生的，但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用权人对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权。除法律规定或合同约定的限制外，土地使用权的行使不受他人干预，包括土地所有权人在内。依法取得并经过登记的土地使用权可以对抗第三人，当土地使用权受到他人侵犯时，权利人可以独立行使诉权，并请求以物权保护的方法得到法律保护。
6．土地使用权的期限性
土地使用权具有期限性，除了划拨土地使用权、宅基地使用权设立时不确定期限外，其他土地使用权在设立时要确定土地使用权的期限。
7．土地使用权的稳定性
土地使用权需要有稳定性，如果土地使用权不稳定，使用者必然产生投机行为，不利于生产生活以及土地使用的客观需求。国家法律规定土地承包经营权的期限是30年以上，出让的国有建设用地使用权的期限一般为40—70年。
□二、国有土地使用权
国有土地使用权是指土地使用者对依法取得的国家所有的土地享有的占有、使用、收益及依法处分的权利。根据土地用途的不同可分为建设用地使用权和农用地使用权，其中建设用地使用权根据取得方式的不同，又可分为出让建设用地使用权和划拨建设用地使用权。
（一）出让建设用地使用权
1．出让建设用地使用权的概念和特征
出让建设用地使用权是指土地使用者通过出让方式并缴纳出让金取得的国有建设用地使用权。土地使用者在依法取得出让建设用地使用权后，可以依法转让、赠与、继承、出租和用于抵押。
出让建设用地使用权具有以下特征：
（1）出让建设用地使用权是通过有偿方式取得的。通过出让方式取得的土地使用权，土地使用权人须支付土地使用权出让金，并签订出让合同。出让金不仅包括一定年限的地租外，还包括出让前国家对土地开发成本以及有关征地拆迁安置补偿等费用。
（2）出让建设用地使用权是一项完全独立的用益物权。土地使用权出让的实质是国家按照土地所有权与使用权分离的原则，把国有建设用地以约定的面积、价格、使用期限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理。土地使用权虽然以土地所有权为权源，但一经设立，便具有独立所有权而存在的特性，可以直接进入土地二级市场依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，土地所有权人不得妨碍使用权人依法行使权利。
（3）出让建设用地使用权的主体具有唯一性。土地使用权的出让主体是政府，其他任何单位和个人不能充当出让人。各级人民政府的土地行政主管部门代表政府主管国有土地使用权的行政工作，负责土地使用权出让的组织、协调、审查、报批和出让方案的具体落实，负责土地使用权转让、出租、抵押等交易活动的审核与权属管理。
（4）出让建设用地使用权具有严格期限、用途规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，不同用途的土地使用权的出让年限也各不相同，期限届满按照有关法律法规进行办理[2]。此外，使用者要改变出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和规划部门同意，重新签订出让合同，调整土地出让金。
2．出让建设用地使用权的方式
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等的规定，国有建设用地使用权出让有协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。协议出让方式与招标、拍卖、挂牌出让方式，都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，互相配合，互为补充，共同构筑了比较完善的有偿使用方式，但招标、拍卖、挂牌出让要比协议出让更加公开、透明，更具有竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。
（1）协议出让国有建设用地使用权。
协议出让国有建设用地使用权，是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让方式由于没有引入竞争机制，相对缺乏公开性，因为考虑现实中一些需要扶持的行业和大型设施用地，采取协议出让比较符合实际，协议出让方式还有其存在的必要，但为了防止可能出现的问题，我国的相关法律法规对其进行了严格的规定。
以协议方式出让国有建设用地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。即协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。低于最低价时，国有建设用地使用权不得出让。
出让国有建设用地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，还可采取协议方式，主要包括以下情况：
①供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
②原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
③划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；
④出让建设用地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；
⑤法律、法规、行政规定可以协议出让的其他情形。
（2）招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权。
招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为；拍卖出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为；挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
招标、拍卖、挂牌公告应当包括下列内容：①出让人的名称和地址；②出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年限、用途、规划指标要求；③投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；④索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点和方式；⑤招标、拍卖、挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；⑥确定中标人、竞得人的标准和方法；⑦投标、竞买保证金；⑧其他需要公告的事项。
3．出让建设用地使用权的期限
国有建设用地使用权出让的期限应在法律规定的年限内确定。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定的国有建设用地使用权出让的最高年限是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。我国新出台的《中华人民共和国物权法》对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。但《中华人民共和国物权法》对使用期间届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。
（二）划拨建设用地使用权
1．划拨建设用地使用权概念和特征
划拨建设用地使用权，是指通过行政划拨方式取得的国有建设用地使用权。所谓划拨，是指由县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
划拨土地使用权具有以下四个主要特征：划拨手段的行政性、土地使用的无期限性、土地使用的无偿性或低偿性、土地使用权的无流动性以及用途具有的特定性。
（1）土地使用权划拨手段的行政性。建设用地使用权的划拨首先必须经过县级以上人民政府批准，再由同级土地管理部门负责实施。
（2）土地使用的无期限性。以划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
（3）土地使用的无偿性或低偿性。以划拨方式取得建设用地使用权的，包括土地使用者缴纳补偿、安置等费用或无偿取得两种方式。
（4）土地使用权利的受限制性。以划拨方式取得的建设用地使用权虽然是一项独立的财产权利，属于用益物权，但因为划拨建设用地的特殊性，有关法律对划拨建设用地的用途、转让条件和抵押等方面都有一些限制性的规定。
2．划拨建设用地使用权的取得条件
《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》对采用划拨方式设立建设用地使用权的范围具有严格的限制。下列建设用地，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。
应当明确，并不是属于以上划拨范围的用地就当然可以采取划拨的方式，划拨方式应当是“确属必需的”才能采取。随着我国土地管理制度的改革和深化，划拨建设用地范围和程序更趋严格和规范。为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，《中华人民共和国物权法》第137条第3款也对划拨建设用地的问题做了明确规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”
3．划拨建设用地使用权的转让审批
划拨建设用地使用权的处分受很大限制，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。其第45条规定，划拨建设用地使用权转让、出租、抵押要经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其条件是：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照该条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。(www.xing528.com)
《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条第1、2款对划拨建设用地使用权转让的方式和条件进一步作了规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”
土地使用者无论以何种方式转让划拨建设用地使用权，都应遵守上述规定。不过应当明确，如果划拨建设用地由土地使用者与政府主管部门签订了土地使用权出让合同，并缴纳土地使用权出让金，就转化为出让建设用地使用权，此后再处分的就是出让建设用地使用权，而非划拨建设用地使用权。
（三）国有土地使用权的收回
《中华人民共和国土地管理法》第58条对国有土地使用权的收回进行了规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（1）项、第（2）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”在上述情况下，土地使用权人有义务服从人民政府收回国有土地使用权的决定。
□三、集体土地使用权
（一）集体土地使用权的概念和特征
集体土地使用权是指土地使用者依照法律规定或合同约定，对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。集体土地使用权是由集体土地所有权派生出来的一种具有物权性质的权利。具有以下三个法律特征[3]。
1．集体土地使用权主体具有特定性
由集体土地所有权的性质所决定，集体土地使用权的主体主要是农村集体组织和农业集体经济组织的内部成员。集体土地使用权的取得，在多数情况下，是以农民集体组织内部成员为必要条件的，这就决定了集体土地使用权主体的范围是特定的，一般情况下只有农民集体组织及其内部成员，才能取得集体土地使用权。
2．集体土地使用权的取得一般是无偿的
虽然我国土地使用制度改革，使国有土地由无偿使用变为有偿使用，并严格限制了划拨方式的适用范围。但对于农民集体土地的使用，目前我国有关法律尚未明确规定实行有偿使用。因此，集体土地使用权的取得，一般不必支付地租性质的费用。就此而言，我们可以说，集体土地使用权的取得是无偿的。符合法定条件者，经过申请，获得有批准权的人民政府批准即可获得建设用地使用权。
3．集体土地使用权的行使要受到较多限制
由于集体土地主要是农用地，建设用地增加就会直接或间接地导致农用地减少。为了保护土地资源，稳定农业生产发展，我国《中华人民共和国土地管理法》对集体土地的使用作出了更加严格的规定，如“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。同时，还规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。”集体土地使用权的行使，必须遵守有关法律的规定。
集体土地使用权主要包括土地承包经营权和农村集体建设用地使用权。
（二）土地承包经营权
1．土地承包经营权的概念和特征
土地承包经营权是指承包人在法律和承包合同规定的范围内，对农民集体所有或国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地所享有的占有、使用和收益的权利。2002年颁布的《中华人民共和国农村土地承包法》将土地承包经营权作为用益物权，但未明确使用“用益物权”的概念，而2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》则明确将土地承包经营权规定为用益物权，体现了十五届三中全会“要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规，赋予农民长期而有保障的土地使用权”的要求。
土地承包经营权具有如下主要特征：
（1）土地承包经营权的主体可以是本集体经济组织及其成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。土地承包经营权的主体根据承包方式，分为两类：①家庭承包的土地承包经营权主体。《中华人民共和国农村土地承包法》第5条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的土地。”该法第15条还规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”②以其他方式承包的土地承包经营权主体。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地的，承包方可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。但是，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第48条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”同时，依照该法第47条的规定，以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。
（2）土地承包经营权的客体是农村土地。在土地承包经营权中，只有农村土地才成为权利客体，非农村土地不能成为权利客体。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第2条的规定，所谓农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。可见，土地承包经营的客体包括如下三种农村土地：耕地、林地和草地。
（3）土地承包经营权中的各项权利为法定权利，不得随意变更。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国农村土地承包法》对土地承包经营权人的权利规定：一方面承包人对承包地享有占有、使用和收益等几项最基本、最重要的权利，这些权利都是法定权利，即使在承包合同中没有约定，承包人也依法享有这些权利，任何组织和个人不得剥夺和侵害；另一方面，还依法享有较长的承包期及承包期满后可以继续承包，土地承包经营权流转，承包期内发包人不得调整承包地，承包期内发包人不得收回承包地，承包地被征收土地承包人有权依法获得相应补偿等权利。
（4）土地承包经营权作为用益物权，期限较长，比较稳定。根据《中华人民共和国物权法》第126条和《中华人民共和国农村土地承包法》第20条的规定：耕地的承包期为30年；草地的承包期为30—50年；林地的承包期为30—70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
2．土地承包经营权的设立
根据《中华人民共和国物权法》第127条和《中华人民共和国农村土地承包法》第22、第23条规定，土地承包经营权作为用益物权的一种，它的设立以土地承包合同生效为前提，登记造册是作为对承包经营权予以确认的程序，土地承包经营权证、林权证、草原使用证，是承包人享有土地承包经营权的法律凭证。土地承包经营合同一般包括以下内容：发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；承包期限和起止日期；承包土地的用途；发包方和承包方的权利和义务；违约责任。
3．土地承包经营权的流转
（1）土地承包经营权流转应遵循的原则。
根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，土地承包经营权流转应当遵循以下原则：平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；流转的期限不得超过承包期的剩余期限；受让方须有农业经营能力；在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
（2）关于家庭承包的土地承包经营权的流转。
依据《中华人民共和国物权法》和通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。①转包、出租。转包是指土地承包经营权人把自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分转交给本集体经济组织内部的其他农户耕种，通常情况下，受转包人要向转包人支付转包费；出租是指土地承包经营权人作为出租人，将自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分租赁给本集体经济组织以外的单位或者个人耕种并收取租金的行为。②互换。互换是指土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交换给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。③转让。转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权转移给他人的行为。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户。转让土地承包经营权，承包人与发包人的土地承包关系即行终止，转让人也不再享有该土地承包经营权。④入股从事农业合作生产。根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，承包人之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业生产合作。
（3）关于以其他方式承包的土地承包经营权流转的规定。
依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国农村土地承包法》（简称《农村土地承包法》）等法律和国务院有关规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，其土地承包经营权可以转让、出租、入股、抵押或者以其他方式流转。以其他方式承包的承包经营权流转主要具有以下四个特点：①流转的客体一般为“四荒地”等农村土地的承包经营权。②流转方式有转让、入股、抵押等方式。③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，有的与发包人是债权关系，约定期限较短，其间是一种合同关系，而承包“四荒地”，由于期限较长，投入又大，双方需要建立一种物权关系，因此应当依法登记，取得土地承包经营权证或者林权证等证书。在此前提下，承包经营权才具备流转的资格。④其他方式的承包是通过市场化行为并支付一定的代价获得的，其流转无需向发包人备案或经发包人同意。对受让方也没有特别限制，接受流转的一方可以是本集体经济组织以外的个人、农业公司等。
4．土地承包经营权的消灭
土地承包经营权的消灭是指因某种法定事由发生，权利人丧失土地承包经营权，发包人收回承包地，概括起来主要有以下五种情形。
（1）期限届满。
土地承包经营权是有期限的用益物权，只能在法律规定的期限内存续。因此，土地承包经营权期限届满未续期的，土地承包经营权应归于消灭。
（2）承包地交回。
承包地的交回主要有如下两种情形：一是土地承包经营权人应当交回承包地。《农村土地承包法》第26条第3款规定：“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。”二是土地承包经营权人自愿交回承包地。《农村土地承包法》第29条规定：“承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。”应当指出，承包地交回只是家庭承包经营权消灭的原因，对“四荒”承包经营权不适用。
（3）承包地收回。
承包地收回是指在承包期内，发包方因发生了法律规定的事由而收回土地承包经营权人的承包地。在承包期内，发包方一般是不能收回承包地的。但在具备了法律规定事由的情况下，发包方有权收回承包地。《农村土地承包法》第26条规定：“在承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。如果承包方不交回承包地的，发包方可以收回承包的耕地和草地。”
（4）土地征收、占用。
国家出于公共利益的需要，征收承包地的，土地承包经营权归于消灭；因乡（镇）村公共设施、公益事业建设的需要而占用承包地的，土地承包经营权亦归于消灭。在承包地被征收、占用时，土地承包经营权人享有补偿请求权。
（5）土地灭失。
在土地承包经营权存续期间，承包地因自然灾害而损毁灭失时，如耕地完全沙漠化、承包地全部成水面等，土地承包经营权归于消灭。
（三）集体建设用地使用权
1．集体建设用地使用权的概念
集体建设用地使用权，是指乡（镇）村办企事业单位、联营企业生产经营或建房以及农村居民建房未通过土地征收和补偿而使用的农村集体土地的使用权。取得集体建设用地使用权，不影响集体土地所有权的存在。农村集体建设用地使用权，按照用地目的可以分为宅基地使用权、乡（镇）村企业建设用地使用权、乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地使用权。
我国现行法律法规对集体建设用地使用权的行使进行了严格的限制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”
2．农村建设用地使用权的设定
（1）宅基地使用权。
《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国担保法》对宅基地使用权作了规定。①宅基地使用权的取得。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。在这里，作为土地所有者的农民集体同意向其成员提供宅基地使用权的行为，是作为土地所有者的农民集体向其成员分配宅基地的行为。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。②行政审查批准。农村居民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国担保法》规定，宅基地使用权不得抵押。③依法进行宅基地使用权登记。土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。
此外，中共中央、国务院通过有关文件，多次强调农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准，依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。同时，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
（2）乡（镇）村企业建设用地使用权。
乡（镇）村企业建设用地使用权是指乡（镇）村企业、农家乐或个人因经营需要集体建设用地而依法获得的土地使用权。①乡村企业建设用地使用权以出资的方式设定。在几种集体所有建设用地使用权中，乡（镇）村企业建设用地使用权是唯一的一种以有偿方式设定的建设用地使用权。按出资的方式设定建设用地使用权，作为土地所有者的农民集体可以按土地使用权之作价而享有企业出资者的权利，包括参与企业盈利分配的权利，从而使土地所有者获得长期的土地收益。②行政审查批准。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照有关法律规定办理审批手续。兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。
（3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地使用权。
乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地使用权，是指乡（镇）村公共设施、公益事业建设，如乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业等，需要使用集体建设用地而依法获得的土地使用权。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第44条的规定办理审批手续。
3．农村建设用地使用权的收回
按我国现行土地立法的规定，以农民集体土地为客体的建设用地使用权，是一种以审批程序设立的无偿、无期的使用权，因此农民集体经济组织依法收回是其消灭的唯一原因。根据现行《中华人民共和国土地管理法》第65条的规定，农民集体组织可以收回建设用地使用权的法定情形有以下三种。
（1）因乡（镇）村公共设施建设和公益事业建设，需要收回使用权人使用的土地。因此种原因收回土地，农民集体组织须对土地使用权人给予适当的经济补偿。
（2）使用权人不按批准的用途使用土地。此种情形是指土地使用者经依法批准使用土地后，又擅自改变土地用途的情况，在此种情况下收回土地使用权的，原土地使用权人无权要求赔偿。
（3）使用权人因撤销、搬迁等原因而停止使用土地。这种情形通常指乡（镇）企业和公益事业单位，因某种原因被撤销或迁移他处，不再需要或无法使用原用地的。这种情况下，农民集体组织可以依法收回土地使用权，重新安排土地的使用。
[1] 杨遂全等：《房地产法学新论》，四川大学出版社，2013年，第25—26页。
[2] 关于土地出让期限届满后，如何续期的问题，在后面出让土地使用权的期限中论及。
[3] 李延荣、周珂：《房地产法》（第四版），中国人民大学出版社，2012年，第93—94页。
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