□一、房地产法的概念与调整对象
（一）房地产法的概念
房地产法是调整房地产关系法律规范的总称。它包括了有关房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的各种法律规范，由一系列法律、行政法规、地方性法规、行政规章等法律规范组成，是国家管理房地产市场，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业健康发展的重要部门法律。房地产法具有以下两个法律特征。
1．房地产法是城市社会生活的基础性法
房地产是现代城市政治、经济、文化及其他一切社会活动的物质载体。特别是在我国经济体制的改革和国民经济发展的过程中，城市的扩张和城市人口的集聚加速了社会城市化的进程，使城市的土地资源更稀缺和珍贵，发展房地产业已成为每一个现代化城市面临的首要问题。而房地产法正在紧紧伴随我国城市化的进程，通过调整城市房地产的生产、交换、分配与消费过程中发生的经济关系，深入城市的政治生活、经济生活乃至城市每一个居民的家庭生活，为城市社会生产生活服务，它是城市社会生活的基础性法律。
2．房地产法是兼具公法与私法特征的财产法
房地产法律是以有形财产作为客体的财产法，它将一切调整房地产关系的法律规范纳入自己的体系中。在房地产法律体系中，法律关系的主体既有公法上的国家、公共团体，也有私法上的个人、私人团体；其内容既涉及民事权利义务，还涉及行政管理职权职责界定，主体及内容的综合性和复杂性使房地产法兼具公法和私法特征，而将房地产法与其他法律部门区分开来的主要标志是作为房地产法律关系客体的房地产本身。
（二）房地产法的调整对象[1]
房地产法的调整对象包括以下四项。
1．房地产开发关系
房地产开发关系是指开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房等一系列关系。它包括两方面的内容：第一，获得土地使用权；第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。
2．房地产交易关系
房地产交易关系是指房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事市场交易活动所产生的法律关系。它主要包括：房地产开发商对特定房地产拥有的所有权关系；开发商或所有人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系以及抵押关系。
3．房地产行政管理关系
房地产行政管理关系是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产经济领域管理所发生的法律关系。其典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。
4．物业管理关系
物业管理关系是指物业所有者（业主）委托特定的物业管理企业就房屋建筑及其配套设施和居住小区交通、治安、绿化、环境等进行维修、修缮与整治发生的一系列社会经济关系。
□二、房地产法的渊源
房地产法的主要渊源是指房地产法律规范的表现形式。我国房地产法的渊源主要包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规、行政规章、司法解释、政策性文件、习惯等。
（一）宪法
宪法是由全国人民代表大会制定，具有最高的法律效力，它规定国家的根本制度和根本任务，是国家的根本大法，是房地产立法和司法必须遵循的基本依据。1982年12月4日通过的《中华人民共和国宪法》和后来通过的《中华人民共和国宪法修正案》都有关于房地产的规定。我国宪法中对房地产的规定主要有：
（1）关于土地所有权的范围：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”“城市的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”
（2）关于土地征收、征用的规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
（3）关于土地转让的规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
（4）保护公民房屋所有权的规定：“公民合法的私有财产不受侵犯”、“国家依照法律规定保护公民的所有财产权和继承权。”
（5）公民居住权的规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。”
房地产法中宪法规范的价值主要体现在严格保护土地公有制，保护作为公民基本权利重要组成部分的房屋所有权。此外，还有关于土地利用和保护的规定。
（二）法律
法律是由全国人民代表大会及其常务委员会制定和颁布的法律规范的总称，它包含了调整一般民事、经济关系的基本法律和调整具体民事、经济关系的法律。
1．专门性法律
1986年6月25日的《中华人民共和国土地管理法》，经过1988年12月29日第一次修正、1998年8月29日修订、2004年8月29日第二次修正，更新了土地管理制度，全面改革了土地管理方式。
1994年7月25日的《中华人民共和国城市房地产管理法》，自1995年1月1日起施行，2007年8月30日修订。该法是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易，实施房地产管理的基本法律依据和保障。2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案。
2007年3月16日的《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行，该法是调整财产支配关系的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则。不动产是物的重要组成部分，物权法的实施将对房地产市场起着规范和促进作用。
2．相关法律
《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日通过，2008年1月1日起施行）。
《中华人民共和国农村土地承包法》（2002年8月29日通过，2003年3月1日起施行）。
《中华人民共和国继承法》（1985年4月10日通过，1985年10月1日起施行）。
《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日通过，2009年8月27日修订）。
《中华人民共和国消费者权益保护法》（2013年10月25日修正，2014年3月15日起施行）。
《中华人民共和国公司法》（2003年12月29日通过，2013年12月28日修正）。
《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日通过，1995年10月1日起施行）。
《中华人民共和国建筑法》（1997年11月12日通过，2011年4月22日修正）。
《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日通过，1999年10月1日起施行）。
《中华人民共和国婚姻法》（1980年9月10日通过，2001年4月28日修正）。
《中华人民共和国森林法》（1984年9月20日通过，1998年4月29日修正）。
《中华人民共和国草原法》（1985年6月18日通过，2002年12月28日修订）。
《中华人民共和国渔业法》（1986年1月20日通过，2013年12月28日修订）。
《中华人民共和国矿产资源法》（1986年3月19日通过，1996年8月29日修正）。
《中华人民共和国环境保护法》（2014年4月24日修订，2015年1月1日起施行）。
《中华人民共和国水土保持法》（1991年6月29日通过，2010年10月25日修订）。
《中华人民共和国农业法》（1993年7月2日通过，2012年12月28日修订）。
《中华人民共和国行政处罚法》（1996年3月17日通过，1996年10月1日起施行）。
《中华人民共和国行政许可法》（2003年8月27日通过，2004年7月1日起施行）。
《中华人民共和国行政复议法》（1999年4月29日通过，1999年10月1日起施行）。
《中华人民共和国招标投标法》（1999年8月30日通过，2000年1月1日起施行）。
（三）行政法规
房地产行政法规是国务院依法制定的调整房地产关系的法律规范。它的效力低于房地产法律，高于房地产地方法规及行政规章，其效力范围及于中华人民共和国全部领域。直接调整房地产法律关系的专门性行政法规主要有：
《中华人民共和国房地产税暂行条例》（1986年9月15日通过，2011年1月8日修订）；
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（1987年4月1日通过，2007年12月1日修订）；
《城镇土地使用税暂行条例》（1988年7月12日通过，2006年12月31日修订）；
《土地复垦条例》（1988年10月21日通过，2011年2月22日修订）；
《土地调查条例》（2008年2月7日通过施行）；
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日通过施行）；
《土地管理法实施条例》（1991年1月4日制定，2011年1月8日修订）；
《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》（1991年1月25日，2013年12月7日修订）；
《村庄和集镇规划建设管理条例》（1993年5月7日通过，1993年11月1日施行）；
《土地增值税暂行条例》（1993年11月16日通过，1994年1月1日施行）；
《基本农田保护条例》（1994年7月4日制定，1998年12月24日修正）；
《契税暂行条例》（1997年7月7日通过，1997年10月1日施行）；
《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日颁布施行）；
《住房公积金管理条例》（1999年3月17日制定，2002年3月24日修正）；
《城市房地产中介服务管理规定》（1999年6月23日通过，2001年7月23日修订）；
《商品住宅性能认定管理办法》（1999年6月23日通过，1999年7月1日试行）；
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日颁布施行）；
《经济适用住房价格管理办法》（2002年11月17日通过，2003年1月1日施行）；
《物业管理条例》（2003年5月28日制定，2007年8月26日修订）；
《建设工程安全生产管理条例》（2003年11月12日通过，2004年2月1日起施行）；
《安全生产许可条例》（2004年1月7日通过，2004年1月13日起施行）。
（四）地方性法规
省、自治区、直辖市、较大的市（指省、自治区人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和国务院批准的较大的市）、自治州、自治县的人民代表大会及其常委会根据宪法、地方组织法和民族区域自治法的授权，可以制定调整房地产法律关系的地方性法规和自治条例、单行条例。经济特区所在地的省、市人民代表大会及其常务委员会，按照全国人民代表大会的授权，可以制定调整房地产法律关系的法规，在经济特区范围内实施。
（五）行政规章
房地产行政规章又可分为国务院有关部委制定的部门行政规章，例如建设部、国土资源部及原国家土地管理局在本部门权限范围内制定的有关规章和省、自治区、直辖市和较大市人民政府制定的有关地方行政规章。国务院各部委颁布的规章效力及于全国领域，地方政府颁布的规章效力及于本行政区域。房地产行政规章的效力最低。国务院各部委制定的有关房地产部门行政规章主要有：
《划拨土地使用权管理暂行办法》（原国家土地管理局1992年3月8日颁布施行）；
《城市房地产市场评估管理暂行办法》（原建设部1992年9月7日颁布，1992年10月1日施行）；
《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（原建设部1992年12月4日发布， 2010年12月31日修订）；
《城市新建住宅小区管理办法》（原建设部1994年3月23日发布，1994年4月1日施行）；
《物业管理企业财务管理规定》（财政部1998年1月1日颁布实施）；(https://www.xing528.com)
《城市动物园管理规定》（原建设部1994年9月1日起施行，2004年7月13日修正）；
《城市商品房预售管理办法》（原建设部1994年11月15日发布，2004年7月13日修正）；
《城镇经济适用住房建设管理办法》（原建设部1994年12月15日颁布施行）；
《确定土地所有权和使用权的若干规定》（原国家土地管理局1995年3月11日颁布， 1995年5月1日施行）；
《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（原建设部、人事部1995年3月11日颁布施行）；
《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月1日发布，2011年2月1日施行）；
《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部2003年6月5日通过，2003年8月1日施行）；
《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（国家计委、建设部［1996］266号文）；
《城市房地产抵押管理办法》（原建设部1997年5月9日发布，2001年8月15日修正）；
《房屋登记办法》（2008年1月22日通过，2008年7月1日施行）；
《住宅专项维修资金管理办法》（原建设部、财政部2007年10月30日通过，2008年2月1日施行）；
《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（原建设部1999年4月19日通过，1999年5月1日施行）；
《城镇廉租住房管理办法》（原建设部1999年4月19日通过，1999年5月1日施行）；
《住房置业担保管理试行办法》（原建设部、中国人民银行2000年5月11日颁布施行）；
《房地产开发企业资质管理规定》（原建设部2000年3月23日颁布施行）；
《商品房销售管理办法》（原建设部2001年4月4日通过，2001年6月1日施行）；
《房产测绘管理办法》（原建设部、国家测绘局2001年5月1日施行）；
《住宅室内装饰装修管理办法》（原建设部2002年2月26日通过，2002年5月1日施行）；
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部2002年5月9日发布，2002年7月1日施行）；
《商品住宅装修一次到位实施细则》（原建设部2002年6月26日发布实施）；
《土地权属争议调查处理办法》（国土资源部2003年1月3日发布，3月1日施行）。
（六）司法解释
司法解释是由国家司法机关在适用法律过程中对具体应用法律问题所做出的解释，包括人民法院所作审判解释和人民检察院所作的检察解释。最高人民法院和最高人民检察院所作法律解释的结果应是法律的应有之义，其解释本身并不是立法活动，但在司法机关具体运用法律时具有普遍约束力。房地产法司法解释既是对法律的补充和协调，又是对立法缺陷的纠正和立法更新的引导。例如，2000年6月16日最高人民法院通过的《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》、2002年6月22日最高人民法院通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》；2003年4月28日最高人民法院通过的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。
（七）其他
在房地产实践中，中共中央、国务院发布过许多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件，虽然这些文件不是正式的法律，但它们可以作为处理房地产纠纷的参考，因此，具有规范性文件的性质。政策具有适应性和针对性强的特点，而法律则可能滞后或落后；政策经过一段时间实践后，又可以转化为具有规范性和稳定性的法律。有关房地产的政策性文件主要有：
1984年12月24日中共中央办公厅、国务院办公厅发出的《转发关于加快落实华侨私房政策座谈会纪要的意见》；
1986年3月21日中共中央、国务院发出的《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》；
1986年6月18日中共中央办公厅、国务院办公厅发出的《关于加强中小学危房修缮和改造的通知》；
1991年8月23日中共中央办公厅、国务院办公厅发出的《关于处理原去台人员房产问题的通知》；
1992年11月4日国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》；
1994年7月18日国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》；
1997年4月15日中共中央、国务院《关于进一步加强土地管理、切实保护耕地通知》；
1998年3月29日中共中央办公厅、国务院办公厅《关于继续冻结非农业建设项目占用耕地通知》；
1998年7月3日国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》；
2000年6月13日中共中央、国务院《关于促进小城镇健康发展的若干意见》；
2004年国发28号文《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；
2008年1月3日国务院《关于促进节约集约用地通知》。
（八）习惯
习惯是一定范围内，一定地域的人们长期形成的为多数人认可并遵守的行为规范。我国房地产法律中没有明确规定习惯是否可以作为法源。一般说来，习惯在特定的地域对于特定的人群通常具有法的确信，在相关事项没有法律、法规规定，也没有国家政策可资遵守的情形下，可以依照习惯来处理。此时，习惯也就成为房地产法的渊源。例如，《中华人民共和国物权法》第85条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”
□三、房地产法律关系
（一）房地产法律关系的概念和特征
房地产社会关系受到多种社会规范的调整，如政策规范、法律规范、道德与习惯规范、组织纪律与内部规章规范等，其中法律规范调整的房地产社会关系形成了具有受法律强制力保护的权利义务关系，这种房地产社会关系即上升为房地产法律关系。
房地产法律关系包括三个要素：主体要素、内容要素和客体要素。主体是指房地产法律关系的参加者；内容是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务；客体是指房地产法律关系主体权利义务所指向的对象。三者对房地产法律关系的构成缺一不可，且任何一个要素的变更和消灭都会导致房地产法律关系的变更和消灭。
房地产法律关系除具有法律关系，诸如它是一种独立的、受国家强制力保护的思想社会关系等一般特征外，还具有其自身四个特征。
1．主体具有广泛性
任何社会主体均离不开土地、房屋等人类赖以生存和发展的物质资料，这些是人类衣食住行基本生存条件不可缺少的组成部分，任何一个形态的社会都会尽可能满足人们对它们的需求。在房地产法律关系中，涉及房地产开发、交易、中介服务、管理活动中的各种主体，包括房地产管理机关、土地管理机关、房地产开发公司、房地产经营公司、房地产交易所、房地产咨询服务公司、房地产评估事务所，以及其他法人和公民。既有民事法律关系的主体，也有行政法律关系的主体，甚至在某些情况下，一个主体可能同时具有两种主体资格，如在国有土地使用权出让法律关系中，国家作为土地所有者，既是合同关系的民事主体，同时又是土地资源的管理者和房地产业的管理者。
2．客体具有特殊性
土地和房屋都是不动产，不能在空间上移动位置或者一经移动就会损坏其价值和使用价值，因此，在房地产流转过程中，只有主体的变化，没有客体的变化，只有价值的转移，没有物质实体的转移。而且，没有地产就没有房产，房产在其物质内容上总是包含着地产，房产与地产常常融合在一起，两者的法律关系也是常常联系在一起的。此外，土地具有不可再生性、有限性，房地产法律关系也具有相对稳定性。土地和房屋作为房地产法律关系的客体，受国家专门法律保护和约束，这使房地产法律关系比其他民事法律关系更多、更直接地体现国家意志和国家利益。例如，在房地产开发过程中，按土地的选址布局。房地产的规划设计、征地拆迁、工程发包、房屋建造、竣工验收直至交付使用，均受国家房地产法律规范的调整。
3．内容具有综合性
房地产法律关系的内容是包括主体享有的权利和承担的义务。房地产经济关系的综合性，除了房地产法律关系的主体和客体具有综合性外，还集中体现为其内容具有综合性。房地产法律关系是民事法律关系和行政法律关系的综合，它既包括因平等主体之间在房地产流转过程中发生的民事法律关系，又包括国家因实施房地产管理行为而在房地产管理机关与房地产开发公司之间所发生的行政法律关系。
4．程序具有法定性
房地产法律关系的产生、变更和消灭都要按照法律规定的程序和具体的行为规则进行，如房地产开发要依法办理开发用地、开发项目的审批手续，房地产交易要依法进行成交价格申报和产权登记。
（二）房地产法律关系的构成要素
1．房地产法律关系的主体
房地产法律关系的主体是指房地产法律关系的当事人，是房地产法律关系中权利（或权力）的享有者和义务（或职责）的承担者。我国房地产法律关系的主体非常广泛，从法律关系角度，可将其做下列划分。
（1）国家行政主体。
国家行政主体是指在行政法律关系中能够以自己的名义行使行政权利、履行行政义务，并独立承担行政责任的组织。
这类主体在房地产管理法律关系中居主导地位，主要包括土地管理部门、房地产管理部门、规划管理部门、建设管理部门等。国家行政主体作为房地产法律关系的主体具有如下三重性质或地位：一是作为一般的房地产民事法律关系的主体。如国家机关向开发商购买商品房而形成的房地产买卖关系中作为买房的主体资格，属纯粹的民事法律关系主体。二是作为房地产活动的管理者所有的主体资格，如对房地产价格和交易的管理等，属纯粹的行政法律关系主体。三是作为国有土地资源所有者和管理者的特殊主体资格，这是内地和港澳地区的特有现象，国家和政府在土地使用权出让关系中既是合同一方，同时也是房地产建设用地的管理者，这种法律关系既有民事法律关系内容，也有行政法律关系内容，两种主体资格兼而有之。
（2）法人和非法人组织。
法人是经济生活中最活跃的主体，在房地产法律关系中也不例外。就房地产业而言，主要有下列法人和非法人组织：
①开发商。它是指专门从事房地产开发的企业，是房地产开发活动的组织者，是首要的房地产法律关系主体，在房地产开发过程中居核心地位。
②建筑商。它是指承接开发商提供的房地产开发项目进行建筑施工的企业，它主要受《合同法》和《建筑法》的调整，由此而形成的法律关系是房地产相关法律关系。
③销售商。它主要是指作为商品房出售者和土地使用权的转让者，但不包括土地使用权出让的受让方。
④辅助商。它是指从事除直接进行房地产开发和交易以外的房地产服务性业务的经营者，如房地产经纪人、房地产交易行、房地产金融和保险机构、房地产估价机构、房地产咨询顾问人、物业管理公司以及为各类房地产活动提供法律服务的法律事务所等。
⑤劳动群众集体经济组织。劳动群众集体经济组织可以成为房地产所有权的主体和国有土地使用权的主体；并且，农村劳动群众集体经济组织还是集体土地所有权的主体。
⑥房地产他项权利人和义务人。包括房地产抵押权人及其相对人、房地产出租人和承租人。
⑦非法人社会组织。包括法人的分支机构、个人合伙、个体工商户、农村经营承包户。
（3）自然人。
在房地产法律关系中，自然人不仅可以依法享有房产的所有权和国家及集体土地的使用权，而且可以就自己享有所有权的房产进行转让、设定抵押、进行出租等，从而设立相应的房地产转让法律关系、房地产抵押法律关系和房地产租赁法律关系，并成为这些房地产法律关系中的主体。
2．房地产法律关系的客体
房地产法律关系的客体是指在房地产法律关系中主体所享有的权利和承担的义务共同指向的对象。就房地产法律关系的客体范围，学术界有不同意见，主要有以下四种观点：第一种观点认为房地产法律关系的客体是物，即土地和房屋；第二种观点认为房地产法律关系的客体是包括物、行为和精神财富；第三种观点认为房地产法律关系的客体为物和行为；第四种观点认为房地产法律关系的客体是房地产物质利益，因为房地产法律关系的标的是物，但其核心内容却是对土地的利用行为以及房地产开发、交易和转让等行为，也包括一定的行政管理行为，当事人权利义务指向的对象并不完全是物，也不是单纯的行为，而是两者相结合形成的物质利益。
我们同意房地产法律关系的客体是物和行为结合成一定物质利益的行为。众所周知，房地产业是以第三产业为核心的综合性产业，这种产业形成的法律关系中权利所指向的标的是物，即房地产物质财富，但其核心内容却是对土地的利用行为，以及房地产开发、交易和转让等行为，也包括一定的经济管理行为。当事人权利义务共同指向的并不完全是物，也不是单纯的行为，而是两者相结合形成的房地产物质利益。事实上分别用大陆法系的概念是不能涵盖具有普通法渊源的房地产客体的。
3．房地产法律关系的内容
房地产法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务。房地产社会关系和房地产业的综合性决定了房地产法律关系内容的综合性，性质上可分为以下三类。
（1）房地产民事权利义务。
这是基于房地产法律关系所产生的权利义务，其特征是以财产权为核心，权利义务主体一律平等。主要可以从以下三个不同角度进行分类。
①房地产物权。指权利主体对特定的房地产所享有的直接支配并排除他人干涉的权利，包括土地所有权、土地使用权、房屋所有权、建筑物区分所有权、房地产经营管理权、相邻权、抵押权、典权，以及具有一定物权意义的房屋租赁权等。
②房地产债权。指当事人依合同的约定或法律的约定，以房地产物质利益为客体的相互权利义务关系，如房地产买卖、房屋保险、房屋拆迁、房地产中介服务、房地产价格评估、房地产物业管理服务、房地产金融服务、房地产代管与托管等活动中形成的权利义务关系。
③房地产继承权。指依照法律规定或遗嘱指定取得被继承人房地产遗产的权利。
此外，房地产民事权利还可分为绝对权和相对权、请求权和形成权、主权利和从权利等。
（2）房地产行政权利义务。
这是指基于房地产行政法律规范调整所形成的权利义务。其特征是主体地位是不平等的，权利义务不涉及或不直接涉及等价交换的物质利益，体现的是一种领导与被领导、管理与被管理、命令与服从的关系。在房地产行政管理过程中，管理者作为法律关系的主体所享有的行政权利不同于民事权利，主体行使行政职能是被国家赋予的职权，是一种不可转让或放弃的公权力。我国房地产行政权利义务主要产生于以下房地产法律关系当中：地政管理关系、房屋管理关系、规划管理关系、建筑工程管理关系、销售和价格管理关系、产权和产籍登记管理关系、房地产经营企业管理关系、房地产公证关系等。此外，部门和单位内部的房地产关系在性质上也主要属于房地产行政权利义务关系。
（3）房地产经济权利义务。
这是指基于房地产法律规范调整所形成的房地产权利义务关系。其特征是，它同时具有房地产财产内容和管理内容，两者缺一不可；它以国家意志和社会利益为本位；其调整方法是法律、行政和经济手段的综合。我国房地产经济权利义务主要产生于以下房地产法律关系当中：国有土地使用权出让关系、房地产税收关系、房地产社会福利和社会保障法律关系、涉外房地产关系、房地产消费者保护法律关系等。
[1] 郑润梅、刘黎虹：《房地产法学》（第二版），机械工业出版社，2013年，第9页。
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