房地产与房地产业概述

□一、房地产的概念、分类与特征

（一）房地产的概念

“房地产”一词有狭义和广义两种解释：狭义的房地产是指房屋、地基、附属土地以及由此产生的权利，所谓附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和地基紧密结合的土地；广义的房地产是指全部土地、房屋以及附着于土地和房屋上的其他建筑物、构筑物等及其产生的权利，这里的其他建筑物、构筑物包括道路、桥梁、球场等非房屋承载体。本书所称房地产是广义的房地产。

在我国，无论在理论界还是实务界，房地产往往被理解为与不动产同一语义的两种表述，正确认识房地产的含义，首先应当正确理解两者的关系。“不动产”一词译自英语real estate或real property。在英语中，real estate具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；real property具体是指real estate及其附带的各种权益。《中华人民共和国担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的房地产概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是以土地和房屋作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。

一般认为，房地产有三种存在形式：单纯的地产、单纯的房产、房产和地产结合的“房地产”。

（二）房地产的分类[1]

1．按用途分类

房地产按照用途可以分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为办公房地产、商业房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产等，具体可细分为下列十类。

（1）居住房地产：供家庭或个人居住使用的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

（2）办公房地产：即办公楼，供处理各种事务性工作使用的房地产，包括商务办公楼（写字楼）和政府办公楼两类。

（3）商业房地产：供出售商品使用的房地产，包括百货商场、购物中心、商业店铺、批发市场等。

（4）旅游房地产：供顾客住宿使用的房地产，包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。

（5）餐饮房地产：供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐饮、快餐店等。

（6）娱乐房地产：供人们健身、消遣使用的房地产，包括游乐场、娱乐城、俱乐部、高尔夫球场等。

（7）工业和仓储房地产：供工业生产使用或者直接为工业生产服务的房地产，包括工作厂房、仓库等。

（8）农业房地产：供农业生产使用或者直接为农业生产服务的房地产，包括农地、农场、林场、牧场、果园等。

（9）特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。

（10）综合用途房地产：具有上述两种或两种以上用途的房地产，如商住两用楼。

2．按经营使用方式分类

销售、出租、营业、自用是房地产经营使用的四种方式，所以按照房地产经营使用方式可以分为销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产。有的房地产既可以销售，也可以出租或自用，如住宅、写字楼。有的房地产既可以出租或自营，也可以销售，如商店、餐馆。有的房地产主要用于营业，如旅馆、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院。有的房地产主要是自用，如行政办公楼、学校、特殊厂房。

3．按开发程度分类

按照房地产开发程度，可把房地产分为下列五类。

（1）生地：已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地。

（2）熟地：已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地。

（3）毛地：已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。

（4）在建工程：建筑物已经开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。

（5）现房：已经建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

（三）房地产的特征

第一，房地产位置具有固定性。概括地说，房地产是房产和地产的统称，而两者的基础都是土地。土地的空间位置是固定的，不能移动，其开发、使用和转让都是在固定的地域上进行和完成的。因此，土地及固定于其上的房屋不能像其他商品一样，通过产品移动去满足异地需求。虽然房地产可以进入市场进行流转，但只是房地产的权利主体不断发生变化，而其本身的空间位置不会发生变化，这就决定了在房地产投资中空间位置选择的重要性。

第二，房地产使用具有非损耗性。房地产的非损耗性，是指房地产及其使用价值不会因其利用就被消耗掉，而是能够长期存在。就地产而言，土地具有不可毁灭的永久性，虽然一些自然灾害可能会给土地造成一定的破坏，但只能破坏它的特定用途，土地仍然可修复或改为其他用途。就房产而言，房屋虽然会自然灭失，但一经建造即可以使用几十年甚至上百年。

第三，房地产具有保值和增值性。随着社会的发展、进步，人口的不断增加，人类生活水平不断提高，人类对房地产的需求也日益迫切。土地是有限的，具有稀缺性，建筑物本身在使用过程中会存在有形和无形的损耗，但由于土地稀缺，土地价格一般会不断上涨，这就会导致整个房地产的价格不断增加，因而房地产具有保值和增值的作用。特别是在经济持续快速发展时期，由于固定资产投资规模的大幅增长以及通货膨胀率居高不下，这种作用也愈加明显。

第四，房地产价值具有差异性。房地产价值的差异性，是指由于房地产具有固定性，不同地区不同区位的房地产在价值上存在很大的差别。就地产而言，土地因其位置固定不变，其价值受自然环境、社会条件的影响相当大，不同区位的土地在价值上会有很大的差别。同时，不同用途的土地，其价值也会存在很大差别。就房产而言，即使是外形、年代、风格、建筑标准完全相同的建筑物，建筑在不同的位置、环境，其价值也不相同，甚至同一幢建筑物的单元由于所处的楼层、朝向不同，价值也不相同。

第五，房地产具有有限性。在房地产中，土地是自然生成的，具有不可再生性，属于不可再生资源。尽管在有些特定情形下，土地经过人为努力是可能扩大的，如人们可以填海造田而形成新的土地，可以对未利用地进行开发利用等，但就总体而言，土地依然是有限的，人们不可能从根本上改变土地给付有限性这一限制人类发展的属性。正是由于土地的有限性，从而决定了房地产供给的有限性，即房地产的供给无法完全满足人类对房地产的需求，房地产的供给与需求的矛盾将日益突出。

□二、房地产业的概念、分类与特征

（一）房地产业的概念

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。房地产业和建筑业联系非常密切，但两者又有不同。它们之间的主要区别是：（1）建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。（2）建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。

（二）房地产业的分类

房地产业可以分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。

房地产开发投资是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为；开发除了建造新房屋外，还包括把土地变成为建设熟地之后转让，对旧房屋进行装修改造，接手在建工程后继续开发等。

房地产咨询业是房地产中介服务的一种，它是指为房地产经纪活动的当事人就投资环节、市场信息、法律法规、技术等方面提供咨询服务并收取佣金的中介活动。(www.xing528.com)

房地产经纪业是指房地产经纪机构和房地产经纪人为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等业务并收取佣金的行为。

物业管理是指物业管理经营人受物业业主或使用人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，遵守行业标准，对已竣工验收并投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，以经济手段进行管理。

（三）房地产业的特征

房地产业的特征主要体现在以下三个方面。

1．经营性与投机性

这是房地产业在市场经济下的显著特征。与其他产业相比，房地产业经营性更强、商品化程度更高，新兴的房地产业比传统的其他产业对商品化经营有着更高的要求，这种强烈的经营性使房地产经济关系中的经营者成为主角，也使房地产业利益结构自然地向经营者倾斜。房地产业作为一种营利性的经营活动，经营者就要千方百计地使这种财产权流动起来，与传统不动产制度追求的财产权稳定性形成对照的是，房地产业的投机性异常强烈。房地产业在通过市场机制极大地促进房地产经济发展的同时，也在极力扩张其自身的利益而有可能损害房地产所有者或消费者的利益，在我国房地产业迅速发展的阶段，这种趋势表现得更为明显。

房地产业投资具有周期长、规模大的特点，一般来说投资周期短的要一年左右，长则数年；投资动辄数以千万至数以亿计。投资者之所以愿意对这种周期长、规模大的领域投入巨资，无非是房地产投资的效益巨大。这种高投资、高效益的投机机制既具有积极功能也具有消极功能。前者是指对于投资巨大、投资周期较长、投资风险又较大的这一产业，如果没有较强的投机魅力，很难吸引投资，也很难活跃房地产市场；从其消极功能来看，它是泡沫经济的重要根源，是加剧贫富差距的重要因素；房地产投机追求的不仅仅是商业利润，而最主要的是土地的增值利益，即蕴藏在土地资源中的级差地租。这种本应属于全社会的巨大经济利益经过房地产投机成为少数人的财富，造成贫富差距悬殊，引发社会矛盾的急剧深化，这是一个良性的市场经济所应尽力防止的。因此，在充分发挥房地产业经营性功能搞活房地产的同时，必须对房地产业高度的投机性有所警惕，防止其可能造成的消极后果。

2．城市第三产业性与综合产业性

这是房地产业与其他产业关系的特征。1985年国务院办公厅转发国家统计局《关于建立第三产业统计的报告》，其中将房地产业列入第三产业，这决定了它的基本功能应当是：“以最广大群众最迫切需要的住房利益的实现为首要宗旨，保证房地产商品全面地、优质地、公正地在社会生活中实现其价值和使用价值”。但由于房地产业的投机性，使房地产商对一般服务业的平均利润不感兴趣，而对以地价为核心的投机利益过分追求。投机还会导致社会资源向房地产业高利润的投资项目集聚，致使广大群众迫切需要的一般住宅建设投资得不到保证，而投资结构不合理又必然导致最终消费难以实现，这意味着社会资源的巨大浪费，最终将阻碍国民经济的增长。

从房地产企业角度出发，“十八届三中全会”文件中有许多关于中国经济和社会发展的新提法：第一，总体说来，提出要全面深化改革，以经济建设为中心，发挥经济体制改革牵引作用，推动生产关系同生产力、上层建筑同经济基础相适应，推动经济社会持续健康发展。这要求房地产企业在保持健康发展的同时，为民生事业、土地生态作出贡献。第二，提出要健全符合国情的住房保障和供应体系，这体现了“十八届三中全会”精神对于住房保障的关注。第三，提出生态文明建设，而生态文明建设的推进将带来新的投资机会，绿色建筑、建筑产业化、节能产业、环保产业等均可以拓宽房地产企业的发展方向。

房地产业又同时具有综合产业的属性，它是诸多经济行业和部门共同进行的经济活动。房地产建设用地与作为第一产业的农业密切相关并相互制约，它的发展与建材、建筑、冶金、工程技术、能源、交通等第二产业部门以及金融、信贷、商业、服务业、信息业等第三产业部门直接联系并相互影响。房地产业是以这些第一、第二、第三产业部门的相关行业为基础组成和发展起来的综合性第三产业。房地产业与第三产业中其他的一般服务业的不同表现在，它既具有第一产业取自自然产物的性质（地价来自作为自然资源的土地），又具有第二产业加工取自自然生产物的性质（土地经过开发建设才能实现增值），这就说明房地产业利润不仅来自服务劳动，而且还直接来自第一、第二产业。

3．综合导向性与泡沫性

这是房地产业功能的特征。房地产业对经济总体运行具有较强的导向性。近年来，我国无论是经济发展的最快地区，还是发展最快的时期，都是以房地产业的高速发展为主要内容，无论是经济发展“过热”，还是经济增长的回落，都是以房地产业的起伏为标志，它也是国家实行的宏观经济调控的主要领域之一。房地产商品在生产、流通和消费过程中需要大量的资金，联系着一系列相关的企业。特别是当人类进入工业化发展阶段后，在社会经济活动向城市化和集约化发展过程中，房地产已不再只具有作为人们生产、居住等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济系统的有机组成部分，直接影响着社会消费、社会就业，以及金融、信贷和多种相关产业发展的社会经济活动。房地产业在工业化、城市化进程中兴起和发展，形成了相对独立的产业，它又反过来促进工业化、城市化的发展。房地产业所创造的财富能够通过与其他部门的联系得到扩大，因而房地产业的兴旺发达对国民经济总体运行具有明显的促进和导向作用。

房地产业的泡沫性表现在，当房地产业吸纳过多的社会资源时，就出现了所谓的“房地产热”和“开发区热”，形成土地供应量大于实际投资开发量的“地产热”和房地产滞留在发展商或“炒家”手中而没有形成最终消费的“房产热”。表面上过量的批地使政府的财政收入大增，房地产业的产值大增，建筑商开工率和效益大增，以及建材等相关产业的企业效益大增，但这一切往往都是一种虚假的繁荣，隐藏在其背后的是社会资源的巨大浪费和随之而来的危机。

房地产业的泡沫性在一个国家或地区的经济进入高速增长时期，特别是在新旧体制交替、市场机制又不够完善的情况下尤为明显。1997年以来，东南亚一些国家的金融危机与房地产业泡沫经济有很大关系。一般认为，银行贷款对房地产业的投资以20％为警戒线，而这些国家无一不在很大程度上超过了此警戒线，银行把大量的贷款投放到当地的房地产业，造成房地产业盲目发展，大量的房地产积压，金融机构的呆账逐渐显露出来，当房地产业陷入低谷时马上牵动了整个投资市场，引发了深刻的金融危机。

□三、房地产市场的概念、分类及特征

（一）房地产市场概念

房地产市场是指进行国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。自1992年我国正式确定建立社会主义市场经济体制以来，土地和房屋这两种生产要素已逐步成为市场经济的非常重要的组成部分。房地产市场与商品市场、金融市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、企业产权转让市场、期货市场一起，逐步形成统一的、开放的市场体系。

（二）房地产市场分类

按照房地产市场的内涵、外延及其特点，一般可以从以下六个方面进行分类。

（1）按地域范围划分，房地产市场可以划分出很多个地区市场，而且由于房地产市场是地区性市场，不同地区房地产市场的关联性不强。

（2）按房地产的用途和等级划分，房地产市场可以分为工业物业、住宅物业、商业物业等市场。

（3）按房地产交易形式划分，房地产市场可以分为房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场等子市场。

（4）按房地产购买者目的划分，房地产市场可以分为自用市场和投资市场。

（5）按流转次数划分，可以分为一级市场、二级市场和三级市场三个层次。

一级市场是指国家作为国有土地所有者，采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式将一定期限的国有建设用地使用权出让给用地者；二级市场是指取得国有建设用地使用权的房地产开发商按照土地使用权出让合同的规定将土地使用权进行转让、出租、抵押等经营活动，或是在受让的土地上建成建筑物后，将房地产出售或出租的交易活动，或是对房地产进行预售、抵押等活动而构成的市场；三级市场是在二级市场的基础上，由房地产经营者将取得的房地产或房地产所有者将自有房地产进行转让、租赁、抵押等活动而形成的市场，实际是存量房地产交易市场。

一级市场是二级、三级市场形成的条件和基础，二级、三级市场又促进了整个房地产市场的活跃和繁荣。

（6）按国家对房地产市场的干预程度划分，可分为完全房地产市场和不完全房地产市场，前者是指政府不干预房地产交易活动，房地产实行商品化租赁和出售，这一市场上的消费者主要是高收入阶层的居民；后者是指有政府补贴的房地产市场。

（三）房地产市场特征

与其他市场相比，房地产市场具有以下三个特征。

1．法定性

房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡转移土地使用权和房屋所有权，都必须依照法律规定的程序到当地国土资源管理部门、房地产行政主管部门办理过户登记手续，才产生物权变动的效力。

2．综合性

房地产包括房产与地产，它们既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，还涉及其他产业，因而形成具有综合功能的房地产市场。

3．多级性

房地产交易既包括国有建设用地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括国有建设用地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场），以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成的市场具有多级性。

4．限制性

土地是极其宝贵的不可再生资源，从本国实际情况出发，对房地产市场实行部分限制是目前世界大多数国家和地区的普遍做法。我国对房地产市场的限制主要包括集体土地使用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权未经批准，不得出让、转让或者出租用于非农业建设；城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房只享有“部分产权”、土地用途管制、控制城市豪华建筑项目等。

[1] 潘安平：《房地产法规》，北京大学出版社，2013年，第5—6页。