以房养房投资全攻略，做财富的主人

在房产投资商有个概念——以房养房，所谓以房养房，就是贷款购置了第二套房产后，出租第一套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。原则来说，如出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率5.508%（5年以上商业贷款利率下限），则应出租，反之则出售。

举例，一套位于北京市海淀区某大学附近，建筑面积约90平方米的高层住宅，房型是老式的三室一厅，目前市值估价为60万元。此房每年需要负担物业费、暖气费等共计2500元，如果以月租金3000元出租，那么一年的净租金收益为3000×12-2500=33500（元），年租金收益率为33500/600000=5.583%，略高于目前的银行商业贷款利率。

生活中的年轻人，如果你是个聪明的投资者，你会发现，家中的积蓄存入银行，利息收益较低；假如用它来投资房产后又将其出租，以现在市场上的租金水平来计算，后者的收益率肯定要高于银行存款的利率，也就是以房养房。此外，这种租金收益也相对稳定。在目前房贷政策紧缩、房产降温可期的情况下，“以房养房”风险究竟有多大呢？

可能是单位房改房，也可能是早期商品房，为了改善家庭的居住条件，你希望再买一套。怎样划算呢？

孙先生是某国企的老员工了，他就是“以房养房”者。十年前，他从单位里分配到的两室一厅老式公房，七十多平方米，在北京这样的大城市，他每个月将房子租出去，能拿到2500元左右的房租，加上手头的一些积蓄，他果断购置了另外一套新房，加上他和妻子的公积金，新房的贷款完全可以解决，就这样，全家人“轻轻松松”地住进了新的公寓。今年房贷利息调整，但月供只增加了二十几元，对小家的生活质量几乎没有什么影响。

和案例中的孙先生一样，近年来，有不少市民是靠“以房养房”理财积累财富的。他们通常的做法就是，原先购买过一套面积较小的住房，后来为了改善居住条件而另外贷款，购买了一套大面积的住房，然后将先前的住房出租，用获取的租金来偿还银行房贷，如果每月的租金大于每月偿还的房贷，则还能获取一定的收益。

那么，具体该如何“以房养房”呢？以下是总结出的几点技巧：

1.出租旧房，购置新房(www.xing528.com)

如果你的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而你却拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么你就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。

2.投资购房，出租还贷

有些人好不容易买了套房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行，而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数，心里就不是滋味。在这种情况下，可以再买一套房子，用来投资。如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息。这样不仅解决了日常还贷的压力，而且还获得了两套房产。但问题的关键是要判断准确。

3.出售或抵押，买新房

如果你手头有一套住房，但并不满意，想改善居住条件，可手里又没钱，好像一时半会儿买不了新房。如果你将手中的房子出售变为现金，就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部分，一部分买房自住，另一部分采用第二个办法用来投资。如果你卖了旧房却一时买不到合适的新房自住，就不如把原来的房产抵押给银行，用银行的抵押商业贷款先买房自住，再买房投资。这样，不用花自己的钱，就可以实现你改善住房，又当房东的梦想了。

然而，目前政府出台了一系列调控楼市的政策，这些政策的出台肯定会对楼市产生影响。如果房价下降，那么房租也将下降。到那时，“以房养房”一族的风险将会有所增加。“以房养房”的最大风险就在于租金收入的不确定性。

因此，“以房养房”一族要评估租金收入的稳定性，如果出租房配套设施齐全，并且地段较好，即使房产政策趋紧，也不会对租金收入的稳定性产生大的影响，这就可以继续采用“以房养房”。如果房租收入有下降可能，并且已不足以用于偿还每月的房贷支出，那么应考虑将这套出租房出售，将出售收入用于提前偿还房贷。偿还房贷后还有结余，可存入银行或购买国债以获取稳定的利息收入。