（一）地役权概述
《物权法》第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。”地役权是为了使用、经营自己土地的便利而通过订立合同使用他人土地的一种用益物权。其特征是：
1.是存在于他人土地之上的权利。
2.是为需役地便利而设的物权。
3.是使供役地负一定负担的物权。
案例2-3-11
甲、乙两单位分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街、甲在其后，乙给甲留下了一条宽2米的通道。但甲为了车辆出入更方便，遂与乙约定；乙不在自己西侧宽5米长150米的土地上建造建筑物，专留给甲的车辆通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。
村民张某和王某的宅基地邻近，张某在城里经商多年较为富有，于是与王某协商；王某在自己宅基地的范围内、在张某宅基地的南面空出一块50平米的空地并进行绿化，以使张某冬天享受全天日照，并能呼吸到更为新鲜的空气，作为补偿，张某每年给付王某1万元。
这两个案例中当事人约定设立的是什么权利？为什么？
是地役权。第一个案例中，甲通过合同约定在乙的土地上设立了供自己土地便利的物权，即甲为了自己土地的车辆通行方便而拓宽了乙土地上的通道，甲的土地是需役役，乙的土地是供役地。第二个案例中，张某通过合同约定在王某的土地上设立了提高自己土地效益的物权，即张某为了自己土地的阳光照射和空气净化而在王某土地上进行绿化，张某的土地是需役地，王某的土地是供役地。
（二）地役权的取得
地役权由需役地和供役地权利人之间以合同方式设定。《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
（三）地役权的内容
1.权利：可以按照合同约定的使用目的、范围和方法，行使其使用供役地的权利。《物权法》第159条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”
2.义务：合理使用供役地。《物权法》第160条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。”
案例2-3-12
甲公司与乙公司约定；为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。
谁有权请求乙公司拆除超过6米的建筑？
小区业主。《物权法》第164条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。”由此可见，地役权作为为需役地便利而设立的用益物权，是一种从权利，从属于需役地的使用权。该法第166条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”即当需役地的使用权发生转让时，地役权也一并转让。本案中，甲公司已经将全部房屋售出，根据“地随房转”的原则，该住宅小区的建设用地使用权也已经全部转让给业主。既然作为主权利的需役地使用权已全部转让，那么作为从权利的地役权也一并转让给了业主。因此只有小区业主才有权利请求乙公司拆除超过6米的建筑。甲公司在转让需役地使用权之后，也就丧失了对供役地的地役权。
案例2-3-13
甲为了能在自己的房子里欣赏远处的海景，便与相邻的乙约定；乙10年内不在自己的土地上建造高层建筑；作为补偿，甲一次性支付给乙5万元。但双方未就该地役权进行登记。两年后，乙将该土地使用权转让给丙，乙并未告知丙该地役权存在。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。(www.xing528.com)
1.甲对乙的土地享有地役权吗？
2.丙有权建高楼吗？
1.享有。《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立……”也就是说，登记并非取得地役权的必备条件，只要当事人双方签订的地役权合同生效，地役权就能依法设立。本案中，甲乙虽然没有就地役权进行登记，但双方已经订立了合同且该合同并无效力瑕疵，地役权就得以设立。
2.有权。虽然《物权法》第167条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。”但该法第158条又规定：“……当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”本案中，丙并不知道该地役权存在，应为善意第三人；而甲乙设立的地役权并未登记，则不能对抗善意第三人丙。也就是说，甲不能以自己的地役权主张来对抗丙，对丙而言，该地役权视为不存在，因此丙建高楼的行为并不违法。甲只能向乙主张权利，来追究乙的违约责任，从而使自己获得法律救济。
（四）地役权和相邻关系
1.相邻关系：是所有权的限制或扩张；是法律规定的；对不动产所有权的限制或扩张较小；通常是无偿的。
2.地役权：是用益物权的一种；是合同约定的；对不动产所有权的限制或扩张较大；可以有偿或无偿。
案例2-3-14
甲公司因生产需要要铺设一条燃气管道，必须通过相邻的乙公司，但乙公司以甲公司每年向自己购买价值100万元产品为同意的条件，而甲公司不同意。
1.本案应采用相邻关系还是地役权解决？
2.乙公司可否对甲公司铺设管道提出条件？
1.相邻关系。《物权法》第88条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”铺设燃气管道是相邻一方正常生产、生活必须的基本条件，相邻他方应该提供必要的便利。这是法律规定的，并不需要合同约定。本案中，甲公司因生产需要要铺设燃气管道，必须通过相邻的乙公司，则乙公司应当允许并提供必要的便利，因此本案应采用相邻关系解决。
2.不可以。如前所述，既然铺设燃气管道应采用相邻关系解决，这就是法定的、无偿的，相邻他方不可以附加任何条件。当然，根据《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”也就是说，乙公司应当尽量减少对甲公司的不利影响，如果造成损害，要依法予以赔偿。
案例2-3-15
甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，双方签订了合同。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。
1.乙有权拒绝甲在其院内堆放建材吗？
2.乙有权阻拦甲经其门前搬运建材吗？
1.有权。因为乙对自己的院子有土地使用权，有权决定是否允许他人使用。乙提出要在甲的院内堆放建材，这并不属于相邻关系的范畴，因此乙有权拒绝。
2.无权。因为甲、乙、丙三家毗邻而居，通道是三家均有权使用的公共道路，三家人都有通行的权利，任何人无权阻止。笔者认为这也不是相邻关系。《物权法》第87条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”可见，因通行产生的相邻关系是指相邻一方在相邻他方土地上通行所产生的法律关系，而本案中的通道是公共道路，并不是乙的土地，在公共通道上通行乙当然不能阻止，但这并非相邻关系。
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