建设用地使用权是指自然人、法人或其他组织依法享有的在国有土地及其上下建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。
（一）建设用地使用权概述
《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立……”土地承包经营权的特征是：
1.客体为国家所有的土地；
2.目的是建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施；
3.内容具有限制性。
（二）建设用地使用权的设立和取得
1.设立：出让和划拨。
2.取得：必须进行登记，自登记时设立。
3.流转：建设用地使用权可以依法进行流转。
案例2-3-6
某环卫局在市北郊有一块划拨土地用于实验种植高效防尘的树木，占地120亩。由于新的环线公路开通，环卫局得知这条公路将经过自己的实验基地，其商业价值大增。在没有向市国土局办理申请用地手续的情况下，环卫局擅自将基地拆毁与某房地产公司签定协议进行商品房开发，市国土局获悉后依法进行了查处。
该环卫局有无违法之处？
有。《物权法》第137条第1款和第3款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”由此可见，划拨方式取得的建设用地使用权是无偿且无期限的，因此仅限于公益目的，不能用于商业目的，也不能在市场上流转。本案中，环卫局获得的建设用地使用权是用于实验种植高效防尘的树木的，其擅自将基地拆毁进行商品房开发，肯定是违法的，要依法接受处罚。至于划拨的建设用地使用权能否转为出让，目前法律没有明确规定。实践中，一般要经有批准权的人民政府审批同意，并且要按规定缴纳土地出让金，才可以转变。
习题2-3-7
某房地产公司通过招投标取得了一块土地的建设用地使用权，除自己开发外，该公司还可以如何利用该建设用地使用权（ ）？(www.xing528.com)
A.将其转让给另一家房地产公司
B.用其与另一家房地产公司的土地互换
C.用其出资入股一家更大的房地产公司
D.将其赠送给董事长的儿子
E.将其抵押向银行贷款
ABCDE正确。《物权法》第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”这是因为建设用地使用权是通过市场公平交易的方式取得的，没有任何的社会福利和身份性质，自然可以在市场上自由流转，通过市场来合理配置资源。当然，签订上述流转合同以后，当事人要依法到土地管理部门进行变更登记，才能使建设用地使用权的权利主体发生变更。
（三）建设用地使用权的内容
1.权利：建设用地使用权人对土地享有占有、使用、收益的权利，有权利用土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。
2.义务：合理利用土地，按土地用途利用土地；支付土地出让金。
案例2-3-8
2000年1月3日，吴某根据与某县土地局签订的《国有土地使用权有偿出让项目用地合同书》，以每亩20万元的价格取得了11亩土地的建设用地使用权，用于建造一所民办学校。2月16日吴某办理了建设用地使用权登记，2月25日吴某领取了建设用地使用权证书。吴某对该土地三通一平后，以每亩30万元转让给韩某。韩某欲将该片土地开发成商品房。
1.吴某何时取得这块土地的建设用地使用权？
2.韩某是否可用该片土地开发商品房？
1.2月16日。根据《物权法》第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”可见，建设用地使用权需要登记才能设立，这是符合我国城市的实际情况的，城市交通便捷，登记并不存在多大困难；要求登记才能设立建设用地使用权，也便于国家进行管理，促使人们提高法律意识从而依法办事。
2.不可以。《物权法》第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”一方面，国家对土地用途是有所规划的，改变土地用途会影响城市的整体规划；另一方面，虽然都是出让土地，但不同用途的土地出让金是有所区别的，改变土地用途会使国家利益受损。本案中，吴某取得的建设用地使用权是用于建造民办学校的，其土地出让金显然要低于开发商品房的土地出让金，虽然后来吴某将该建设用地使用权转让给韩某，但韩某不能改变土地用途来建设商品房。
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