建筑区划内专有部分之所有权决定其他共享权利

（一）建筑物区分所有权的概念和特征

建筑物区分所有权是业主享有的由专有部分所有权、共有权、管理权相结合而组成的一种特殊物权。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”其特征为：

1.主体是业主。

2.是一个集合的权利。

3.客体主要是但不限于建筑物。

（二）专有权

专有权，又叫专有部分所有权，是指业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

案例2-2-16

有一栋三层楼房，每层面积相同，甲购买了其中的两层，乙购买了一层。

甲和乙对于该栋建筑物享有的共有权、成员权的比例是多少？

甲占2/3，乙占1/3。因为在建筑物区分所有权中，专有权处于主导地位，其他权利都由专有部分的所有权决定。专有部分享有权利的大小，决定了共有权持有的比例份额；专有权利的大小，也决定了成员权中所行使的管理权的大小。

习题2-2-17

下列小区业主行使专有权的行为，哪些是违法的（　）？

A.甲擅自在装修时将房屋的承重墙拆除

B.乙擅自将自己的一楼住房改建为餐馆

C.丙擅自将自家住房紧贴窗户安装防盗网

D.丁擅自在自家储藏了大量易燃易爆物品

ABD正确。《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”A选项中甲虽然享有对自己房屋的处分权，但其行使权利已经危及到建筑物的安全，因此该行为违法。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”B选项中乙将住房改建为餐馆，应经有利害关系的业主（如楼上住户）同意，乙擅自改建的行为是违法的。C选项中丙是“紧贴窗户”安装防盗网，并不存在侵占公共空间的问题，因此并不违法；D选项中丁虽然对自己的房屋有使用权，但其行使权利已经给其他业主带来了安全隐患、可能损害到其他业主的合法权益，因此该行为违法。

（三）共有权

共有权是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对业主的共有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。至于共有权的客体，根据《物权法》及相关司法解释，主要包括：

1.建筑区划内的道路。

2.建筑区划内的绿地。

3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。

4.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分。

5.通道、楼梯、大堂等公共通行部分。

6.消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

7.其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

当然，区分所有人行使共有权也要承担相应的义务，如：维护现状的义务；不得侵占的义务；费用负担的义务。

案例2-2-18

某小区在业主入住以后，房地产公司擅自将小区的文化活动中心改建为商业会所，并开始营业；物业公司则擅自将小区内一块公共绿地改建为停车场，对停放车辆进行收费。

房地产公司和物业公司的行为是否合法？为什么？

不合法。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，小区的文化活动中心是“建筑区划内的其他公共场所”，属于业主共有，小区内的公共绿地亦属于业主共有，应由全体业主行使处分权，房地产公司和物业公司无权决定改建。

案例2-2-19

张甲在一栋临街的单元楼里有一套住房，位于这栋楼的顶层。乙房地产公司决定在这栋临街的单元楼楼顶上悬挂一个广告牌，张甲独自与乙公司签订了一份允许乙公司使用楼房房顶的合同，乙公司每年向张甲支付使用费5万元。这栋临街楼房的其他住户王丙、曹丁等人知道后，认为张甲的行为侵犯了他们的权利。

张甲是否有权单独允许乙公司使用房顶？

没有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”本案中，楼房房顶应属于业主共有部分，应由全体业主享有对楼房房顶的收益权，故张甲无权单独允许乙公司使用房顶来独自获取收益。(www.xing528.com)

习题2-2-20

甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理房产证。下列哪些说法是正确的（　）？

A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入

B.一层住户甲对三、四层间楼板没有民事权利

C.一层住户甲对三、四层间楼梯没有民事权利

D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须经甲、乙、丙同意

ABD正确。根据相关司法解释，住宅楼“外墙”属于全体业主的共有部分，甲、乙、丙、丁共同享有收益权，因此A正确；三、四层间楼板属于三、四层业主的共有部分，而不是全体业主的共有部分，因此B正确；三、四层间楼梯属于全体业主的共有部分，因此C错误；住宅楼“楼顶”亦属于全体业主的共有部分，甲、乙、丙、丁共同享有使用权，因此D正确。

习题2-2-21

下列行为中哪些属于业主违反对共有部分承担的共有义务（　）？

A.业主甲以不在小区居住为由不交纳物业管理费

B.业主乙每天傍晚邀约朋友在小区空地上跳舞

C.业主丙擅自将居住小区的消防设施挪为己用

D.业主丁擅自在自家一楼房屋前扩建了一间厨房

ABD正确。物业管理费是业主承担的一项义务，虽然业主甲不在小区居住，但物业管理公司已经提供了小区公共区域的保洁、保安、绿化等服务，并不会因为业主不居住而降低服务质量或减少管理成本，因此A选项中业主甲违反了其应承担的共有义务；小区的空地属于业主共有，人人有权按照共有部分的正常用途和通常方法加以使用，B选项中业主乙的行为是合法合理的；小区的消防设施属于全体业主共有，C选项中业主丙化公为私的行为违反了不得侵占公有部分的义务；D选项中业主丁的行为表面上看似乎是其个人行为、与其他业主没有关系，但实际上在“一楼房屋前”即意味着丁将本来属于业主共有的空地变成了自己的厨房用地，这种挤占公共空间的行为当然违反了业主对共有部分承担的共有义务。

（四）成员权

成员权是指建筑物区分所有人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所形成的权利义务关系。包括：

1.表决权。

2.制定规约权。

3.选举权和被选举权。

4.监督权。

习题2-2-22

1.某小区拟解聘现有的物业管理机构，下列关于业主表决情况的说法正确的是（　）。

A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主或占总人数三分之二以上业主同意

B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意

C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意

2.该小区业主拟使用维修资金维修小区内的电梯和水箱，则（　）。

A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主或占总人数三分之二以上业主同意

B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意

C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意

1.C正确。

2.B正确。

根据《物权法》第76条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由此可见，“解聘物业管理机构”属于“前款其他事项”，应当“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；而“使用维修基金”属于“前款第五项”，应当“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。