昆明市中级人民法院精品案例.2020

〔2019〕云01民终7575号

上诉人（原审被告）：成某

被上诉人（原审原告）：张甲

被上诉人（原审被告）马甲

被上诉人（原审第三人）：张乙、马乙、某房地产经纪公司

上诉人成某因与被上诉人张甲、马甲、张乙、马乙、某房地产经纪公司排除妨害纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院〔2018〕云0112民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人成某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人张甲的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用，包括一审、二审的诉讼费用以及鉴定费等费用。

事实和理由：1.一审法院对案件事实认定错误。一审法院所认定的《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的《房屋租赁合同》，不适用“买卖不破租赁”原则的事实认定错误。具体理由：①上诉人成某提供的银行流水和《债权债务确认协议书》可以证明，2014年11月10日，上诉人成某通过银行转账交付借款500000元给被上诉人马甲。2015年5月13日，上诉人成某与被上诉人马甲达成协议签订《房屋租赁合同》约定将案涉房屋租赁给上诉人成某使用，租金以被上诉人马甲所负债务500000元抵充，租期为20年。虽然《司法鉴定意见书》认定2015年5月13日的《房屋租赁合同》落款处甲方马甲黑色手写签名字迹及押名指印的形成时间分别晚于样本署期为2017年4月12日的《委托书》落款委托人处马甲黑色手写签名字迹及押名指印的形成时间。但《房屋租赁合同》是上诉人成某与被上诉人马甲双方的真实意思表达，被上诉人马甲作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋具有处分权，《房屋租赁合同》签署时间的早晚并不会影响双方真实意思的表达，且上诉人成某已于2015年5月4日实际占有、使用案涉房屋，因此《房屋租赁合同》并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。②上诉人成某提供的《接待报警案件三联单（回执）》载明：2017年12月6日，上诉人成某发现其承租的案涉房屋内的财物被盗并报警，证明上诉人成某在被上诉人张甲于2017年12月8日取得房屋所有权前已经合法占有、使用案涉房屋且被上诉人张甲对此事实知情。综上所述，上诉人成某与被上诉人马甲签订的《房屋租赁合同》合法有效，且在被上诉人张甲与被上诉人张乙之间的《房屋买卖合同》之前成立，根据“买卖不破租赁”的原则，上诉人成某占有、使用案涉房屋系合法的，不存在侵犯被上诉人张甲权利的行为。故一审法院事实认定错误，依法应当适用“买卖不破租赁”的原则。2.一审法院适用法律错误。本案中，被上诉人张甲申请对《房屋租赁合同》上“马甲”签名及指印与《公证书》中2017年4月12日的《委托书》上“马甲”签名及指印是否一致、《房屋租赁合同》上马甲签名及指印的形成时间进行鉴定，一审法院判令上诉人成某承担鉴定费用，不符合《诉讼费用交纳办法》第十二条之规定，根据“谁主张、谁负担”的原则，本案的鉴定费用依法应当由被上诉人张甲承担。审理中补充上诉事实和理由：被上诉人张甲所取得的房屋系被上诉人马乙、张乙违法犯罪所取得，所以不适用善意取得的相应制度。

被上诉人张甲答辩称，成某的上诉不成立，请求驳回上诉，维持原判。本案中，张甲对于涉诉房屋的购买是完全符合善意取得构成要件的。张甲购买案涉房屋时是善意的，张甲为了改善家中老人的居住条件，通过某房地产经纪公司获取了案涉房屋的售房信息以后，多次在某房地产经纪公司的陪同下前往案涉房屋进行实地查看。案涉房屋在查看过程中均是无人居住的空房，上述事实在一审过程中某房地产经纪公司予以了证实，可以看出张甲购房的真实意思表示是存在的，是善意的。张甲以合理的价格购买了案涉房屋并支付了相应的价款。针对案涉房屋，张甲于2017年12月购买的时候，案涉房屋面积是138.73平方米，购买价格是174万元，均价为1.25万元／平方米，这与当时的市场行情是完全一致的，这一点某房地产经纪公司在一审中也予以证实，该交易价格符合当时的买卖行情。案涉房屋属于不动产，该不动产已经登记在了张甲的名下，善意取得系法律对于诚信人的保护。首先，法律上的诚信人应当尽到的就是合理的审慎义务，自然张甲在整个购买过程中都尽到了审慎交易的义务，同时，购买的方式以及交易的习惯都是合理的交易习惯和购买情况，不存在任何过错。张甲的购买行为完全符合法律上的善意取得的购买条件。最高人民法院在其他案件的审理过程中，专门明确到对于这种以物抵债的方式所签订的《房屋租赁合同》，是不适用于“买卖不破租赁”原则的，最高人民法院的裁判案例我们在一审当中已提交给了法院，本案当中成某所提供的《房屋租赁合同》通过鉴定显示出是在马甲已经将房屋卖给了其他人的情况下，马甲再去签的。对于一个马甲都不具有所有权的房屋，马甲又与成某签订租赁合同，其内容是不真实的。其次，即便真实也不适用“买卖不破租赁”的原则。

被上诉人张乙答辩称，成某的上诉不成立，请求驳回上诉，维持原判。诉争房屋从《中华人民共和国物权法》的相关规定来看，被上诉人张甲已经合法取得，是法律规定的房屋的所有权人，一审已经调查清楚，现在张甲已经取得了案涉房屋的房产证。成某和马甲之间签订的《房屋租赁合同》，应当是一份伪造的无效合同，而且不排除成某和马甲相互勾结伪造合同虚假诉讼的可能。一审经鉴定机构鉴定已经明确《房屋租赁合同》的签字时间晚于买卖合同的签字时间。成某通过伪造的合同侵占了张甲合法取得的房屋。根据《中华人民共和国物权法》的规定，张甲拥有的物权是具有排他性的。

被上诉人马乙答辩称，成某的上诉不成立，请求驳回上诉，维持原判。本案房屋张甲是通过中介机构合理购买的，并办理了登记手续，符合法律规定，系合法取得物权。

被上诉人某房地产经纪公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人马甲未发表答辩意见。

原审原告张甲向一审法院起诉请求：1.判令被告马甲、成某停止侵权，并排除对原告合法享有的房屋的妨害；2.判令被告马甲、成某将房屋恢复原状；3.判令被告马甲、成某返还非法占用原告的房屋；4.本案诉讼费由被告马甲、成某承担。

一审法院认定事实：原告张甲系位于昆明市某号商品房的登记所有权人，2017年4月12日，被告马甲委托第三人马乙代为出售该套房屋及办理相关手续，并经昆明市某甲公证处《公证书》进行公证。2017年4月26日，第三人马乙代被告马甲与第三人张乙签订《二手房买卖合同》将房屋转让给第三人张乙，并经昆明市某甲公证处《公证书》进行公证。2017年6月8日，第三人张乙取得房屋的不动产权证书。2017年12月6日，原告张甲与第三人张乙签订《某房地产公司存量房屋买卖合同》，约定出卖人张乙将商品房出售给买受人张甲，成交价为1740000元，于2017年12月7日前经纪方（某房地产经纪公司）协助买卖双方共同进行网上签约、公证、备案等手续，网签签完后买受人应付首付款980000元，尾款等拿到不动产权证时一次性转入出卖人的账户。2017年12月7日，原告张甲与张乙、马丁签订《房屋买卖合同补充协议》，约定甲方张乙、马丁，乙方张甲，甲、乙双方于2017年12月6日签订《房屋买卖合同》，甲方将自己所有的房屋转让给乙方，该房屋实际成交价壹佰柒拾肆万元整（￥1740000元），现因乙方贷款或过户需要，该房屋买卖合同公证价格为壹佰肆拾万零陆仟元整（￥1406000元），乙方仍按房屋实际成交价格壹佰柒拾肆万元整（￥1740000元）支付甲方。2017年12月7日，原告张甲通过银行账户向马丁账户转账980000元。同日，张乙、马丁向原告张甲出具房屋首付款收条载明：“本人姓名：马丁，张乙，因出售自有住房一套，经买卖双方协定、认定该房交易总价壹佰柒拾肆万元整（￥1740000元），现已收到买方张甲预付房款金额玖拾捌万元整（￥980000元），收款人马某、张乙签名及捺印。”同日，原告张甲与张乙、马丁签订《二手房买卖合同》将房屋以成交价1406000元出售给原告张甲，并经昆明市某乙公证处《公证书》进行公证，原告张甲将尾款760000元转账到资金监管方昆明市某乙公证处的账户。2018年8月10日，云南某司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》载明：鉴定范围：1.对成某提交的一份《房屋租赁合同》上“马甲”签名及指印与《公证书》中2017年4月12日的《委托书》上“马甲”签名及指印是否一致；2.对成某提交的一份《房屋租赁合同》上“马甲”签名及指印的形成时间。比照《公证书》中2017年4月12日的《委托书》上“马甲”签名及指印。鉴定结果：1.成某提交的检材署期为“2015年5月13日”的《房屋租赁合同》上“马甲”签名及指印与《公证书》中2017年4月12日的《委托书》上“马甲”签名及指印系同一人书写和按捺；2.检材署期为“2015年5月13日”的《房屋租赁合同》落款甲方处“马甲”黑色手写签名字迹及押名指印的形成时间分别晚于样本署期为“二零一七年四月十二日”《委托书》落款委托人处“马甲”黑色手写签名字迹及押名指印的形成时间。另，本案产生鉴定费44900元，系张乙先预付。

一审法院认为，本案争议焦点为：1.原告张甲是否依法取得案涉房屋的物权；2.本案中是否适用“买卖不破租赁”的原则，被告成某对案涉房屋所享有的债权权利能否对抗原告张甲享有的物权；3.原告张甲主张恢复原状的诉请是否应当得到支持；4.本案的责任主体；5.本案鉴定费如何承担。

1.关于原告张甲是否依法取得案涉房屋物权的问题。首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案原告张甲从张乙处购买案涉房屋，并取得案涉房屋的不动产权属证书，原告张甲取得案涉房屋的完整物权。其次，原告张甲有理由相信第三人张乙对登记于其名下的案涉房屋享有处分权，并支付了相应对价，被告马甲和被告成某并未向一审法院举证证明第三人张乙与原告张甲系恶意串通，若第三人张乙无权处分案涉房屋，原告张甲在购房时不知晓且无重大过失，属善意第三人。最后，为保障交易的稳定，维护社会主义市场经济秩序，保护受让人的信赖利益，原告张甲的物权利益应当受到保护。因此，原告张甲取得案涉房屋的物权，有事实和法律依据。

2.关于本案是否适用“买卖不破租赁”的原则以及被告成某对案涉房屋所享有的债权权利能否对抗原告张甲享有的物权的问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。“买卖不破租赁”原则的适用应当符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条对租赁合同定义的规定。而本案中，被告成某自认被告马甲将案涉房屋出租给其使用二十年，每年租金25000元，租金共计500000元，房屋租金用于抵偿被告马甲向其借款的本息560000元。可见，被告成某抗辩所称的《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的《房屋租赁合同》，故本案中不适用“买卖不破租赁”的原则。此外，根据合同的相对性原则，被告成某与被告马甲之间签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而案涉房屋的所有权已被原告张甲通过买卖方式取得，即原告张甲已依法取得对案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使被告成某基于债权取得案涉房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗原告张甲对案涉房屋所享有的物权，且物权优先于债权。故被告成某对案涉房屋所享有的权利不能对抗原告张甲的物权。

3.原告张甲所主张的由被告恢复原状，因其未举证证明其“原状”为何状态，故不予支持。

4.关于原告张甲要求被告马甲、成某停止侵权、排除妨害、恢复原状的诉讼请求，因原告张甲没有提供有效证据证明被告马甲系案涉房屋的实际占有人，应承担举证不能的不利后果。而被告成某承认案涉房屋系其占有使用，故一审法院驳回原告张甲对被告马甲的全部诉讼请求，支持原告张甲对被告成某的诉讼请求。

5.关于鉴定费44900元，系原告张甲申请鉴定，鉴定范围是《房屋租赁合同》上“马甲”签名及指印与《公证书》中2017年4月12日的《委托书》上“马甲”签名及指印是否一致、《房屋租赁合同》上“马甲”签名及指印的形成时间，而鉴定结果是署期为“2015年5月13日”的《房屋租赁合同》上“马甲”签名及指印与《公证书》中2017年4月12日的《委托书》上“马甲”签名及指印系同一人书写和按捺、署期为“2015年5月13日”的《房屋租赁合同》落款甲方处“马甲”黑色手写签名字迹及押名指印的形成时间分别晚于样本署期为“二零一七年四月十二日”《委托书》落款委托人处“马甲”黑色手写签名字迹及押名指印的形成时间。被告成某所提交的该份《房屋租赁合同》虽然签名及按印是真实的，但其形成时间与落款时间不一致，一审法院对该份《房屋租赁合同》的真实性不予认可，所产生的鉴定费由被告成某负担。被告马甲抗辩称，其委托第三人马乙出售案涉房屋的公证委托，真实意思表示并非出售案涉房屋，而是为案外人马丙向第三人马乙的借款提供担保。庭审中，第三人张乙述称，其已向被告马甲支付了相应对价，但未能举证证明；第三人马乙述称，其已向被告马甲交付了案涉房屋款项，也未提供有效证据证明。因此，若被告马甲认为第三人马乙未向其交付案涉房屋款项，第三人马乙与第三人张乙恶意串通损害其合法权益，可另案主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告成某于判决生效之日立即排除妨害原告张甲对房屋的使用；二、由被告成某于判决生效之日起十日内支付第三人张乙鉴定费44900元；三、驳回原告张甲对被告马甲的全部诉讼请求；四、驳回原告张甲的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，原告已预交，由被告成某承担，于本判决生效之日立即支付给原告。

二审中，各方当事人均未提交新证据。(www.xing528.com)

二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院补充确认以下案件事实：2017年12月7日，张甲、张乙办理了案涉房屋的所有权转移登记手续。

综合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点如下：本案是否适用“买卖不破租赁”的原则。

本院认为，“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力，租赁合同在买受人和承租人之间继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”“买卖不破租赁”的原则主要是为了保护租赁交易的安全，但对承租人租赁权的保护并非是无限制的。租赁权要获得对抗不特定买受人的效力，则必须具有公示公信效力，否则在保护租赁交易安全的同时又将侵犯合法买受人的权利，故适用“买卖不破租赁”的原则须符合三个构成要件：1.买受人已取得租赁物的所有权；2.所有权发生转移前，租赁合同已成立并生效；3.所有权发生转移前，租赁物已交付承租人使用。本院就本案是否适用“买卖不破租赁”的原则具体分析如下：

1.买受人是否已取得租赁物的所有权。张乙将案涉房屋出卖于张甲，双方于2017年12月7日办理了不动产权转移登记手续，张甲现已取得不动产权证书，不动产物权的转移以登记为生效要件，张甲已取得案涉房屋的所有权。成某抗辩认为，马甲将案涉房屋委托马乙出售并非其真实意思表示，而是为案外人与马乙之间的借款提供担保。马乙与张乙系亲戚关系，马乙与张乙之间的买卖系虚假交易，马甲并未收到张乙支付的任何房款，故房屋仍为马甲所有。但其并未提交有效证据证明其观点，且即便如其所述，马甲与马乙、张乙之间存在上述关系，倘若张甲系善意取得案涉房屋，其所有权并不因前手交易的真实与否而受影响。不动产的善意取得应符合三个构成要件：① 受让人受让该不动产时为善意。张甲受让案涉房屋时为购房的合理需求，且系通过专业的房屋中介即某房地产经纪公司发布的售房信息获知房源。在某房地产经纪公司的陪同下前往案涉房屋进行了实地查看，看房时房屋并无人员居住，并与张乙及某房地产经纪公司签订《某房地产经纪公司存量房屋买卖合同》。成某并无证据证明张甲清楚房屋前手的交易情况，其受让案涉房屋属于善意。② 以合理的价格转让。案涉房屋面积为138.73平方米，购买价格为174万元，均价为12542.35元／平方米，属于合理的价格范围。③ 转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。交易双方于2017年12月7日办理了不动产权转移登记手续，且张甲已取得案涉房屋的不动产权证书。综上，张甲取得案涉房屋的所有权系善意，成某的该项主张不能成立，本院不予采纳。

2.所有权发生转移前，租赁合同是否已成立并生效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”成某主张其于2015年5月13日就与马甲签订了《房屋租赁合同》，合同成立并生效，早于张甲取得案涉房屋所有权之前，应保障其合法的租赁权。马甲对此予以认可，但张甲、马乙、张乙对此提出异议，认为该份《房屋租赁合同》系成某、马甲恶意串通后补伪造的。张甲申请对《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定，经法院委托鉴定，《房屋租赁合同》上马甲的签名及指印形成时间晚于《委托书》上马甲的签名及指印形成时间。本院认为，张乙取得案涉房屋不动产权证书的时间为2017年6月8日，房屋不动产权转移登记于张甲的时间为2017年12月7日。即便《房屋租赁合同》的生效时间晚于马甲委托马乙卖房的时间，亦仅能证明《房屋租赁合同》成立并生效的时间晚于2017年4月12日，但并不能得出《房屋租赁合同》成立并生效的时间晚于房屋所有权变更时间的结论，且仅凭上述鉴定意见也不足以认定成某、马甲恶意串通伪造证据，故张甲并无有效证据反驳成某关于所有权发生转移前《房屋租赁合同》已成立并生效的观点。但同时成某关于《房屋租赁合同》于2015年5月13日即生效的观点已被上述鉴定意见予以推翻，合同生效时间不能确定，双方均举证不能，且看所有权发生转移前，马甲是否已将房屋交付成某使用。

3.所有权发生转移前，租赁物是否已交付承租人使用。租赁权虽为债权范畴，但“买卖不破租赁”的原则赋予了租赁权以对抗不特定买受人的效力，然而权利对于第三人之对抗效力应建立在权利已进行公示的基础上。对于租赁权来说，最直接、最客观的公示方式应为租赁物交付使用，即出租人将租赁物交付于承租人，使得买受人容易得知其所受让的租赁物上存在租赁关系。本案中，成某主张其手中持有案涉房屋的钥匙，马甲早在所有权发生转移前即将案涉房屋交付其使用，但成某并无有效证据证明其在使用案涉房屋，从而能让不特定的买受人直观地获知房屋存在他人的租赁权。相反，张甲提交的案涉房屋照片能够证实，其于2017年12月6日在中介某房地产经纪公司陪同看房时房屋为空房，而在次日不动产权转移登记办理完毕之后才发现多人聚集于案涉房屋，成某并不能对此作出合理解释。综上，成某关于所有权发生转移前，马甲已将案涉房屋交付其使用的观点不能成立，本院不予采纳。

综上，本案并不适用“买卖不破租赁”的原则，成某所称租赁权不得对抗房屋买受人张甲的所有权。张甲作为案涉房屋合法的所有权人，拥有对房屋占有、使用的权利，成某继续占有案涉房屋侵犯了张甲的上述合法权利，张甲有权要求成某排除妨害。

另，成某以马乙、张乙违法放贷一案已被公安机关立案侦查，案涉房屋可能为马乙、张乙违法犯罪所得，本案需以刑事案件处理结果为依据为由提出中止审理本案的申请。本院认为，如上所述，张甲获得案涉房屋所有权系善意，案涉房屋是否为马乙、张乙违法犯罪所得，并不影响张甲对案涉房屋所拥有的合法所有权，故对成某的中止审理申请，本院不予准许。

综上所述，成某的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但鉴定费处理不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：

一、维持云南省昆明市西山区人民法院〔2018〕云0112民初1896号民事判决第一、三、四项，即“一、成某于判决生效之日立即排除妨害张甲对房屋的使用；三、驳回张甲对马甲的全部诉讼请求；四、驳回张甲的其他诉讼请求”；

二、撤销云南省昆明市西山区人民法院〔2018〕云0112民初1896号民事判决第二项，即“二、由成某于判决生效之日起十日内支付张乙鉴定费44900元”。

一审案件受理费100元，一审鉴定费44900元，二审案件受理费100元，均由上诉人成某承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

审　　判　　长　　付立红

审　　判　　员　　贾　音

审　　判　　员　　刘　涛

二〇一九年十一月一日

法　官　助　理　　何永伦

书　　记　　员　　　秦　张