答复人（原合同甲方）：×××，业主（身份证号）；住址：××；手机号：×××被答复人（原合同乙方）：×××（身份证号码）；住所：×××××
答复人×××于2020年6月14日看到被答复人×××（租客××贸易有限公司法人代表，原合同乙方）委托××××律师事务所发来的律师函（××律函字［2020］第××号），现作答复如下：
一、根据原合同甲方（业主）×××、××贸易有限公司（租客）和第三方中介机构××地产经纪有限公司为居间方鉴定的×经纪［2010］第×××号租赁合同，月租金为人民币22 630元，合同规定乙方向甲方缴纳2个月租金为合同押金，即45 260元。乙方按照合同约定在合同到期之前搬走。
二、经过甲方查询银行收款记录，在乙方执行租赁合同期间，曾经有两次严重拖欠租金行为，合计拖欠租金长达93天，按照合同9.2.1条款规定，在合同期内乙方累计拖欠租金超过15天，甲方有权终止合同。虽然合同继续执行，但是并不影响按照合同9.2.5条款规定，“乙方未按合同约定缴纳支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金”的约定有效。按照此滞纳金标准计算后为31 568.85元。合同条款中并没有约定何时追缴滞纳金。根据法律规定，甲方在合同结束后3年内，都有主张追缴滞纳金的民事诉权。所以，甲方主张，乙方滞纳金从押金中扣除属于合理合法的做法，不属于违约行为。不同意按照乙方签约时缴纳押金数额退还押金，理由是乙方在执行租赁合同期间有严重违约行为。
三、原租赁合同3.3条规定：“租赁期满，乙方如需续租，应在本合同租期届满前60天向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，由双方另行协商续租事宜，否则即视为乙方不再续租，届时起乙方对甲方介绍的中介、租户等人员进入物业应予以配合（必要时甲方应提前向乙方预约）。”这说明，租赁合同到期之前，如果乙方同意，具有优先续租权。2020年2月下旬到3月份，×××有限公司职员××以电话口头协商和微信发送信息形式，几次与业主沟通（有微信截屏文字证据），协商新租期的租金标准。考虑疫情影响，业主同意租金不再浮动，并电话通知乙方于3月中旬在北京续约。因乙方员工3月14日发给甲方的“不再续租”微信内容甲方没有看到，直到3月21日乙方经办人电话提醒，才看到与乙方员工的微信，确认乙方不再续租的信息。因为协商续租期间双方均不在北京，没有当面交接钥匙。3月27日，业主收到乙方经办人微信名“××”通知业主搬走的文字信息（有微信截屏文字证据）。
当时从双方最后确认不再续租，距离合同到期仅剩下17天。如乙方按照合同规定提前60天决定续租或明确表示不再续租并把钥匙交给业主，这样业主可以及时发布信息带新客户看房，业主有60天的时间对外招租。由此看来，乙方先是洽谈续租后来又反悔不再续租，此行为直接造成了甲方房屋空租的损失。加之，写字楼每年的出租旺季都是春节后2个月左右，甲方房屋空租的概率更大。(www.xing528.com)
原租赁合同押金为45 260元，乙方两次拖欠租金累计93天。乙方租赁押金是60天的租金，当时欠缴租金数额已经远远超出押金总额。租赁合同规定，乙方滞纳金按照合同规定为每天5‰，滞纳金累计为31 568.85元。押金与滞纳金两项抵扣，余额为13 891.15元。
理论上看，这笔13 891.15元的押金余额应该由甲方退还乙方。但是，因乙方协商续租延误业主招租43天，按照原租金标准计算，甲方实际损失是31 992元（因为按照租房惯例，业主必须提前2个月发布招租信息，客户才能在原租户合同未到期之前60天内，随时带新客户看房）。乙方剩余的13 891.15元的押金余额与甲方的延期招租损失应得补偿款31 992元相抵后，乙方尚欠甲方补偿款17 100元。
特此回复×××公司并×××律师事务所。
业主（原合同甲方）：×××
20××年×月××日
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