城市开发的内容-城市学概论

城市开发从其内容来看，主要包括旧城改造、城市更新和新城建设。

(一)旧城改造

城市发展过程同时是城市问题不断产生并得以解决的过程，而城市问题的解决离不开旧城改造。旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

1.旧城改造类别

(1)城市中心区。通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但中心旧城区往往建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。城市中心通常是旧城改造的重点区域。

(2)历史文化区。每个城市都有自己的历史文化遗址。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。对城市古建筑、历史街区进行大拆大建，无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。

(3)混合居住区。混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。

(4)城市边缘区。城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以城市边缘区一般建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。其在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。城市边缘区也旧城改造的重点区域。

(5)工业聚集区。在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看，几乎都经历过工业厂房的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。在具体改造进程中，工业集聚区改造一般又可以分为小型工业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级等。

2.旧城改造策略

旧城改造是一项广泛涉及政治、社会、文化等各方面的城市科学管理的系统工程。搞好旧城改造，除了制订科学完善的城市规划，严格城市管理法律法规外，必须建立科学的运行机制，制定切实可行的措施。

(1)旧城改造要综合协调经济、社会和环境效益。旧城改造的社会效益体现在合理的开发强度与改建环境对社会的正面影响，如家庭生活的改善，社区环境的优化，就业率的增加，犯罪率的降低，教育与卫生水平的提高等，最终目标是形成一个治安良好、环境优美、人们安居乐业的社区。旧城改造的环境效益应体现在提供充足的公用设施与绿化、休闲空间，使其成为更富吸引力且宜于工作和休憩的场所。旧城改造最根本的推动力是经济因素，它要遵循市场经济的规律。旧城改造应当综合协调以上三方面效益关系，以求旧城改造社会经济综合效益的全面提高。

(2)要重视改善公共设施，搞好配套建设.。在没有具体的公共设施更新计划与整体市政设施规划的情况下，旧城改造往往一方面造成改建后的城市公共配套设施严重失调，间接造成居民综合生活质量下降;另一方面，盲目开发不顾市政管网的负荷条件，则会面临重新改造道路管网系统的局面，造成许多不必要的浪费。因此，在旧城改造中，既要重视公共配套设施的超前规划，并与房屋改建同步进行，同时投入使用;又要在旧城改造中树立先地下后地上的原则，最大限度优化利用原有基础设施以降低成本，同时为合理确定建筑容积率和人口密度与环境控制指标提供依据。

(3)要合理解决旧城改造的资金问题。旧城改造成本高的主要构成原因是拆迁成本和市政基础设施投资。解决旧城改造成本高的问题，应从社会资源的统筹来考虑，即运用财政的力量，使一些基础投资不计入旧城土地开发的费用，从而减轻发展商负担，而实际又使居民得到最大的利益。其中，政府投入是旧城改造资金的重要来源，尤其是在一些公共设施配套方面。政府应当通过收取开发单位的配套费来统一组织建设大型配套设施，以保证城市地区的良性运转。

(4)要尊重历史文脉，保护特色街区。每个城市无论规模大小其发展过程都各有不同，每个城市发展都是积累的产物，旧区改造的根源是因其基本物质功能无法适应新的需求，但包含在其内部的文脉价值并不会因其使用功能的落后而消失，相反随着年代变迁而愈加显现出反映当时文化特征的价值。在旧城改造中，应当分析各地段历史文脉的价值，保留若干集中体现本城市历史发展特色的街区，并在改建中采取保护与更新相结合的原则，提炼其形态特征并运用新材料新技术来体现城市新旧建筑的和谐共容。［10］只要保护理念合理，城市历史就能得以延续和发展。

(5)应谨慎渐进的开发，塑造人性化社区。在旧城改造中应当注意保护城市环境中好的部分，同时积极改善和整治那些“差”的部分，用中、小规模的包容多种功能的逐步的改造取代大规模的单一功能的迅速的改造，谨慎渐进的开发，实现可持续的发展。城市中旧居住区和住宅的改建，应当根据具体条件采取多种标准，把改善、改建、整治和改造结合起来，不宜强求一致。

(二)城市更新

城市更新是指对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容:一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。城市更新作为振兴城市产业经济，复兴城市功能，实现城市社会、经济、环境良性发展的复杂体系和周期性活动，从最初西方旧工业城市经济复兴的特定策略逐渐演变为当前全球范围内各地区不同城市化发展阶段即将或正在进行的城市再开发活动。城市更新是城市发展到一定阶段所必然经历的再开发过程，不同的时代背景和地域环境中的城市更新具有不同的动因机制、开发模式、权力关系，进而产生不同的经济、环境、社会效应。相比城中村改造、旧城改造等，城市更新更具综合性、更注重城市品质和内涵的提升。

1.城市更新的方式

城市更新的方式一般可分为重建、整建及保护三种:^[14]

(1)重建。即将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地进行与城市发展相适应的新的合理使用。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。

(2)整建。即或多或少地从根本上改变原有结构，结构的变化决定于发展的需要，将比较完整的城市剔除其不适应方面，开拓空间，增加新的内容以提高环境质量，是实施于结构上尚可继续使用但因维护不当及设备未予换新而为不良建筑物的区域。这种方式是较重建模式迅速完成，可免除拆迁安置的困扰，不需庞大资金而显较缓和的模式，适用于现已衰落，但仍可复原而无须重建的地区或建筑物，除防止其继续衰落外，并进而改善其环境。

(3)保护。即保留历史上业已形成的结构总特点而不作过的改变，对于旧城历史地段，就要保护，是适用于建筑物有健全并充分的保持，而为良好状态的区域。如果维护很好，重建、改建就可大为减少，这种(www.xing528.com)

方式最为缓和而灵活，也是耗费最低的办法，是预防性的措施。

2.城市更新策略

城市更新策略是决定更新效果好坏的关键。更新策略的制订不仅仅受到当时国际流行思潮的影响，更取决于更新地区本身的制度文化、社会经济及环境条件;即使是同一地区也会由于不同时期执政理念的差异，而影响到更新策略的变化，进而产生不同的更新效果。城市更新策略主要有企业化、文化主导和可持续性等3种。^[15]

(1)企业化城市更新策略。指允许私人企业承担部分城市公共服务职能或负责城市标志景观的建造，通过组织城市发展公司等形式的公私合作机构负责更新的实施。随着城市更新的不断深入，为应对企业化经营中不可避免的负社会效应，企业化城市更新策略也出现相应的转向和调整，并融入了更多对实现地方经济持久复兴及更新公平性的思考。

(2)文化主导的城市更新策略。大体归为两类:①通过大型的更新改造项目，建立城市旗舰式地标建筑对城市文化形象的重构;②从文化产业的角度出发，研究以创意阶层的融入城市，形成创意产品与创意消费相结合的创意街区。具体策略包括发展文化、创意设计活动作为城市品牌，如英国衰退旧工业区发展会议旅游塑造新的城市形象;利用文化产品和消费促进城市复兴，利用文化创意与已有制造业基础的结合，以混合使用(mix-used)的方式实现对旧制造业中心的升级，如对伯明翰旧珠宝产业集聚区的更新等。

(3)可持续发展城市更新策略

可持续发展城市更新策略最初多用于“棕地”再开发过程中被污染土地的环境整治，强调对植被及生态系统的恢复，即从环境生态的角度提出可持续发展的思考。随着城市更新目标多元化的演进，可持续发展的内涵逐渐延伸到环境、社会、经济的多个方面，更新项目的好坏不仅仅是一个点状的物质更新，而是具有广泛的正外部性，能够带动地区经济复兴及持久增长的多元化更新。目前流行的可持续发展城市更新策略主要是针对内城衰退等问题，提出通过发展住宅提高城市生活多样性，尤其是利用夜晚的休闲、娱乐产业促进市中心夜晚经济活力，使市中心更新呈现社会生活多样化的可持续复兴。

(三)新城建设

新城是指在城市化进程中，随着大城市空间的扩张，在中心城区外围地域经过统一规划设计能分担大城市居住功能及产业功能，交通便利、设施配套、环境优美，具有相对独立性的城市绵延区或聚居点。随着原有老城区人居交通环境拥挤，污染严重，可开发利用的土地面积狭小，且牵涉的产权争议多，拆迁开发成本高，城市的发展受到很大束缚，新城建设越来越成为时代发展的必然要求，已成为城市发展繁荣的一个重要举措。新城建设能够拓展城市空间，缓解城市人口和产业的压力，创新城市管理，是解决城市化过程中产生的“大城市病”的有效途径。

1.新城的类型

根据新城建设的核心驱动力和新城城市功能的不同，可以将新城分为六种类型:^[16]

(1)边缘新城，是指伴随城市郊区化发展的加速，中心城功能逐步外迁而在大都市边缘逐步形成的功能比较完善，且相对独立于大都市的新城镇。如北京的通州新城、昌平新城、大兴新城等。

(2)副中心新城，是通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标。如我国由国务院批准的三个副省级新区，即上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区。

(3)产业新城，是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式建立起来的相对独立的新城镇。如苏州高新区、无锡新区、威海工业新区、上海宝山新城等。

(4)TOD(Transit-Oriented Development)新城，指以捷运系统导向发展理念为指导的新城建设，主要通过捷运系统与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引中心城市的部分功能转移，达到分散城市中心区居住功能的目的。如香港的沙田新市镇。

(5)旅游新城，指以旅游观光、休闲度假为核心，融合产业旅游、商贸旅游、文化体验旅游等功能为一体的新城。如珠海横琴新区、北京怀柔新城、深圳东部华侨城、常德柳叶湖旅游度假区等。

(6)空港新城，是指以国际枢纽机场为依托，包括客货运输、仓储加工、综合贸易、商业服务、会议展览、生活居住、园艺农业和文娱体育等设施，以航空产业为特色的综合性新城。如重庆空港新城、杭州空港新城、南京空港新城、济南空港新城等。

2.新城建设的举措

(1)处理好老城和新城的关系，防止出现新城膨胀老城衰落的问题。新城建设投资相对巨大，历时相对漫长，相比之下，改造老费用较小，见效也快。但是如果投入较大精力和财力用于老城区改造和建设，则会延缓新城的建设步伐。对此，应该充分考虑城市发展的整体性和持续性，综合考虑城市人口和产业增长的变化趋势以及控制目标，考虑新城对人口和产业的吸纳能力和新城功能的自立性，做好新城总体规划与土地利用规划的衔接，严格按照规划安排建设用地和控制规划保留用地，加强城市开发的宏观调控，提高土地资源的有效利用，严格控制各项建设用地指标，给新城确定一个科学合理的规模，实现新老城区建设与开发的和谐统一。

(2)总结老城建设经验和存在问题，合理规划，发展创新。新城的规划和建设要彻底改变“重开发、轻节约、重速度、轻质量、重效益、轻环保”的错误思维和观念，以尽可能小的能源消耗和环境成本，来获得最大的经济效益和社会效益。新城建设在进行功能定位时，应当以人为本，以保障个人与社会利益的和谐以及全体市民心理、生理欲望的不断满足为出发点，用现代科技手段进行城市规划，充分发挥城市人口居住、休闲、工作、交通等基本功能，为市民创造安全、舒适的城市环境和便利的生活条件。同时，要强调整个城市功能均衡，注重新城居住、就业、商业、购物、办公、文化娱乐、休闲、公共设施等方面的平衡协调发展，为新城居民提供多元化、综合化的城市服务，满足多元化需求。

(3)处理好新城区内产业过渡问题，切实解决原住地居民住房就业问题。新城的规划建设必然涉及土地征用和自然村落的拆迁，制定政策时，要充分考虑那些因拆迁和土地被征用的村民的损失，要制定科学合理的征用土补偿机制、拆迁补偿机制，切实解决好失地居民的社会保障和现实问题。同时要做好村民向市民的身份转变的教育工作，引导他们转变就业观念，保证新城建设平稳有序进行。

(4)传承城市文化，彰显城市个性。在新城规划建设中，要按照城市发展规律和文化发展规律的要求，尊重历史、立足市情、面向未来，创造具有地方特色、富有人文精神和人文关怀的现代人居环境。同时，要以科学、理性的态度，立足于城市的文化底蕴，进行个性化的新城建设。在注意其规划风格，注重全球化、国际化潮流的同时，切实注重建筑风格的本土化，注意保存自己特有的历史文化资源，创造自己的地方文化特色。