城市开发模式和原则《城市学概论》

(一)城市开发模式

目前，城市开发模式主要有三种:

1.TOD开发模式

TOD(Transit Oriented Development)开发模式，即公交导向发展的开发模式，主要指政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施(主要以公共交通枢纽和车站为核心)的建设、引导、开发，实现土地增值的开发模式。TOD开发模式是新城市主义理念在城市尺度上的运用，在城市规划上主张通过采用道路网格化、功能混合使用、适宜的开发密度、居住区内步行可达、设施的开放等回应传统的以汽车使用为主导的开发模式。TOD开发模式作为一种源自城市规划的城市经营方式，已被西方国家的城市政府广为采用。20世纪50年代，美国很多城市居民向郊区迁移居住，中心呈现衰败趋势出现逆城市化现象，波特兰市通过建设有轨电车使老城区重新繁荣起来，实现了再城市化。这条线路是区域性的循环公共交通系统通过TOD开发模式使居民对小汽车的依赖降低了35%，这是TOD开发模式最早的成功实践之一。

2.SOD开发模式

SOD(Service-Oriented Development)是近年来城市规划与建设中产生的一种新方式。所谓SOD开发模式，就是通过社会服务设施建设引导的开发模式，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。一个成功的经典案例，是当年青岛市政府出让了老城区用地，而率先进入新区，实现了城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标。需要指出的是，SOD尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。

3.AOD开发模式

AOD(Anticipation-Oriented Development)开发模式，即规划理性预期引导的开发模式，这是一种城市规划——城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段。如果说，TOD是政府利用垄断规划信息带来的优势而进行城市经营。AOD则是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围，以便于政府在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。例如上海市宣布开发浦东，导致浦东开发投资吸引力的提高等。

不论是TOD、SOD，还是AOD开发模式，都是基于政府垄断了城市规划的信息，以及政府手中拥有的投资资金，甚至掌握了城市开发投资组织权的条件，以实现城市地区土地的增值。它们都可以看成为城市经营思想的体现。

(二)城市开发原则

城市开发要坚持做到“六个结合”^[13]原则:

1.城市开发要与保护生态环境相结合(www.xing528.com)

一个城市如果生态不平衡，就会招致自然灾害、损害城市的形象，影响市民生活。要保持生态平衡，就不能随意破坏自然环境。同时，由于城市开发不仅对当代城市人居环境和福利水平有显著的作用，也会对后代人的居住状况和福利水平产生重大影响。因此，每一项城市开发活动都可能对城市发展的可持续性产生正面或负面的影响，相应地，如何有效解决城市开发的代际公平问题、如何在城市现代化进程中考虑城市开发的可持续性，是城市开发必须解决的问题。

2.城市开发要与旧城改造相结合

新的开发要有计划、有步骤地与旧城改造相结合。要严格按照规划拆掉一些不合理的而又妨碍规划的建筑，开发一批崭新的符合设计要求的建筑群，这样就可逐步使旧城穿上新衣，旧貌变新颜。对于新区的开发，也要按规划将一切配套设施(如水、电、煤气、绿化、道路、排水等)与新的建筑同步进行、同步完工。

3.城市开发要与城市形象建设相结合

每一个城市都有其不同特点，而这些特点就反映这个城市的形象。加强城市形象建设就是要突出其“特点”、“特色”、“特产”、“特长”，一个城市失去了特色或者未培养其特点，这个城市的形象就一般化、就不能吸引人，使人感到枯燥无味，相应地社会效益、经济效益和环境效益就差很多，因此城市开发要注意城市形象建设。

4.城市开发要与保护文物相结合

一个城市如果没有文物是憾事，如果有了文物而因开发被拆除，就更不应该了。不能拆迁的应尽量在原处保留，实在要拆迁的就应按原貌恢复重建。有些文物既有历史价值，又有现实意义，必须保留，以作为城市的标志和象征。

5.城市开发要与基础设施建设相结合

如果道路、排水、供电、供气等都未形成而干巴巴的圈块地、建几栋房子，是毫无意义的。因此，道路、排水、供电、供气特别是绿化等都必须同步建设，同时竣工按时使用。同时，绿地、广场、交通用地以及其他许多公共设施用地本身一般是不直接盈利的，它们的存在是使其他商业性用地得以正常发挥功能，并获取较高收益的条件。事实上，正是这些广场、绿地、道路等公共空间给所在的地区和城市平添了魅力，提高了周边地段的开发价值，使得城市商业性活动与城市公共活动相得益彰。

6.城市开发要与资金财力相结合

城市开发建设所需要的资金是巨额的，要搞高水平的开发建设，所需要的资金更大，没有哪个城市的当期财政收入能够支持这种巨额的资金需求。因此，要有多大能力干多大事，有多少钱办多少事，不能好大喜功，贪大求洋，超出自身的财力。开发商要考虑自己的实力，不能盲目开发、盲目圈地，结果造成资金短缺而使土地空置、无力开发，造成土地浪费。