城市开发的概念与城市学概论的关联

城市作为经济和社会活动的集约化空间形式，具有聚集效益和规模经济的优势。随着城市经济的增长、产业结构的调整、经济增长方式的转变和城市功能的更新，城市原有结构对于维系城市功能缺乏充分的效用时，城市系统就会出现紧张和困难。当城市积累起来的紧张和困难达到一定程度时，旧的城市结构就会成为城市发展的桎梏，势必要求进行城市物质空间的调整、重组和扩张，即必须通过城市开发重建城市结构，以达到城市结构与城市功能之间新的平衡。城市开发是一个持续的历史进程。

所谓城市开发，指的是以城市土地利用为核心的一种经济性活动，主要以城市物业(土地和房屋)、城市基础设施(市政公用设施与公共建筑设施)等为对象，通过资金和劳动力的投入，形成与城市功能相适应的城市空间结构，以提高城市经济效益、社会效益和环境效益的行为。其类型包括:

1.新开发与再开发

新开发是指将土地从其他用途(如农业用途)转化为城市用途的开发过程;再开发是指城市空间的物质性置换过程，往往伴随功能变更的过程，如单一功能变更为综合功能，或者居住功能变更为商业功能，同时往往以高密度发展代替低密度发展。一般来说，新开发和再开发的时空分布与城市发展的阶段有关。当城市处于生长期时，人口迅速增长，产业急剧扩大，新开发是满足城市空间需要的主要方式，城市空间变化以外向型扩展为特征。城市进入成熟期后，一方面，随着城市的继续发展，人口增长变缓或者停止，有时甚至有所减少，但居民收入水平的提高和闲暇时间的增多，使城市居民对住房、商业服务和文化娱乐设施有了更高的要求;另一方面，历史上形成的城市空间结构即使在数量上可能满足现代生活和新兴产业发展的需求，但其环境质量、建筑和基础设施等往往已不合时宜。此时，尽管新开发仍有发生，但城市空间结构的功能失调和基础老化问题日益突出，为了使城市土地价值得到充分的体现，再开发成为满足城市空间需求的主要方式，城市空间变化以内向型重组为特征。

2.公共开发与商业开发(www.xing528.com)

在市场经济条件下，城市开发活动具有多元化的特征，归纳起来可分为公共开发和商业性开发两类。公共开发机构主要是政府;非公共开发除了房地产开发公司以外，银行和其他金融资本的运作机构、建造商、投资者和业主本身都可能实施。公共开发在城市开发中起着主导作用，公共空间构成了城市空间的发展框架，为各种非公共开发活动既提供了可能性也规定了约束性。因此，公共开发又被称作第一性开发活动，非公共开发被称作第二性开发活动。在一些发达国家，政府的市政工程和高速公路发展计划直接影响非公共开发者的开发决策。公共开发和非公共开发在决策的出发点和依据上有着根本的差别。公共开发的决策以公共利益为取向，把经济和社会发展的整体和长远目标作为决策依据;非公共开发的决策以自身的利益为目标，项目效益的高低和风险的大小是决策的依据。商业性开发和非商业性开发取决于开发活动的目的。公共开发一般是非商业性开发。在非公共开发中，如果开发者是业主本身，以使用为主要目的，也属于非商业性开发。如果开发的目的是为了出售或者出租不动产而获得利润，则称为商业性开发。

3.其他开发类型

从城市开发过程看，可以将开发分为土地开发和建筑物业开发两种类型。土地开发包括道路和市政基础设施、场地平整和清理，通常称之为“七通一平”或基地开发，将“生地”转变为“熟地”。土地开发是建筑物业开发的先决条件。在城市新区的成片开发中，首先是基地开发，然后是地块出让和建筑物业开发。在较大规模的城市更新改造中，同样首先需要进行土地开发，主要涉及道路格局的调整、居民和企业的动迁安置、地块的重整和市政设施的完善等。有些重大市政工程项目的前期开发费用甚至要超过项目总投资的50%。所以，土地开发可以成为一个独立的开发类型。