城市住房问题：住房保障制度滞后成关键

住房是人类生存与发展的必要物质条件，住房问题是现代城市问题之一，也是城市化与工业化过程中必然产生的社会现象。城市住房问题在城市产生之际就存在，随着城市化进程的加速，问题的严重性更加突出。城市住房牵涉全社会的共同利益，因此城市住房问题也成为全社会关注的重大问题。现代城市住房问题主要表现三个方面:

(一)住房短缺问题

城市强大的集聚效应使得工业与人口在城市高度集中，对城市住房与土地形成巨大需求。住房与人口之间出现不协调关系，这些不协调性的直接表现就是住房短缺。所谓住房短缺问题，是指住房需求高于住房提供而导致的供不应求现象。这种供不应求关系表现在量与质两个方面:从量上看，住房短缺就是房屋量的绝对不足性，即住房的绝对不足性;从质上看，住房短缺表现为相对短缺性，即房屋数量相对于房屋需求者购买力而言体现出的短缺，并不是城市真正缺少房屋，而是由于房屋价格昂贵超过了人们的购买能力，或者购买者收入较低难以支付所需房费，即城市所出现的住房相对短缺问题。因此，住房短缺问题可以分为绝对短缺问题与相对短缺问题。住房的绝对短缺使得大批贫民生活在拥挤不堪的贫民窟中，并由此可能带来疾病、犯罪等一系列社会问题。住房相对短缺问题造成的社会后果也比较明显，一方面使得社会不平等问题表面化，另一方面造成社会资源严重浪费。

(二)住房空置问题

与住房相对短缺相同的概念是住房相对过剩。如果住房相对短缺不是真正的城市住房量缺少问题，那么住房相对过剩也不是城市住房的真正太多问题，而是相对于人们购买能力而言的相对缺少与相对过剩问题。城市土地的有限性以及资本的逐利性导致城市房价不断攀升，房地产开发商抓住商机，不断开发楼盘，商品房建造量也在不断提高。高收入者或者其他投资商也希望投资房产而获得高额利润。城市由此出现“购房者不住，需房者买不起房屋”的矛盾现象。由于投资的房产长期不投入使用，或者加之房价高于一般房屋“刚需者”的购买能力，城市的空置房数量由此不断上升。因而，与住房短缺相伴随出现的城市住房问题就是城市空置房问题，有些地方存在的“鬼城”就是其突出表现。

房屋空置现象不仅造成社会财富的巨大浪费，而且由于资金积压而导致社会生产能力的逐渐下降，从而扰乱市场经济的正常秩序。因此，解决城市房屋问题必须首先在调查分析城市空置房基础上，科学制定与调整住房建设政策，在满足普通居民基本住房需求的基础上合理控制土地开发，在发挥市场决定作用的同时，充分发挥政府宏观调控作用，坚持城市住房可持续发展价值导向。(www.xing528.com)

(三)住房保障制度滞后问题

住房问题除了上述两个方面以外，住房社会保障滞后也是重要问题所在。如果说房屋短缺与空置房问题是城市房屋问题的显性表现，那么住房保障制度滞后问题是住房问题的隐性表现。

作为市场化住房分配机制必要补充的住房保障制度，特指“由政府作为责任主体，以解决国民住房困难和改善居住条件为目的，具有经济福利性质的国民居住保障体系”。^[4]住房保障制度是一种在住房领域实行的社会保障制度，其实质是利用国家与社会的力量，通过国民收入再分配的方式，为中低收入阶层、住房困难群体及其他特殊社会群体提供适当住房，以保障其基本的居住水平。城市是住房困难群体最为集中的地方，当城市低收入阶层难以通过自身力量购买住房时，政府制定的保障房制度可以解决其居住问题。

但是由于城市人口高度集中，政府所制定的住房保障制度难以与城市化速度相一致。这一制度的滞后性使得大量进入城市的流动人口难以享受城市住房保障制度所提供的帮助，而只能在城市过着“蜗居”生活。然而城市住房保障制度对社会稳定具有重大价值，正如曾担任美国总统的胡佛在20世纪30年代指出的那样，“没有什么东西比住房更能为谋求人们的幸福和社会的安定做出贡献了”。反之，如果城市住房保障制度滞后的话，民众幸福将成为空话，社会安定也将失去基本的物质前提。因此，加快城市住房保障制度建设是解决城市住房问题的重要举措。