建设工程竣工验收制度

(一)建设工程竣工验收的主体和法定条件

1.建设工程竣工验收的主体

《建设工程质量管理条例》规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

对工程进行竣工检查和验收,是建设单位法定的权利和义务。在建设工程完工后,承包单位应当向建设单位提供完整的竣工资料和竣工验收报告,提请建设单位组织竣工验收。建设单位收到竣工验收报告后,应及时组织有设计、施工、工程监理等有关单位参加的竣工验收,检查整个工程项目是否已按照设计要求和合同约定全部建设完成,并符合竣工验收条件。

2.建设工程竣工验收应当具备的法定条件

《建筑法》规定,交付竣工验收的建设工程,必须符合规定的建设工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用；未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

《建设工程质量管理条例》进一步规定,建设工程竣工验收应当具备下列条件：

(1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容。建设工程设计和合同约定的内容,主要是指设计文件所确定的以及承包合同“承包人承揽工程项目一览表”中载明的工作范围,也包括监理工程师签发的变更通知单中所确定的工作内容。承包单位必须按合同的约定,按质、按量、按时完成上述工作内容,使工程具有正常的使用功能。

(2)有完整的技术档案和施工管理资料。工程技术档案和施工管理资料是建设工程竣工验收和质量保证的重要依据之一,其主要包括以下档案和资料：

1)工程项目竣工验收报告；

2)分项、分部工程和单位工程技术人员名单；

3)图纸会审和技术交底记录；

4)设计变更通知单、技术变更核实单；

5)工程质量事故发生后的调查和处理资料；

6)隐蔽验收记录及施工日志；

7)竣工图；

8)质量检验评定资料等；

9)合同约定的其他资料。

(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。对建设工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备,除须具有质量合格证明资料外,还应当有进场试验、检验报告,其质量要求必须符合国家规定的标准。

(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。勘察、设计、施工、工程监理等有关单位要依据工程设计文件及承包合同所要求的质量标准,对竣工工程进行检查评定；符合规定的,应当签署合格文件。

(5)有施工单位签署的工程保修书。施工单位向建设单位签署的工程保修书,也是交付竣工验收的条件之一。

凡是没有经过竣工验收或者经过竣工验收确定为不合格的建设工程,不得交付使用。如果建设单位为提前获得投资效益,在工程未经验收就提前投产或使用,由此而发生的质量等问题,建设单位要承担责任。

(二)施工单位应提交的档案资料

《建设工程质量管理条例》规定,建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定,及时收集、整理建设项目各环节的文件资料,建立、健全建设项目档案,并在建设工程竣工验收后,及时向住房城乡建设主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

建设工程是百年大计。一般的建筑物设计年限都为50～70年,重要的建筑物达百年以上。在建设工程投入使用之后,还要进行检查、维修、管理,还可能会遇到改建、扩建或拆除活动,以及在其周围进行的建设活动。这些都需要参考原始的勘察、设计、施工等资料。建设单位是建设活动的总负责方,应当在合同中明确要求勘察、设计、施工、监理等单位分别提供工程建设各环节的文件资料,及时收集整理,建立、健全建设项目档案。

《城市建设档案管理规定》规定,建设单位应当在工程竣工验收后3个月内,向城建档案馆报送一套符合规定的建设工程档案。凡建设工程档案不齐全的,应当限期补充。对改建、扩建和重要部位维修的工程,建设单位应当组织设计、施工单位据实修改、补充和完善原建设工程档案。

施工单位应当按照归档要求制定统一目录,有专业分包工程的,分包单位要按照总承包单位的总体安排做好各项资料整理工作,最后再由总承包单位进行审核、汇总。施工单位一般应当提交的档案资料如下：

(1)工程技术档案资料；

(2)工程质量保证资料；

(3)工程检验评定资料；

(4)竣工图等。

(三)规划、消防、环保、节能等验收的规定

《建设工程质量管理条例》规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报住房城乡建设主管部门或者其他有关部门备案。

1.建设工程竣工规划验收

2015年4月经修改后公布的《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)规定,县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院的规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。

建设工程竣工后,建设单位应当依法向城乡规划行政主管部门提出竣工规划验收申请,由城乡规划行政主管部门按照选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证及其有关规划的要求,对建设工程进行规划验收,包括对建设用地范围内的各项工程建设情况,建筑物的使用性质、位置、间距、层数、标高、平面、立面、外墙装饰材料和色彩,各类配套服务设施,临时施工用房,施工场地等进行全面核查,并作出验收记录。对于验收合格的,由城乡规划行政主管部门出具规划认可文件或核发建设工程竣工规划验收合格证。

《城乡规划法》还规定,建设单位未在建设工程竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的,由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的,处1万元以上5万元以下的罚款。

2.建设工程竣工消防验收

《中华人民共和国消防法》(以下简称《消防法》)规定,按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依照下列规定进行消防验收、备案：

(1)国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

(2)其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。

《建设工程消防监督管理规定》进一步规定,建设单位申请消防验收应当提供下列8个方面的材料：

1)建设工程消防验收申报表。

2)工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸。

3)消防产品质量合格证明文件。

4)具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证。

5)消防设施检测合格证明文件。

6)施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件。

7)建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件。

8)法律、行政法规规定的其他材料。

施工单位应当承担下列消防施工的质量和安全责任：

(1)按照国家工程建设消防技术标准和经消防设计审核合格或者备案的消防设计文件组织施工,不得擅自改变消防设计进行施工,降低消防施工质量。

(2)查验消防产品和具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料及装修材料的质量,使用合格产品,保证消防施工质量。

(3)建立施工现场消防安全责任制度,确定消防安全负责人。加强对施工人员的消防教育培训,落实动火、用电、易燃可燃材料等消防管理制度和操作规程。保证在建设工程竣工验收前消防通道、消防水源、消防设施和器材、消防安全标志等完好有效。

公安机关消防机构应当自受理消防验收申请之日起20日内组织消防验收,并出具消防验收意见。公安机关消防机构对申报消防验收的建设工程,应当依照建设工程消防验收评定标准对已经消防设计审核合格的内容组织消防验收。对综合评定结论为合格的建设工程,公安机关消防机构应当出具消防验收合格意见；对综合评定结论为不合格的,应当出具消防验收不合格意见,并说明理由。

对于依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格,擅自投入使用的,《消防法》规定,由公安机关消防机构责令停止施工、停止使用或者停产停业,并处3万元以上30万元以下的罚款。

3.建设工程竣工环保验收

《建设项目环境保护管理条例》规定,编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目竣工后,建设单位应当按照国务院环境保护行政主管部门规定的标准和程序,对配套建设的环境保护设施进行验收,编制验收报告。

建设单位在环境保护设施验收过程中,应当如实查验、监测、记载建设项目环境保护设施的建设和调试情况,不得弄虚作假。

除按照国家规定需要保密的情形外,建设单位应当依法向社会公开验收报告。

编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目,其配套建设的环境保护设施经验收合格,方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的,不得投入生产或者使用。

环境保护行政主管部门应当对建设项目环境保护设施设计、施工、验收、投入生产或者使用情况,以及有关环境影响评价文件确定的其他环境保护措施的落实情况,进行监督检查。

需要配套建设的环境保护设施未建成、未经验收或者验收不合格,建设项目即投入生产或者使用,或者在环境保护设施验收中弄虚作假的,由县级以上环境保护行政主管部门责令限期改正,处20万元以上100万元以下的罚款；逾期不改正的,处100万元以上200万元以下的罚款；对直接负责的主管人员和其他责任人员,处5万元以上20万元以下的罚款；造成重大环境污染或者生态破坏的,责令停止生产或者使用,或者报经有批准权的人民政府批准,责令关闭。

建设单位未依法向社会公开环境保护设施验收报告的,由县级以上环境保护行政主管部门责令公开,处5万元以上20万元以下的罚款,并予以公告。

4.建设工程节能验收

《中华人民共和国节约能源法》(以下简称《节约能源法》)规定,不符合建筑节能标准的建设工程,建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的,应当责令停止施工、限期改正；已经建成的,不得销售或者使用。

《民用建筑节能条例》进一步规定,建设单位组织竣工验收,应当对民用建筑是否符合民用建筑节能强制性标准进行查验；对不符合民用建筑节能强制性标准的,不得出具竣工验收合格报告。

建筑节能工程施工质量的验收,主要应按照国家标准《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB 50411—2007)以及《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB 50300—2013)、各专业工程施工质量验收规范等执行。单位工程竣工验收应在建筑节能分部工程验收合格后进行。

建筑节能工程为单位建筑工程的一个分部工程,并按规定划分为分项工程和检验批。建筑节能工程应按照分项工程进行验收,如墙体节能工程、幕墙节能工程、门窗节能工程、屋面节能工程、地面节能工程、采暖节能工程、通风与空气调节节能工程、配电与照明节能工程等。当建筑节能分项工程的工程量较大时,可以将分项工程划分为若干个检验批进行验收。当建筑节能工程验收无法按照要求划分分项工程或检验批时,可由建设、施工、监理等各方协商进行划分。但验收项目、验收内容、验收标准和验收记录均应遵守规范的规定。

(1)建筑节能分部工程进行质量验收的条件。建筑节能分部工程的质量验收,应在检验批、分项工程全部合格的基础上,进行建筑围护结构的外墙节能构造实体检验,严寒、寒冷和夏热冬冷地区的外窗气密性现场检测,以及系统节能性能检测和系统联合试运转与调试,确认建筑节能工程质量达到验收的条件后方可进行。

(2)建筑节能分部工程验收的组织。建筑节能分部工程验收的程序和组织应遵守《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB 50411—2007)的要求,并应符合下列规定：

1)节能工程的检验批验收和隐蔽工程验收应由监理工程师主持,施工单位相关专业的质量检查员与施工员参加。

2)节能分项工程验收应由监理工程师主持,施工单位项目技术负责人和相关专业的质量检查员、施工员参加；必要时可邀请设计单位相关专业的人员参加。

3)节能分部工程的验收应由总监理工程师(建设单位项目负责人)主持,施工单位的项目经理、项目技术负责人和相关专业的质量检查员、施工员参加；施工单位的质量或技术负责人应参加,设计单位的节能设计人员应参加。

(3)建筑节能工程验收的程序。

1)施工单位自检评定。建筑节能分部工程施工完成后,施工单位对节能工程的质量进行检查,确认符合节能设计文件的要求后,填写《建筑节能分部工程质量验收表》,并由项目经理和施工单位负责人签字。

2)监理单位进行节能工程质量评估。监理单位收到《建筑节能分部工程质量验收表》后,应全面审查施工单位的节能工程验收资料且整理监理资料,对节能各分项工程进行质量评估,监理工程师及项目总监在《建筑节能分部工程质量验收表》中签字确认验收结论。

3)建筑节能分部工程验收。由监理单位总监理工程师(建设单位的项目负责人)主持验收会议,组织施工单位的相关人员、设计单位的节能设计人员对节能工程的质量进行检查验收。验收各方对工程质量进行检查,提出整改意见。

建筑节能质量监督管理部门的验收监督人员到施工现场对节能工程验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督,发现有违反规定程序、执行标准或评定结果不准确的,应要求有关单位改正或停止验收。对未达到国家验收标准合格要求的质量问题,签发监督文书。

4)施工单位按验收意见进行整改。施工单位按照验收各方提出的整改意见进行整改；整改完毕后,建设、监理、设计、施工单位对节能工程的整改结果进行确认。对建筑节能工程存在重要的整改内容的项目,质量监督人员参加复查。

5)节能工程验收结论。符合建筑节能工程质量验收规范的工程为验收合格,即通过节能分部工程质量验收。对节能工程验收不合格的工程,按《建筑节能工程施工质量验收规范》(GB 50411—2007)和其他验收规范的要求整改完后,重新验收。

6)验收资料归档。建筑节能工程施工质量验收合格后,相应的建筑节能分部工程验收资料应作为建设工程竣工验收资料中的重要组成部分归档。

(4)建筑节能工程专项验收应注意的事项。

1)建筑节能工程验收的重点是检查建筑节能工程的效果是否满足设计及规范要求,监理和施工单位应加强和重视节能验收工作,及时解决验收中发现的工程实物质量问题。

2)工程项目存在以下问题之一的,监理单位不得组织节能工程验收：

①未完成建筑节能工程设计内容的；

②隐蔽验收记录等技术档案和施工管理资料不完整的；

③工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备未提供进场检验报告的,未提供相关的节能性能检测报告的；(www.xing528.com)

④工程存在违反强制性条文的质量问题而未整改完毕的；

⑤对监督机构发出的责令整改内容未整改完毕的；

⑥存在其他违反法律、法规的行为而未处理完毕的。

3)工程项目验收存在以下问题之一的,应重新组织建筑节能工程验收：

①验收组织机构不符合法规及规范要求的；

②参加验收的人员不具备相应资格的；

③参加验收各方的主体验收意见不一致的；

④验收程序和执行标准不符合要求的；

⑤各方提出的问题未整改完毕的。

4)单位工程在办理竣工备案时应提交建筑节能相关资料,对不符合要求的不予备案。

(5)建筑工程节能验收违法行为应承担的法律责任。《民用建筑节能条例》规定,建设单位对不符合民用建筑节能强制性标准的民用建筑项目出具竣工验收合格报告的,由县级以上地方人民政府建设主管部门责令改正,处民用建筑项目合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的,依法承担赔偿责任。

(四)竣工结算、质量争议的规定

竣工验收是工程建设活动的最后阶段。在此阶段,建设单位与施工单位容易就合同价款结算、质量缺陷等产生纠纷,导致建设工程不能及时办理竣工验收或完成竣工验收。

1.工程竣工结算

《合同法》规定,建设工程竣工后,发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的,发包人应当按照约定支付价款,并接收该建设工程。《建筑法》也规定,发包单位应当按照合同的约定,及时拨付工程款项。

(1)工程竣工结算方式。《建设工程价款结算暂行办法》规定,工程完工后,双方应按照约定的合同价款及合同价款调整内容以及索赔事项,进行工程竣工结算。工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算。

(2)竣工结算文件的编制、提交与审查。

1)竣工结算文件的提交。《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》规定,工程完工后,承包方应当在约定期限内提交竣工结算文件。

《建设工程价款结算暂行办法》规定,承包人应在合同约定期限内完成项目竣工结算编制工作,未在规定期限内完成并且提不出正当理由延期的,责任自负。

2)竣工结算文件的编审。单位工程竣工结算由承包人编制,由发包人审查；实行总承包的工程,由具体承包人编制,在总包人审查的基础上,由发包人审查。

单项工程竣工结算或建设项目竣工总结算由总(承)包人编制,发包人可直接进行审查,也可以委托具有相应资质的工程造价咨询机构进行审查。政府投资项目,由同级财政部门审查。单项工程竣工结算或建设项目竣工总结算经发、承包人签字盖章后有效。

《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》规定,国有资金投资建设工程的发包方,应当委托具有相应资质的工程造价咨询企业对竣工结算文件进行审核,并在收到竣工结算文件后的约定期限内向承包方提出由工程造价咨询企业出具的竣工结算文件审核意见；逾期未答复的,按照合同约定处理,合同没有约定的,竣工结算文件视为已被认可。

非国有资金投资的建设工程发包方,应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复,逾期未答复的,按照合同约定处理,合同没有约定的,竣工结算文件视为已被认可；发包方对竣工结算文件有异议的,应当在答复期内向承包方提出,并可以在提出异议之日起的约定期限内与承包方协商；发包方在协商期内未与承包方协商或者经协商未能与承包方达成协议的,应当委托工程造价咨询企业进行竣工结算审核,并在协商期满后的约定期限内向承包方提出由工程造价咨询企业出具的竣工结算文件审核意见。

3)承包方异议的处理。承包方对发包方提出的工程造价咨询企业竣工结算审核意见有异议的,在接到该审核意见后一个月内,可以向有关工程造价管理机构或者有关行业组织申请调解,调解不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

4)竣工结算文件的确认与备案。工程竣工结算文件经发、承包双方签字确认的,应当作为工程决算的依据,未经对方同意,另一方不得就已生效的竣工结算文件委托工程造价咨询企业重复审核。发包方应当按照竣工结算文件及时支付竣工结算款。

竣工结算文件应当由发包方报工程所在地县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门备案。

(3)竣工结算文件的审查期限。《建设工程价款结算暂行办法》规定,单项工程竣工后,承包人应在提交竣工验收报告的同时,向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料,发包人应按以下规定时限进行核对(审查)并提出审查意见：

1)500万元以下,从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起20天。

2)500万～2 000万元,从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起30天。

3)2 000万～5 000万元,从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起45天。

4)5 000万元以上,从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起60天。

建设项目竣工总结算在最后一个单项工程竣工结算审查确认后15天内汇总,送发包人后30天内审查完成。

《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》规定,发、承包双方在合同中对竣工结算文件提交、审核的期限没有明确约定的,应当按照国家有关规定执行；国家没有规定的,可认为其约定期限均为28日。

(4)工程竣工价款结算。《建设工程价款结算暂行办法》规定,发包人收到承包人递交的竣工结算报告及完整的结算资料后,应按以上规定的期限(合同约定有期限的,从其约定)进行核实,给予确认或者提出修改意见。

发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款,保留5%左右的质量保证(保修)金,待工程交付使用1年质保期到期后清算(合同另有约定的,从其约定),质保期内如有返修,发生费用应在质量保证(保修)金内扣除。

工程竣工结算以合同工期为准,实际施工工期比合同工期提前或延后,发、承包双方应按合同约定的奖惩办法执行。

(5)索赔及合同以外零星项目工程价款结算。发、承包人未能按合同约定履行自己的各项义务或发生错误,给另一方造成经济损失的,由受损方按合同约定提出索赔,索赔金额按合同约定支付。

发包人要求承包人完成合同以外的零星项目,承包人应在接受发包人要求的7天内就用工数量和单价、机械台班数量和单价、使用材料和金额等向发包人提出施工签证,发包人签证后施工,如发包人未签证,承包人施工后发生争议的,责任由承包人自负。

发包人和承包人要加强施工现场的造价控制,及时对工程合同外的事项如实记录并履行书面手续。凡由发、承包双方授权的现场代表签字的现场签证以及发、承包双方协商确定的索赔等费用,应在工程竣工结算中如实办理,不得因发、承包双方现场代表的中途变更改变其有效性。

(6)未按规定时限办理事项的处理。发包人收到竣工结算报告及完整的结算资料后,在《建设工程价款结算暂行办法》规定或合同约定期限内,对结算报告及资料没有提出意见,则视同认可。

承包人如未在规定时间内提供完整的工程竣工结算资料,经发包人催促后14天内仍未提供或没有明确答复,发包人有权根据已有资料进行审查,责任由承包人自负。

根据确认的竣工结算报告,承包人向发包人申请支付工程竣工结算款。发包人应在收到申请后15天内支付结算款,到期没有支付的应承担违约责任。承包人可以催告发包人支付结算价款,如达成延期支付协议,发包人应按同期银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息。如未达成延期支付协议,承包人可以与发包人协商将该工程折价,或申请人民法院将该工程依法拍卖,承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

(7)工程价款结算争议处理。工程造价咨询机构接受发包人或承包人委托,编审工程竣工结算,应按合同约定和实际履约事项认真办理,出具的竣工结算报告经发、承包双方签字后生效。当事人一方对报告有异议的,可对工程结算中有异议的部分,向有关部门申请咨询后协商处理,若不能达成一致,双方可按合同约定的争议或纠纷解决程序办理。

发包人对工程质量有异议,已竣工验收或已竣工未验收但实际投入使用的工程,其质量争议按该工程保修合同执行；已竣工未验收且未实际投入使用的工程以及停工、停建工程的质量争议,应当就有争议部分的竣工结算暂缓办理,双方可就有争议的工程委托有资质的检测鉴定机构进行检测,根据检测结果确定解决方案,或按工程质量监督机构的处理决定执行,其余部分的竣工结算依照约定办理。

当事人对工程造价发生合同纠纷时,可通过下列办法解决：

1)双方协商确定。

2)按合同条款约定的办法提请调解。

3)向有关仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定,当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的,按照约定结算工程价款。因设计变更导致建设工程的工程量或质量标准发生变化,当事人对该部分工程价款不能协商一致的,可以参照签订建设工程施工合同时当地住房城乡建设主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。

(8)工程价款结算管理。《建设工程价款结算暂行办法》规定,工程竣工后,发、承包双方应及时办清工程竣工结算。否则,工程不得交付使用,有关部门不予办理权属登记。

2.竣工工程质量争议的处理

《建筑法》规定,建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。

《建设工程质量管理条例》规定,施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程,应当负责返修。

据此,建设工程竣工时发现的质量问题或者质量缺陷,无论是建设单位的责任还是施工单位的责任,施工单位都有义务进行修复或返修。但是,对于非施工单位原因出现的质量问题或质量缺陷,其返修的费用和造成的损失应由责任方承担。

(1)承包方责任的处理。《合同法》规定,施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的,发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后,造成逾期交付的,施工人应当承担违约责任。

如果承包人拒绝修理、返工或改建,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定,因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定,承包人拒绝修理、返工或者改建,发包人请求减少支付工程价款的,应予支持。

(2)发包方责任的处理。《建筑法》规定,建设单位不得以任何理由,要求建筑设计单位或者建筑施工企业在工程设计或者施工作业中,违反法律、行政法规和建筑质量、安全标准,降低工程质量。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定,发包人具有下列情形之一,造成建设工程质量缺陷的,应当承担过错责任：

1)提供的设计有缺陷；

2)提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；

3)直接指定分包人分包专业工程。

(3)未经竣工验收擅自使用的处理。《建筑法》《合同法》《建设工程质量管理条例》均规定,建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用；未经验收或验收不合格的,不得交付使用。

在实践中,一些建设单位出于各种原因,往往未经验收就擅自提前占有使用建设工程。为此,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定,建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

(五)竣工验收报告备案的规定

《建设工程质量管理条例》规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报住房城乡建设主管部门或者其他有关部门备案。住房城乡建设主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。

1.竣工验收备案的时间及须提交的文件

《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定,建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称“备案机关”)备案。

建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

(1)工程竣工验收备案表。

(2)工程竣工验收报告。工程竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料。

(3)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

(4)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件。

(5)施工单位签署的工程质量保修书。

(6)法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《城市地下管线工程档案管理办法》还规定,建设单位在地下管线工程竣工验收备案前,应当向城建档案管理机构移交下列档案资料：

(1)地下管线工程项目准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图。

(2)地下管线竣工测量成果。

(3)其他应当归档的文件资料(电子文件、工程照片、录像等)。建设单位向城建档案管理机构移交的档案资料应当符合《建设工程文件归档规范》(GB/T 50328—2014)的要求。

2.竣工验收备案文件的签收和处理

《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定,备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件,验证文件齐全后,应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份,1份由建设单位保存,1份留备案机关存档。

工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内,向备案机关提交工程质量监督报告。

备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,应当在收讫竣工验收备案文件15日内,责令停止使用,重新组织竣工验收。

3.竣工验收备案违反规定的处罚

《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定,建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的,备案机关责令限期改正,处20万元以上50万元以下的罚款。

建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的,工程竣工验收无效,备案机关责令停止使用,重新组织竣工验收,处20万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程,建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的,由建设单位依法承担赔偿责任。

《城市地下管线工程档案管理办法》规定,建设单位违反本办法的规定,未移交地下管线工程档案的,由建设主管部门责令改正,处1万元以上10万元以下的罚款；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员,处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款；建设单位未移交地下管线工程档案,造成施工单位在施工中损坏地下管线的,建设单位依法承担相应的责任。