评审经营性物业贷款的要点及防范措施

本商业地产项目位于三线城市，总体而言缺乏外来人口和特色，消费能力有限；物业虽然位于城市中心地域，但竞争比较激烈；租金水平不高，入驻业态比例不尽合理，长期稳定经营的不确定性较大；资金真实流向存疑。不适宜介入。

注：经营性物业贷款风控要点

因为商业地产运营商向金融机构申请授信多以经营性物业贷款的形式为主，因此针对此类型贷款的风险管控要点做一些补充说明。

对经营性物业贷款，要关注物业价值本身的合理估值，审慎确定贷款金额和期限。同时要定期分析经营性物业的出租率、租金水平等关键指标，一旦发现借款人出现逃避资金监管的行为（如回笼资金专户租金收入不及时到账等），应及时要求借款人整改。

（1）一般情况下，经营性物业须整体抵押，若部分抵押，一旦出险很难处置。(www.xing528.com)

（2）经营性物业产生的现金流应充足。对租金水平的预测应持审慎、客观的态度。在贷款存续期内，除非租赁合同有明确约定，原则上应按现行的租金水平测算，且为安全起见，贷款期内物业经营收入与贷款本息之比应高于130％。

（3）加强对经营性物业贷款用途审查，对经营性物业贷款用于归还股东借款的，应审查用途的真实性和合理性，特别是股东从事房地产开发的，应从严审慎，必要时应要求借款人提供相关凭证予以证明，防止银行贷款被违规使用。

（4）对房地产开发商自留的、未销售的经营性物业项目介入要非常谨慎。开发商的主体应具有持续经营能力。

（5）为防止借款人利用“买卖不破租赁”原则，以恶意签订长期租赁协议并一次性提前收取租金的方式对抗银行实现抵押权，在贷款发放前，应严格调查手续，并要求借款人出具不存在上述情况的书面承诺。