网络消费时代商业地产成功要素，行业风险与信贷案例

（1）契合城市规划选择合适的地段。商业地产的选址是否合理在很大程度上会影响后续的客流量和商户入驻率，从而影响整个商业地产项目的成败。商业地产项目要符合城市的文化、城市的格局、消费者需求、城市交通布局，满足城市居民对商业的功能需求和环境需求，契合整个城市的发展方向，才能在城市中得以生存和发展。

从选址来看，要关注区位优势、交通优势、商务优势、旅游优势；客流规划是商业选址时重点考虑的因素。人口密度是商业项目规模的主要参考指标。同时，人口职业分布、年龄和收入是影响购买力和购买习惯的主要因素，而其决定了商业的特色和内容；街道交叉路口客流最多，是选址的最佳位置；对于大型的商业项目，除了适应客流规律之外，也可以选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动引导和创造客流，进而创造新的商业环境。

（2）经营定位和业态比例要合理。要针对所在城市的经济发展水平、人文理念、居民收入水平和消费能力、人口数量、消费品供求关系等方面进行布局。商业地产项目在城市中的区位，不外乎城市核心地段、城市副核心地段、城市未来的核心地段、社区中间及城乡接合部。区域核心商业地段的项目，面对的是消费能力较高的消费者，应围绕高端服务和一线品牌销售进行功能规划；处于城乡接合部地段的商业地产，面对的是综合性的消费需求，应围绕娱乐及参与性强的服务业态进行功能规划。定位好商业地产项目的主要功能和要表现出的主题之后，就是对主力店的规划和选择，以及主力店主要的功能、数量及品牌。对于区域核心地段的商业地产项目，应控制主力店的数量和占有面积，多一些次主力店和业态丰富的小商铺；对于城乡接合部的商业地产项目，主力店的数量应该较多，以保障商业地产项目运营的稳定。

单一地考虑商业地产项目功能的业态组合，已经跟不上消费者日益增长的消费需求，商业地产项目应将互相有关联的业态进行合理的组合，形成一个业态链条，加强多种业态在经营上的相互配合，形成关联优势。设计合理高效的人流动线，重视整体功能性组合，使各个业态之间所吸引的消费群体达成共享，促进消费者产生多次消费。要规避重复业态造成的内部竞争问题，使各个业态形成错位经营，每个业态之间的功能缺失可以实现互补，以提高商业地产项目的整体经营能力。

注：业态的含义(www.xing528.com)

业态一词，原是日本经济学界用于说明零售业、饮食业等营业形态的表述，在20世纪90年代初传入我国，意指企业的营业形态。这里讲的“商业业态”包含两层含义，一个是卖什么，指销售什么样的商品或服务；一个是怎么卖，指销售商品或服务的营业形态。从销售商品或服务的种类看，单体商业地产业态可以分为零售购物、餐饮服务和文化娱乐三大类。从销售商品或服务的营业形态看，商业地产业态可分为百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。

（3）以淘宝、京东为代表的电商零售崛起后，人们的消费习惯和消费心态也发生了变化，在网络时代，商业地产的业种选择应控制那些网络商务已经非常成熟的品种，比如书店、家电和数码、质量可控的运动休闲服装品牌、家具建材等。相对而言，奢侈品、珠宝、餐饮等受网络购物的影响相对有限。

（4）应积极实现实体经营与电子商务的结合。在当前，商业地产应跟上信息时代的步伐，建立涵盖商业推广、业务运营、快捷服务、线上线下相互结合的电子商务平台，从而降低原有运营、推广、服务成本。移动互联网客户终端是电商与用户最直接的终端连接桥梁，商业地产开发商绝不能忽视移动客户端将带来的巨大消费群体，要通过移动互联网客户终端将线上的客户资源引导到线下实体商场中进行消费，实现电商和传统零售商业的有机结合和优势互补。