电子商务对商业地产的影响及行业风险与信贷案例

2010年以后，任何商业地产开发商都不能忽视电子商务对整个行业带来的冲击了。当前，电子商务主要有商家对顾客模式（B2C）、个人对个人模式（C2C）、商家对商家模式（B2B）、线上到线下模式（O2O）几种。

（1）B2C模式。该模式类似于现实中的零售业，只不过交易场所是在互联网上，这种互联网购物平台一般被称为网上商店，它可以将商品或服务直接展现给消费者，消费者在网上商店选购商品并且通过网络支付实现购物交易。目前在国内市场占有率上，天猫商城和京东商城名列第一、第二位，遥遥领先其他竞争者。天猫、京东等网上商城充当了网络上的百货商场或购物中心的角色。随着网络零售额的逐年递增，网络零售额占社会零售总额的比例不断上升，传统的百货商场和购物中心势必会受到B2C模式的冲击。此外，传统零售商在认识到B2C模式的优势时，势必有一部分放弃传统店面转战电子商务，这一部分零售商观念的转变会导致店铺出现空置或降价，从而影响到商业地产的经营。

（2）C2C模式。和B2C一样，C2C模式也属于网络零售范畴，通过互联网来开展在线销售。C2C对商业地产同样会有影响，因为C2C的交易额是消费者本来要在实体店铺购买的支付金额却用在了网上，受益的是电商和物流。这一部分支付金额使实体店铺的销售额减少了，进而实体店铺的价值也会降低，从而使商业地产开发商的利润受到影响。

（3）B2B模式。B2B是商家与商家之间通过互联网进行产品、服务及信息的交换。批发市场是连接生产商和销售商的一个重要纽带，批发市场的繁荣和发展直接影响到批发市场类商业地产的价值。B2B模式要进行网上批发，会把原本在专业批发市场交易的企业带到互联网上进行交易，从而影响批发市场的价值，进而影响批发市场类商业地产的运作。

（4）O2O模式。O2O模式是指线下的商务机构与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台。O2O最典型的应用是团购，团购简单地说就是线上支付、线下体验。涉及O2O就不能忽略移动互联网的快速发展，手机等移动终端智能化，及网速的提升是O2O模式发展起来的基础。消费者可以打开手机通过O2O软件平台搜索到附近所有提供O2O服务的商家信息，然后预约付款，再到实体去消费体验。尤其是在一个陌生的地方，有了O2O强大的信息整合，就可以在最短的时间内找到符合自己需求的服务或商品。

O2O的潜力在于体验。电子商务能够快速发展起来离不开其强大的价格优势和便利程度，但是由于它是通过互联网设备与客户接触的，在提供给顾客实物体验方面存在严重缺陷。O2O模式的发展把体验服务带给消费者，比如聚餐、看电影、健身等必须亲自体验才能进行的交易活动。但这些活动是无法在线上完成的，只能亲自到实体店感受，商业地产体验类的服务是电子商务无法取代的。(www.xing528.com)

注：体验式消费

随着中国经济的迅速发展和人民生活水平的不断提高，人们的消费需求也发生着巨大的变化，人们的欲望逐渐从物质需求向精神满足转变，特别是对城市中产阶层的消费群体来说，发展享受型需求已经成为主导消费的重要内容。而体验性消费是有别于传统商业的增值内容部分。体验性消费的特点就是强调体验和感受，注重情感消费。体验变成了一种个人休闲行为，无目的、带有偶然性等是它的显著特征。与以往目的性很强的消费活动不同，体验式消费更强调消费者参与活动的程度和情感体验，体现的是对消费者的尊重和理解。

在体验经济时代，消费行为的结果退居到第二位，消费过程上升到第一位。消费场所的气氛、服务及消费者的参与程度甚至超越了商品本身的价值。能够创造这样体验的商家才能赢得机会，获得高额回报。有调查显示，我国一些大城市商业街的客流有65％以上是为了娱乐、旅游和休闲，仅三成多的人是专为购物而来的。时至今日，人们选择商场、商业街时，并不仅仅考虑购物，更多地关注自己购物时的心理需求、情感需求，是否愉悦，是否是自己喜欢的风格类型，是否有自己喜爱的附加配套设施等显得很重要。

现阶段经常出现在商业地产中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺等。体验式业态有很明显的优势。第一，集客能力强，互动性较强的体验式业态可以更好地吸引消费者参与其中，为商业地产项目提供人流支持；第二，有效缩短新项目市场培育期，比如一些品牌性较强的电影院和溜冰场，会在新商业地产项目开业前期有效地带来人流，加速项目成熟；第三，延长消费者的滞留时间，从而提高他们的消费可能性；第四，对其他业态消费带动显著，比如电影院这种业态，就会吸引很多前来观影的人群在其周边就餐或进行其他活动，这就会对影院周边的餐饮、书店这类业态起到极佳的推动作用。