我国商业地产常见开发运营模式|行业风险与信贷案例

（1）整租不售模式。开发商不售产权，将商业地产整体出租或整片出租，这种方式一般适合自身财力雄厚，但对商业地产缺乏经验的企业，通过和比较有影响力的商业管理公司合作达到共赢的目的。商业管理公司可以作为“二房东”，再把商铺租给零散商户赚取管理费，也可以自己经营以获得更多的利润。

此模式的优点是开发商、运营商双方责任、权利、义务划分清晰，商业地产开发商免去了经营风险，还可以收到可观的租金；如果开发商想以后自己经营，也可以通过出租的这段时间从商业管理公司身上得到经验。这种商业地产如果经营良好，会慢慢形成商业氛围，也会带动房地产业，方便周围居民日常生活的同时，还会促进周边地区经济的繁荣发展。此模式的缺点是运营商租期普遍比较长，一般都是10～20年；给开发商的回报率往往偏低；开发商现金回笼速度慢，资金压力大。

（2）分租不售模式。该模式是开发商对各个商铺进行分开招商，租期期满之后视经营情况双方协商是否续签合同，物业统一管理。这种经营模式的优点是物业管理方议价能力强，可以实现持续稳定的资金流；物业升值空间大，一旦形成品牌效应，物业价值将会迅速增加；租期时间较短，能够及时调整经营思路。缺点是项目资金投入大，前期市场定位难度较大，一旦定位不准，损失巨大；前期招商难度大；对项目管理经营能力要求髙，商户数量多，日常管理难度大。

（3）售后返租模式。此种模式是出售产权的，具体操作就是首先把产权零散售卖，但是同时和店铺购买者签订合同，开发商获得经营权，进行统一招商运营，并按合同的年返租率支付给商铺购买者租金。此模式的优点是开发商通过销售产权获得大量资金，并且通过后续的经营使得开发商和店铺购买者达到共赢，显然，商业地产的统一规划经营比起分散经营更加有竞争力。缺陷是双方签订的合同期往往较长，虽然对长期规划有好处，但是一旦期间经营失败，就会对双方带来很大损失，开发商名誉受损、店铺投资者投资回报降低。

（4）零售零租模式。这种模式与住宅地产的开发类似，是将商业地产产权零散出售，商铺购买者作为商铺的拥有者在购买之后对商铺的经营有完全自主权，运营方只是提供最基本的管理服务，适合中低规模的商业街和社区商铺的开发。

此模式的优点是开发商能迅速获得巨额回报，资金压力低且不用担心所开发商业地产的后续经营状况；对于商铺购买者来说可以自由地利用商铺；缺点是整体性差，不能形成品牌效应；缺乏主力店，容易成为低档商品聚集地。

（5）混合模式。混合模式目前在国内比较流行，商业地产开发商一方面出售相对零散的非主要物业以在短时间内回收资金，另一方面持有相对密集的主力物业，通过出租来获得长期回报，相对灵活，可以根据自身情况适当调整租售的比例，其整租不售部分可以用于大型超市等。

一般情况下，开发商要先与大型零售公司签订合同后才开始兴建项目。这种订单式的做法，减少了招商的麻烦，强强联手之下风险也相对较低。租售并举可以让开发商获得双重利润，投资回收期相对于整租不售短并且可以持续获得回报。不足之处在于，想要与大型零售公司合作，商业地产开发企业必须要有很强的实力和知名度，而且主力店的租金往往较低，影响资金回笼速度；再者，商业地产开发商可以通过调整租售比来保证自己的利益最大化，但是不符合市场情况的比例会带来负面影响：租售比低的话投资回收期较长；租售比高，一旦商业地产的业态布局不合理，就会影响持有物业的健康发展。(www.xing528.com)

注：万达集团的商业地产模式

万达集团是国内城市商业综合体的龙头企业，至2013年，万达已经开发出了3代城市商业综合体，第四代也在规划之中。

第一代商业综合体地处城市核心商圈，主要采用单体方盒形式，面积约5万m²，地上、地下共5层商业业态，主要集中在购物中心、餐饮娱乐，同时配有停车场和电影城，以租为主。万达集团的营利模式为：将60％以上的主力店低价出租给沃尔玛等巨头商家，以此带动客流，提升项目增值空间，再通过高价出售底铺来回收投资成本，解决持续开发的资金问题。

第二代城市商业综合体以销品茂（Shopping Mall）的形式出现，面积在15万m²左右，整个商业地产开发项目由4～5个独立建筑体组成，每个建筑主体集中一种商业形态，有万千百货、沃尔玛超市、万达影院、万达酒店等，属于纯商业定位。零售类占总经营面积的80％以上，像沃尔玛这样的主力商家仍然占据主导地位。营利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。

第三代城市商业综合体为建筑组群，组群内容集大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高档公寓，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，建设规格在50～100万m²。与第一代第二代商业地产产品最大的不同之处是其重点开发了高档公寓、高档写字楼等一系列可销售的商住物业，销售部分为占项目整体比例的40％～60％，实现了投资成本的快速回收，以缓解万达集团的资金压力。

万达第一代单店、第二代组合店的项目选址集中在商业核心区的黄金地段，而第三代城市综合体则选址在城市副中心和城市开发新区。

万达的第四代城市商业综合体正在规划中，基本设想为15万m²左右的单体万达购物中心＋10万m²的创意休闲街区＋10万m²体验型娱乐中心（大剧院＋会展中心＋2个电影院＋大型单体娱乐项目＋影视主题公园）＋10万m²1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）＋20万m²以上写字楼组成。