旅游项目的投资与其他项目投资的区别在于其不仅要考虑项目本身存在的收益价值和风险，还需要综合考虑隐性价值和风险。旅游项目投资是为旅游活动或以促进旅游目标而投资建设的项目，因为旅游行业的特殊性和行业本身的特性决定了旅游项目与其他投资项目的不同，旅游投资项目的特征主要表现在以下6个方面：
（1）季节性。由于旅游产品的消费具有较强的季节性，淡季、旺季的交替也会给旅游产品的投资带来诸多风险。当处于旺季时，资产通常会超负荷运转，带来诸多压力和经营负担，但是淡季由于消费不足，导致资产闲置浪费，财务上入不敷出，从而带来投资风险。
（2）文化性。旅游项目区别于一般建设工程项目的一个很重要的特征就是文化内涵。首先，旅游的文化性决定了旅游项目的文化性。旅游的本质是审美和愉悦，古今中外的旅游莫不如此，是所有旅游都必须具备的内核。因此旅游作为文化的一个内容，旅游项目更是承载这种文化的主要载体。只有提高旅游项目的文化内涵及其可审美性，才能吸引游客。其次，旅游项目开发的一个的重要目的是让旅游者得到文化和精神享受。这种享受体现在旅游观赏景观的审美过程中，美的本质体现着文化性，因此旅游项目开发本质上是一种挖掘文化内涵的活动。旅游项目的功能在于增长知识、陶冶情操、促进文明、开启智慧、提高素质和强健体魄，也体现出了文化活动的功能。同时，旅游项目开发的对象自然资源和人文资源，也是具有文化内涵的资源。总之，文化的内涵全方位体现在各类旅游项目之中，贯穿于吃、行、住、游、购、娱的全过程。因此，旅游项目建设开发过程中要充分利用本地的文化特色，并结合现代化的表现手段。
（3）创新性。旅游项目本身就是一个创新性的活动。首先，旅游者求新、求异的心理需求决定了旅游项目的创新性。旅游者离开居住地到旅游目的地旅游，为的就是体验不同的环境，得到不同感受。比如，餐饮项目在开发菜品的过程中，就应该让旅游者有新奇的感受，这种感受应该是在其他地方体验不到的，或者体验到也不是最地道、最正宗的。其次，旅游项目的目的是为了提高旅游目的地的影响力与吸引力，增加游客数量。旅游项目必须不断地创新，才能吸引游客。很多旅游项目都是由于同质性严重缺乏创意导致投资失败。因此旅游项目的创意至关重要。旅游项目的主题和设计是最能凸显创意的地方，如果能有更新颖的主题和设计，所建设的项目就有较高的竞争优势。
（4）资源保护与开发的矛盾。自然生态保护与文物和文化生态的保护，是对不可再生资源的保护，是可持续发展的基础。因此，旅游开发不能破坏生态与文物，这是一个不可动摇的基点。
（5）综合性。旅游产业与各行各业的联系极为紧密，旅游产品投产后的运作和企业一样，具有较为明显的需求导向性，换言之，市场需求具有多样性。游客对旅游产品的需求往往需要经历非常多元化的细分，走马观花式的消费方式已经难以满足消费者的需求，因此旅游者市场需求趋向是动态的，与各行业的联系非常密切。
（6）风险较高。这里面有几个原因。一是投资大回收期长。旅游业是一个高投入的产业，尤其是随着旅游的可持续发展和进一步完善，旅游活动带来的外部性需要企业来承担，从而增加了企业的投资数额。旅游产品消费又具有不可存储性、非完全排他性及临时使用性，从而使得旅游项目投资的风险明显增大。一般而言，旅游项目投资回收期较长，一个项目建成后需要长期运营才能实现回报和收益。二是旅游项目资产具备不可转移性。工业投资可以转产，而旅游投资一旦形成，若无人使用，其产品价值就不能转移，因此容易形成无法回收的沉淀成本，投资退出的门槛较高。三是同质化竞争问题。各地方新开发的旅游景区、乡村旅游区、旅游度假区遍地开花；而相对资源独特的项目，往往又一窝蜂地上民俗、生态环境和乡村旅游项目。由于竞争加剧，游客可选择的项目太多，一个项目如果几年不变，就会成为过时的产品，无人问津。因此，持续经营的压力很大，要求不断进行创新。
注：旅游生命周期理论
旅游地生命周期理论是从产品周期理论演化而来的，一个旅游地演化过程经历着不同的发展阶段，各个阶段在产品、市场、空间结构等方面表现出不同的特征。(www.xing528.com)
目前，被学者们公认并广泛应用的旅游地生命周期理论是加拿大学者巴特勒（Butler）提出的。巴特勒根据产品周期理论，提出旅游地演化经过6个阶段：探查阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶段、停滞阶段、衰落或复苏阶段。在不同的发展阶段其主要特征及表现如下：
探查阶段：只有零散的游客，没有特别的设施，其自然和社会环境未因旅游而发展变化。
参与阶段：旅游者人数增多，旅游活动变得有组织、有规律，本地居民为旅游者提供一些简陋的膳宿设施，地方政府被迫改善设施与交通状况。
发展阶段：旅游广告加大，旅游市场开始形成，外来投资骤增，简陋膳宿设施逐渐被规模大、现代化的设施取代，旅游地自然面貌的改变比较显著。
巩固阶段：游客量持续增加但增长率下降。旅游地功能分区明显，地方经济活动与旅游业紧密相连。常住居民中开始对旅游产生反感和不满。
停滞阶段：旅游地自然和文化的吸引力被“人造设施”代替，旅游地的良好形象已不再时兴，市场量的维持艰难。旅游环境容量超载，相关问题随之而至。
衰落或复苏阶段：旅游市场衰落，进而房地产的转卖率很高，旅游设施也大量消失，最终旅游地将变成名副其实的“旅游贫民窟”；另一方面，旅游地也可能采取增加人造景观、开发新的旅游资源等措施，增强旅游地的吸引力从而进入复苏阶段。
对于旅游地生命周期的研究，能够了解旅游地在不同发展阶段的特征，合理地预测各个阶段的旅游需求规模和门槛值，最终确定适合的发展战略，为旅游项目的决策、规划、建设及评价提供有效的依据。
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