中国房地产行业需求拐点：热点分析

一般认为，影响房地产市场最重要的因素是人口和城镇化率。如果对此加以分析，不难得出结论：中国房地产行业的最高潮已经结束了。房地产行业将由过去全面快速增长，开始逐步呈现行业分化和地区差异。

（1）老龄化进程加快，影响房地产需求的释放。我国执行的长达数十年的计划生育政策使得出生率持续下降，从1952年的37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达国家。此外，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升，平均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100年内将会持续上升，在2095—2100年突破80岁，达到85.3岁。

由于我国出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，我国人口红利逐步消失，并且老龄化进程有加快趋势。我国65岁以上人口抚养比加速上涨，1964年至1990年年均增长0.0007％，1990年至2010年年均增长0.002％。根据联合国统计，我国60岁以上人口抚养比增速明显超过美国及世界平均水平。根据预测，2050年我国60岁以上人口抚养比将超过2013年的日本。人口老龄化已经成为不得不面对的问题。

老年人口的快速增长对房地产需求的负面影响是显而易见的。老年人对居住面积的要求和青壮年人群明显不同，便捷、舒适、易打理的小户型公寓是大部分老年人的首选，老年人口占比的快速增长将影响房地产市场需求的释放速度。从日本的经验看，1990年之后，日本老龄化进程明显加速。1903年至1990年，日本65岁以上人口抚养比年均增长0.11％；1990年至2010年，日本65岁以上人口抚养比年均增长0.96％，2010年抚养比已接近40％。同期，日本城市土地价格在1991年达到历史高点，此后持续下滑，至2013年累计下跌64％。

（2）城镇化对房地产行业的促进作用将减弱。国际上将城市化进程大体分为3个阶段：第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过10％以后逐渐加快；当城市人口比重超过30％时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70％以后才有所减缓；第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。(www.xing528.com)

中国的城镇化进程与此大致相同。我国的城镇化率从1949年的10.64％提升至1981年的20.16％，城镇化率年均提高0.3％。城镇化率超过20％之后，城镇化进程加快。从1981年的20.16％提升至1996年的30.48％，城镇化率年均提高0.69％。城镇化率达到30％以后，城镇化进入加速发展期。从1996年的30.48％提升至2013年的53.73％，城镇化率年均提高1.37％。2013年，我国的城镇化率为53.73％，比照发达国家平均80％的城市化率及发展趋势，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。

但问题是，我国城镇化率存在低估的可能。这里重要的原因是我国存在户籍制度。长期以来，城市中常住非户籍人口并没有享受到相应的社会福利和待遇，在统计上也未列入城镇人口。我们以人均国民收入和第三产业在GDP占比两个指标进行对比分析。2013年，我国人均国民收入6560美元，城镇化率53.73％；美国、英国、德国等发达国家人均国民收入在6000美元左右时，城镇化率均在70％以上。2013年，我国第三产业GDP占比为46.8％；主要发达国家第三产业占比在50％左右时，城镇化率基本都在70％以上。

户籍制度改革将取消农业和非农业户口的区别，使得原来的这些常住非户籍人口将逐步获得城市户籍。因此从统计数据来看，城镇化率将会保持增长，但这种增长对房地产市场和经济的带动作用或将减弱。