行业风险与信贷案例-涂层新标准下的船舶订单评审需要注意的事项

（1）手续要齐备。因为土地储备中的拆迁工作可能引发较多的社会问题，所以土地储备项目的运作一定要做到合法合规。一般在发放贷款前必须取得的要件批文包括但不限于：①立项文件，一般是地区发展和改革委员会签发的项目备案通知书或是对项目可行性研究报告的批复；②建设用地规划文件，如规划部门出具的建设项目选址意见书、建设项目规划设计要点、建设用地规划许可证；③收储计划，拟开发土地应列入当地的土地储备计划；④拆迁许可文件，一般是拆迁方案批准通知书和拆迁公告；⑤在土地招拍挂之前，必须取得环境预审报告；⑥拟开发土地应列入土地部门出具的当年的土地上市目录（以地级市为例，国土部门一般会在年初根据各区上报的上市需求，整理出一年的土地上市目录，但每个季度会根据土地实际整理进度对目录进行调整，所以该目录只有一定的参考价值）。

此外，应要求土地储备贷款的借款人出示融资规模卡，测算总贷款规模是否在核定的年度可融资规模内。

（2）关注区域整体经济环境，对项目所在区域的整体整体规划和房地产价格走势，要做到心中有数。由于土储贷款的还款来源就是土地出让收入，因此项目区域房地产市场的景气度对项目风险有重要影响。房地产市场越火爆，土地市场也会越活跃，土地储备工作才会高效运转，否则土地储备工作就空有虚表。所以商业银行在发放贷款前，要对项目所在地房地产市场进行调研。当地房地产的限购政策、近期周边的房地产价格波动情况、新房和二手房的成交量等都是关注重点。

由于土地储备项目和城市整体经营密切相关，因此，项目所在地性质是否契合周边整体规划决定了其未来能否顺利出让。如果拟开发用地是居民用地，那么要重点关注：①附近楼盘的销售情况；②交通的便利度；③周边的学区情况；④医疗配套情况。如果是商业用地，要重点关注：①本地域的人口密集度；②本地域是静态消费区（在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域）还是动态消费区（在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域）；③附近居民的购买力等因素；调研拟出让土地规划是否合理，以判断开发商未来是否有兴趣拿地，能否及时按计划收回贷款。

（3）审慎评估拆迁进度表。要关注拆迁项目所在地民情，以及当地政府的拆迁力度和工作手段。同时根据拆迁成本，估算借款方申报的贷款额度是否合理。一般而言，拆迁居民区的难度较之厂矿企业小，财政实力较强的地区由于补贴措施到位，拆迁工作往往比较顺利。对银行而言，特别要考察拆迁工作的总体签约率。如果拆迁工作久拖不决，特别是“钉子户”常会带来示范效应和舆情风险，会导致整个项目建设进度拖后，影响银行贷款的及时归还。(www.xing528.com)

一个具体评估方法是在贷款评审前实地调研拆迁情况，看拆迁是否已经开始（因土储贷款配套的自有资金一般已先期投入到拆迁工作中），进展是否顺利，有无“钉子户”出现。调阅居民委员会公布的居民动迁意向表，看有多少居民户已经签约、领取了安置房房票等。一般认为，与85％以上该地域原有业主签订了拆迁补偿安置协议、且已签订拆迁补偿安置协议的建筑面积达到总拆迁建筑面积的85％以上时，商业银行介入土储项目是相对安全的。

（4）关注项目周边同类型土地的历史成交价格。这是测算土储项目风险高低的重要手段。通过历史成交价格测算项目总体收益，在扣除刚性计提后与项目建设成本对比，并进行压力测试，简单估算土储项目利润率。一般地，对土地整理项目，住宅性质用地利润评估大于15％，商业用地大于20％的可积极介入。

（5）对资金回笼管理要有严格要求。在土地储备贷款管理上为预防或降低风险，不仅要加强资金使用的监管，而且要积极关注项目进展情况，加强土地出让收入回笼后的监管，必要时要直接介入土地储备机构或土地管理部门向市场供地这一环节。在储备贷款支持地块出让后，严格监控出让金收取进度及流向，要明确约定财政返还土地储备机构的出让收入必须优先偿还银行贷款，特别是对土管及财政出让金收入专户未在贷款行开设的，必须要求储备机构及时向财政部门申请返还开发成本并回笼到银行账户，尽可能做到出让一宗，回收一笔，确保贷款的有效回收。