（2012年8月3日）
8月2日受从严调控楼市“消息”影响，地产股集体跳水，领跌A股，收盘后地产指数跌2.72%，苏宁环球跌停，首开股份、招商地产、保利地产跌幅超9%，重庆实业跌幅超7%。
当日传出的消息主要有以下几条：“取消预售房制度”；“全面开征房产税”；政治局7月31日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，会议明确表示要坚定不移执行房地产调控政策；国务院组成地产督查小组检查楼市宏观调控成效；义乌等地方松绑政策不断被否定等。
消息有真有传闻，难辨真伪。8年来，调控房价的政策从未见效过，反而是调一次涨一回，调得越“狠”涨得越凶，有人说，这次还会跟以往一样，房价调不下来，能成功地把房地产股股价调下来。
为何每次调控房价都失效？原因很简单：每次调控都没有抓住根本。造成高房价的原因很多，最重要的原因只有三个：高地价、高税负和高收费、货币超发。至于人工成本和建筑材料涨价与上述三大方面相比可以忽略不计。
地价有多高？位于北京市海淀区西三环和西四环之间的“万柳地块”，于2012年7月10日以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件拍出，刷新了全国住宅类地块的纪录。该“万柳地块”的楼面价约为4.42万元/平方米刷新单价地王纪录。所谓楼面价，是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
笔者曾请一家上市公司副总经理帮忙计算了一下“万柳地块”每平方米的综合成本，计算得出各项税费约2万元，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等，加上建安成本，如果再加上管理费用、财务费用、营销费用等各项费用，每平方米成本将超过7万元，如果再加上人工、材料和其他成本，每平方米将超过8万元。如果这里的房子每平方米以超过10万元卖出，一点都不奇怪。
在各项成本中，地价占55%，各项税费占25%，两者占80%。
如果各级政府真心想把房价打压下来，就得从根本上解决问题，降低地价和减少涉及房地产的税收。
商品房首先是商品，开发商也是商人，是商人总是要赚钱的，没有利润谁去开发？
8月2日传出的两条消息如果变成事实，那只会让商品房价格进一步上涨。取消预售房制度，意味着减少住房供应，这将直接大幅拉高现房价格；开征任何涉及房地产的税种都会增加购房人的负担而不是开发商的。(www.xing528.com)
在现有的政策情况下，降低地价唯一能做的是加大土地供应，集中、大量供应，而不是挤牙膏式的供应，只有供应量足够多，价格才能降下来。
而解决地价过高的根本是解决地方政府的土地财政问题。
高房价的另一个根本问题是货币问题，货币供应量增长跟房价是单向正相关的。诺贝尔经济学奖获得者格兰杰认为，房价高低不决定M2余额，但M2余额多少可直接影响房价高低。犹记当年（2005年初）跟同乡律师到北京六里桥三环边看房，那时候房价是每平方米6000元，现在是30000多元，是原来的5倍多。
根据8月2日央行公布的“货币政策报告”显示，广义货币供应量M2余额为92.5万亿元；而2004年底2005年初，广义货币供应量M2余额是25.3万亿元，现在的M2是7年前的3.66倍。
房价和M2齐飞。众所周知，中国普通民众投资渠道狭窄，股市在2007年一飞冲天后更多的时候是萎靡不振；实业越来越难做，到了不偷税无法生存的境界；加之教育、医疗和养老压力巨大，投资房地产几乎是唯一，甚至是被迫的选择。在货币发行过剩后，房价上涨是不难理解的。
回归常识：商品的价格取决于供求关系，以及货币供应量。根据央行提供的数据，上半年，全国房屋新开工面积为9.2亿平方米，同比下降7.1%，第二季度连续3个月出现同比下降，而第一季度为同比增长0.3%。
全国房屋新开工面积大幅减少意味着供应量的减少，而M2增速同比增长13.6%，需求不变的情况下，指望房价下降岂不是天方夜谭！
调控房地产不要将希望寄托在央行身上，如果货币政策收紧，首先难过的是中小企业和制造业，房地产企业并未因此而大面积倒闭；如果货币政策适当宽松，首先得益的就是房地产企业。想把房地产整个行业整垮，需要先将其他行业都整垮。
不降低地价和税费的一切调控房地产的措施都是无效的。为确保经济正常增长，M2适度增长是必要的。
根据央行报告显示，进一步放松货币政策是可能的，降低存款准备金率如箭在弦。
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