国内城市更新历程：传统模式的局限与问题分析

国内城市更新从中华人民共和国成立以来大致可以分为四个阶段。

（一）第一阶段：1949年到1977年

中华人民共和国成立后，中国面临着城市衰败、设施落后、百废待兴的局面。改善环境卫生、发展交通设施、修整市政设施和新建工人住宅成为当时城市建设的主要内容，其中以北京龙须沟、南京秦淮河、上海肇嘉浜棚户区改造最为典型。在当时人力、物力都十分紧缺的时代背景下，城市建设方针坚持了“重点建设、稳步推进”，将有限的资金用于发展城市新工业区，而对旧城区则实施“充分利用、逐步改造”，仅对原有房屋和市政设施进行维护保养和局部改造，城市更新的重点着眼于棚户和危房旧屋的改造。

（二）第二阶段：1978年到1989年

进入改革开放以后，中国明确了城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，城市更新日益成为城市建设的关键问题。在这一时期，为了改善城市居民居住和出行条件、提高基础设施水平，城市更新以空前的规模和速度在全国各地展开。同期，围绕城市更新，学术界也展开了热烈的讨论和理论探索，吴良镛提出了“有机更新”理念，推动了城市更新从“大拆大建”走向“有机更新”，为我国城市更新指明了方向，具有深远的现实意义。吴明伟也提出了系统观、文化观、经济观有机结合的全面系统的城市更新思想。

（三）第三阶段：1990年到2011年(www.xing528.com)

随着1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的出台，1998年单位制福利分房制度的结束，全国范围内掀起了住宅开发热潮。通过将城市更新改造与房地产业、金融业相结合，各地充分发挥“土地极差地租”，在土地有偿使用的市场化运作下，新建了大量住宅，推动了旧城区的更新改造。总体而言，这一时期的城市更新在旧城环境居住改善、土地集约利用、老工业区更新改造、历史文化环境保护以及创业文化产业发展等方面进行了大胆而广泛的实践探索。但是城市更新在时代机遇之下，也存在着一些不足，例如发生了破坏历史风貌、激化社会矛盾等问题。

（四）第四阶段：2012年至今

2014年《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》的出台和2015年中央城市工作会议的召开，标志着我国城镇化发展进入了质量提升的战略性调整阶段。在生态文明总框架下，城市更新更加注重内涵发展、品质提升、产业转型和土地集约利用，强调以人为本、重视人居环境的改善和城市活力的提升，并进行了社区参与、城市治理及城市更新制度建设的探索。各大城市从广度和深度上全面推进城市更新工作：以重大事件提升城市发展活力进行整体式城市更新、以产业结构升级和文化创意产业培育为导向的老工业区更新再利用、以历史文化保护为主题的历史地区保护性整治与更新、以改善困难人群居住环境为目标的棚户区与城中村改造。同时，该时期的城市更新工作在实施机制和体制上进行了大胆探索与突破，各地纷纷成立城市更新局、出台城市更新实施办法和细则。

通过对比中国70年来的城市更新发展历程，可以看到传统城市更新存在着价值取向单一，以经济效率和土地价值为主；更新模式单一，以政府批准、大拆大建为主；更新思维局限，以物质空间更新为主导；制度供给不足，以行政审批为唯一合法途径等局限。当代的城市更新在多个方面均有所突破和发展，在价值理念上，更加重视“五位一体”全面可持续发展；在更新模式上，强调需求差异化、层次化；在发展思维上，鼓励多学科交叉融合、系统协调；在治理方面，践行下放权力、多方共同参与治理的理念。