1）计税依据的确定
房产税的计税依据通常是房产的价值。房产的价值有三种表现形式：一是房产的原值，即房屋的造价；二是房产的净值，即房屋的原值扣除折旧后的价值；三是房产的市价，即买卖房产的市场价格。选择不同的计价形式，其征收效果有明显的不同。按房产原值计税，收入比较稳定，但不尽合理。因为随着时间的推移，房屋的价值会发生变化，或增加，或减少，税收负担往往难以与房产的获利水平相适应；按净值计税，不仅计税复杂，而且也不科学；按市价计税较为合理，市价是房产的现实价值，但存在估价工作量大、市价标准难以确定等诸多问题。基于以上考虑，我国房产税对经营自用的房屋以房产计税余值作为计税依据，对出租的房屋以租金收入作为计税依据。这样既可以将房屋的自然损耗因素和房屋后期的增值因素等综合考虑进去，也便于对不同房屋征税的分类管理。
（1）计税余值 对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓计税余值，是指依照房产原值一次减除10%～30%的损耗后的余额。
关于房产原值，税法作了以下规定：
①房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。
自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
②房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备及各种管线。
③纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例由各省、自治区、直辖区人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。
此外，对以下特殊使用房产情况，应注意计税依据的正确确定：
①是对投资联营的房产，在计征房产税时要区别对待。对于以房屋投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，按租金收入计算缴纳房产税。
②是对融资租赁的房产，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋的租金不同，而且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费后，房屋产权要转移到承租方。这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。
③从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：
凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。(www.xing528.com)
（2）租金收入 对出租的房屋，以房产的租金收入作为计税依据。所谓的房产租金收入，是指房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照有关法规，采取科学合理的方法核定其应纳税款。
2）应纳税额的计算
房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也有两种方法：一是从价计征的计算；二是从租计征的计算。
（1）从价计征的计算 从价计征是按房产原值减除一定比例后的余值计征，其计算公式为：
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×适用税率
如前所述，房产原值是固定资产科目中记载的房屋原值；扣除比例是省、自治区、直辖市人民政府规定的10%～30%的减除比例；计征的适用税率是1.2%。
例10.1.1 某企业的经营用房原值为4000万元，当地政府规定减除比例为30%，适用税率为1.2%。试计算其应纳房产税税额。
解 应纳税额=4000×（1-30%）×1.2%=33.6（万元）
（2）从租计征的计算 从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：
应纳税额=租金收入×适用税率（12%）
例10.1.2 某企业出租房屋三间，年租金收入为20000元，适用税率为12%。试计算其应纳房产税税额。
解 应纳税额=20000×12%=2400（元）
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