1）计税依据的确定
土地增值税的计税依据是纳税人有偿转让房地产所取得的增值额。此项增值额，是指纳税人转让房地产所取得的收入额减除税法规定的允许扣除项目金额后的余额。用公式表示为：
增值额=房地产转让收入-允许扣除项目的金额
因此，正确确定土地增值税计税依据的关键在于正确确定房地产的转让收入和税法允许扣除项目的金额。
（1）房地产转让收入的确定 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
①货币收入：是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。货币收入一般比较容易确定。
②实物收入：是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥、木材等建材，机器、设备等动产，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。
③其他收入：是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。
在确定房地产转让收入时，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权按照房地产评估价格调整确定转让收入：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
具体调整方法分别为：隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。上述“房地产评估价格”，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定并经当地税务机关确认的价格。
（2）扣除项目的确定 要计算增值额，还必须确定扣除项目金额。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目及其金额，包括以下几项：
①取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。有关费用主要有登记费、过户手续费等。
②房地产开发成本：是纳税人开发土地和新建房屋及配套设施的实际发生成本，包括土地征用费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
③房地产开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用均作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，土地增值税实施细则对有关费用的扣除，尤其是财务费用中数额较大的利息支出扣除，作了较为详细的规定。
《实施细则》规定，财务费用中的利息支出，分两种情况确定扣除：凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超过贷款期限的利息和加罚的利息，均不允许扣除。利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5%以内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，允许扣除的房地产开发费用是按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(www.xing528.com)
④旧房及建筑物的评估价格：是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
⑤与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
⑥其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。此条款只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人均不适用。这项扣除政策的立法意图是，由于纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产，将生地变为熟地后转让，属于国家鼓励的投资行为，因此，在计算应纳土地增值税时，不仅可以从转让收入中扣除规定的地价款、开发成本、费用和税金，还可以有加计扣除。这样，就可以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报，以调动其从事房地产开发的积极性。
2）应纳税额的计算
土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。计算的基本步骤是：首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额；再以增值额同扣除项目金额相比，其比值即为土地增值率；然后，根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额和适用税率相乘，求得应纳税额。土地增值税的计算公式为：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
因分步计算比较烦琐，所以可以采用速算扣除法计算，即可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
例9.2.1 某房地产开发公司出售某处花园别墅取得的收入为2400万元。其有关支出如下：支付地价款200万元，房地产开发成本700万元；财务费用中的利息支出为120万元（可按项目计算分摊并提供金融机构证明）；缴纳的有关税费为140万元；该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算其应纳土地增值税税额。
解 ①允许扣除项目的金额：
取得土地使用权支付的地价款200万元
房地产开发成本700万元
可按项目分摊的利息支出120万元
房地产开发费用=140+（200+700）×5%=185（万元）
从事房地产开发的纳税人加计扣除=（200+700）×20%=180（万元）
允许扣除项目的金额合计=200+700+120+140+（200+700）×5%+（200+700）×20%=1385（万元）
②增值额=2400-1385=1015（万元）
③增值率=1015÷1385=73.29%
④应纳税额=1015×40%-1385×5%=336.75（万元）
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