土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位是指不论经济性质、不论内资外资、不论部门的各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者及国内外其他个人。以上单位和个人，只要是有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
对于外国政府驻华机构、领事馆等官方代表机构拥有的房地产发生转让行为是否缴纳土地增值税，将由财政部、国家税务总局根据国际惯例及双方对等原则另行规定。
2）土地增值税的征税范围
根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权；连同国有土地使用权一并转让的地上建筑物及其附着物的产权。这里所称“国有土地”是指按国家法律规定属于国家所有的土地。所称“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。所称“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
（1）界定征税范围的标准 准确界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中，可以通过以下标准进行判定：
①转让的土地，其使用权是否属于国家所有，是判定其是否属于土地增值税征税范围的标准之一。土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。集体的土地依法被征用后属于国家所有。企业、单位和个人对国有土地只拥有使用权，而无所有权。土地增值税只对企业、单位和个人等经济主体转让国有土地使用权的行为课税。
对属于集体所有的土地，根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》及国家其他有关规定，是不得自行转让的。只有根据有关法律规定，由国家征用后变为国家所有时才能进行转让，故集体土地的自行转让是一种违法行为。对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理后，并补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。
②土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定其是否属于土地增值税征税范围的标准之二。土地增值税的征税范围强调的是房地产转让行为，而非其他行为。
首先要区分“转让”与“出让”这两个概念。出让是指国有土地使用权的出让，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。土地使用权出让方是国家，出让的目的是实行国有土地的有偿使用制度，合理开发利用和经营土地。因此土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。转让是指国有土地使用权的再转让，即土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，主要有出售、交换和赠予等，它属于土地买卖的二级市场。土地使用权的转让，其地上的建筑物及其他附着物也随之转让，属于土地增值税的征税范围。
其次要区分权属是否变更。凡土地使用权、房产产权未变更的（如房地产的出租），不属于土地增值税的征税范围。
③是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，不包括房地产的权属虽然转让但未取得收入的行为。如房地产的继承、赠与，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。
（2）对征税范围的具体判定 根据上述三条标准，可以对以下情况是否属于土地增值税的征税范围作出判定：
①以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的，因其同时具备上述三个条件，所以属于土地增值税的征税范围。具体又分为以下三种情况：
第一种情况：出售国有土地使用权。这种情况是指土地使用者通过出让方式，向政府交纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，未进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。
第二种情况：取得国有土地使用权并进行房屋开发建造，然后出售的。这种情况即是一般所说的房地产开发。房屋开发单位在出售房屋产权的同时，土地使用权也随之发生转让。在这种情况下，转让土地使用权和地上建筑物及附着物产权的行为，都属于土地增值税的征税范围。
第三种情况：存量房地产的买卖。这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。
②以继承、赠与方式转让房地产的，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。当然，对于以赠与之名，行出售或交换之实的行为，不能作为赠与对待，应征收土地增值税。
房地产的继承，是指房产的原产权所有人、依照法律法规取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。继承通常分为法定继承和遗嘱继承。法定继承主要是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承该房地产；遗嘱继承主要是指由死者生前所立遗嘱中指定的继承人继承该房地产。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。
房地产的赠与是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。而税法认定的赠与仅指两种情况：一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述赠与行为虽发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即赠与人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。
③房地产的出租。是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。但对于以出租之名行转让房地产之实以逃避土地增值税的，应根据《税收征管法》的有关规定进行处理。
④房地产的抵押。是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转权属的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的抵押贷款，但实际上这些贷款在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否移转占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。(www.xing528.com)
⑤房地产的交换。是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，所以它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
⑥以房地产进行投资或联营的，主要是指投资、联营的一方以土地（或房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
⑦房地产的联建。是指由一方出土地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
⑧房地产的代建行为。是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
⑨房地产的重新评估。主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征收范围。
3）土地增值税的税率
土地增值税税率设计的原则是，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。按照这个原则，土地增值税实行四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。超率累进税率见表9.2.1。
表9.2.1 土地增值税四级超率累进税率表
4）土地增值税的减免优惠
对房地产转让征收土地增值税，涉及面广，政策性强。为了促进房地产开发结构的调整，改善城镇居民的居住条件，并有利于城市的建设，土地增值税对以下情况给予减免税优惠：
（1）对建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值额超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
这里所说的“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这项免税规定。
（2）对国家征用收回的房地产的税收优惠 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这里所说的“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征增值税。
（3）对个人转让房地产的税收优惠 个人因工作调动，或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年或未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
（4）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
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