从长期来看,房产是抵制通货膨胀的最好工具。就楼市的长期发展而言，其总体趋势还是以“稳”为主，虽然可能会出现阶段性的起伏，但最终发展趋势必然是向上的。只要在合适的时机进入，回报周期自然会比较短，回报率也会相对较高。但是，千万不要为了抵御通胀而贸然入市，在投资房产之前，应充分考虑个人的资金情况及当时的市场行情。
第一节在中国，投资房产的种类有哪些？
房地产，单看字面意思就知道，它包括房产和地产两部分内容。概括来说，房地产是一个实体概念，主要指土地及土地上的建筑物。由于房和地之间存在着不可分割的关系，所以统称为房地产。
在经济学上，房地产又被称为不动产，这是因为它具有位置的固定性和不可移动性两大特点。一般情况下，房地产有三种存在形态，分别为土地、建筑物、房地合一。因此，在房地产拍卖中，其拍卖标的也分别以三种形态存在，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
房地产的分类
房地产的分类也很复杂，按照不同的分类标准，房地产可分为多种不同的类型。
1.按照用途的不同来划分，可分为商业用房产(如写字楼、商铺等)、普通住宅、商住两用房三类。
2.按照建筑结构的不同来划分，可分为板楼、塔楼、独栋别墅等。
3.按照享受政策优惠的不同来划分，可分为经济适用房、两限房、普通商品房等。
4.按照销售方式的不同来划分，可分为期房、现房两类。
5.按照产权关系的不同来划分，可分为大产权房、小产权房两类。
6.按照新旧程度的不同来划分，可分为新房和二手房两类。
怎样确定投资哪类房地产
在具体投资的时候，不少投资者总是为投资哪种类型的房地产而犹豫不定，无法确定怎么投资对自己更有利。就商铺和住宅两种投资方式而言，除了在用途上有较大差异之外，它们还有本质上的不同。下面就对这两种房地产投资方式做一个大致的比较，希望对有兴趣投资房产的人有所帮助。
一、用途的差异
两者的使用方向不同，商铺的用途是商业经营，而住宅的用途是居住。
在使用过程中，商铺的空间性质是开放的；而住宅的空间性质是封闭的。
用途的要求不同，商铺主要是接纳社会上各种流动的购买力，具有通道畅达、橱窗开放、标志鲜明及公共安全等方面的要求；住宅则主要用于家庭起居，应符合生活方面的各种需求，对出入的便捷性、舒适性、私密性、经济性等功能要求很高。
二、产品性质的差异
两者的本质不同，商铺是一种中间型产品，其价值需要在其他终端产品的销售中体现出来；而住宅是一种终端消费型产品。其实，住宅和商铺是截然不同的两种房地产产品，房地产规则的制定以住宅为主要对象。
在使用过程中，商铺会不断地生成新的价值，它属于一种生产工具；而住宅不存在价值的再生或转移，它只能算是一种生活工具，有的只是不断地消耗而已。
关注的方向不同，商铺主要关注价值转移的方向、方式及附加值是否提升，并产生较多的外延性、派生性事项；而住宅的使用者主要关注产品本身，所以其派生的事项相对也要少一些。
在投资房产的时候，购房者可以参照个人的具体情况和用途，来决定具体购置哪一类型的房产。
第二节通货膨胀也影响房产投资
在金融危机的影响下，全球经济目前的总体状态就是总供给大于总需求。单从这个角度分析，全球经济应该会有通缩的风险。但是，我们还应该清楚地明确一点，货币供给影响物价还有另外一条途径，也就是大宗商品市场。毫无疑问，货币供给对金融资本的成本有很大的影响，而金融资本已经在全球大宗商品市场占据主导地位。
通货膨胀对中国金融资本的影响
为了应对金融危机，全球中央银行向市场注入了大量的货币。在这些货币无法被实体经济所吸收的情况下，大宗商品市场及资产市场(如股票市场)是它们的必然流向。从2008年开始，石油价格从最低的每桶30美元，一路飙升到80美元左右，到2011年，国际市场石油价格已经冲高到105美元。虽然有很多的影响因素，但货币是最关键的那一个。换句话说，石油的价格走势与石油市场的供求形势没有太大的关系，其主要由金融资本决定。
与石油一样，有色金属及黄金等贵金属商品的价格也是一路上扬，它们都沦为全球过剩的货币所追逐的对象。其中，大宗商品期货价格也出现了大幅度的上升，而且已然成为推动生产资料价格上涨的主力军。在不远的将来，它恐怕也会成为中国物价上涨的最主要动力。
就目前来说，虽然过剩的中国金融资本也加入了大宗商品的投机活动，但暂时还不会成为主流。原因很简单，全球大宗商品的主要市场不在中国，中国金融资本在短期内无法主宰全球的大宗商品市场，而国内期货市场的资金规模也不是很大，只有1000亿元左右。因此，我国多余的货币选择了别的领域，即股票市场和房地产市场。
宽松的货币政策抬高了房产价格
2009年年初以来，因为受到宽松的货币政策的强烈刺激，房地产市场进入了牛市。先是主要城市的房价出现大幅度的上涨，随后上涨趋势由一线城市向二、三线城市蔓延扩散。对房价的上涨，社会公众已经形成了一致的共识。
总体来讲，宽松的货币政策主要通过以下三种途径影响房地产的价格预期：
途径一、缓解了开发商的资金周转压力。房价的下行压力消失了，2008年年底的降价卖房的情景一去不复返。
途径二、地方财政高度依赖土地出让收入成为过去式。得益于宽松的货币政策，地方政府获得商业银行贷款的条件放宽。因为地方政府增加土地供给的动力消失了，所以土地价格逐渐上涨，进而带动房价上涨。
途径三、社会公众产生货币贬值预期，买房被当做抵御通胀的主要手段。
据国家统计局相关数据显示，2009年11月，中国70个大中城市房屋销售价格涨幅创近l6个月的新高，同比上涨5．7个百分点。2009年年底，中国社科院发布的《经济蓝皮书》指出：“内地房价收入比超出合理的承受范围，85％家庭无能力买房。”2010年9月，国内70个大中城市房价同比上涨9．1％；2010年10月，国内70个大中城市房价同比上涨8．6％，而且已经是连续l7个月上涨。一直到2011年6月，国内70个大中城市房价同比上涨仍为5.8%
房地产市场更令人担心
近几年，股票价格涨幅巨大，这已经够让人担心的了。但与股票市场相比，房地产市场更让人跌破眼镜。
虽然股市有一定的风险，但股市还是有其相对安全的因素：
因素一、股票市场不会有失控的危险。首先，股票市场有大量的限售流通股等待流通。其次，股票市场有数百家公司在排队上市，有数千亿的上市公司在融资计划等待实施。
因素二、进入股票市场的金融资本主要是基金，其中大多数是储蓄资金而非贷款。因此，股价的波动只能是导致财富的再分配，并不会影响金融体系的安全和实体经济的运行。
房地产市场就不同了，有大量的银行资金介入是其主要操作方式，这也是它与股票市场的主要区别。如果房价出现大幅度的下跌，也就是所谓的房市跳水，其最直接的表现就是银行坏账迅速增加，我国的金融安全将会受到严重威胁。全世界人民都共睹了美国的次贷危机，它对此已经作了充分的演示。
大的环境是谁都无法改变的，作为通货膨胀下的一个小个体，我们要做的就是尽量让自己手里的财富不要贬值，最好是实现增值。在众多的投资工具中，房产投资有其不可忽视的作用。只要能把握其中的投资技巧，我们的腰包就会因此而鼓起来。
第三节房产买卖的基本流程
在了解房地产买卖的程序前，我们应该先弄清楚房地产转让的知识，因为房地产买卖不仅是房地产转让的一种常见方式，也是其最基本的形式。
房地产转让的方式
所谓房地产转让，也就是房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的一种行为。目前，房地产买卖一般可分为商品房预售、商品房现售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。
一般情况下，房地产转让主要有以下六种方式：
1.房地产买卖
2.房地产交换
3.房地产赠与
4.以房地产抵债
5.以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人组织，从而使房地产权利发生转移
6.因企业兼并或者合并，使房地产权属随之转移。
其中，商品房现售是指房地产开发企业将其依法开发并已竣工的商品房，在验收合格后出售给买受人，并获取买受人所付房价款的一种行为。
买卖商品房的基本流程
买卖商品房的基本流程如下：
1.房地产开发企业到相关部门办理商品房初始登记，取得房屋所有权证；
2.房地产开发企业设立售楼部自行销售，或者与房地产中介服务机构签订委托销售合同；
3.房地产开发企业或其委托的房地产中介服务机构对外公开发布售房信息；
4.通过中介、媒体等渠道，买受人了解该楼盘并产生购买意向；
5.买受人实地探访，查询该楼盘的权益和物质实体等基本情况；
6.达成购买意向后，买受人与开发商签订商品房销售合同；
7.办理交易过户、登记领证及房屋交接手续。
与一手楼盘相比，购买二手房的情况更为复杂，也更容易引起纠纷。二手房买卖是指房屋所有权人将其依法拥有所有权的房屋，不包括新建商品房在内，通过买卖转让给他人的行为。
买卖二手房的基本流程如下：
1.通过中介服务机构、媒体等渠道，买房人了解房地产市场行情。
2.买房人详细了解房屋的过户手续、交易过程、交易税费、付款方式、物业交接等基本问题。
3.交易双方达成协议，正式签订房屋买卖合同。
4.办理交易过户、登记领证及房屋交接手续。
第四节购买期房可以如此操作
既然想买便宜的房子，那最佳的选择就是期房。虽然期房都有一定的风险，但那也是没办法，不然等房子盖起来再买，那样是比较放心，可价格也贵了不少。人们常说“一分风险一分收益”就是这个道理。其实，只要在事先做足了功课，风险也就会相应地低一些。至于开发商、地段等方面的知识，大家都知道的很详细了，在这里就不再多说。这一节给大家说一说期房付款的技巧。
技巧一：先下手为强，该付订金的时候别犹豫。
当投资者在图纸上看中某一套、甚至几套期房时，由于不能马上签订正式的购房合同，开发商大多会拿出一个初步协议，要求购买人进行预订及支付一定数额的订金。一般情况下，预订者需要每套房屋交付l万～3万元不等的订金，如果购房者在签订正式购房合同前放弃预订的话，经与开发商协商后，也可以全额退回订金。
虽然订金是不可能计付利息的，但一般离正式开盘的时间很近。不妨这样想，付出的只是极少的一点利息，而得到的却是订到一套环境、套型、朝向等都极其理想的期房，这何尝不是一件既幸运又合算的事呢？而且，这种房子的增值空间也很大，必然能为投资者带来莫大的实惠。
如果动用自有资金付款仍还有一定的资金缺口，不妨考虑向银行申请个人住房贷款。但是，贷款前要弄清楚下面两个问题。
一、选择哪个房贷品种。这需要根据贷款的可能性来综合考虑。
就贷款利率而言，最优惠的是个人住房公积金贷款，其次是银行个人住房按揭贷款。对那些及时足额缴纳公积金的职工来说，最好的方法就是申请自己可以得到的最大额度、最长期限的公积金贷款。而无缘申请个人住房公积金贷款的购房者，则可以选择用所购期房作抵押，或者找有足够代偿能力的单位与自然人作担保，以此为条件向银行申请一定额度与期限的银行个人住房按揭贷款。
二、选择哪种月还款方式。这要根据购房者今后是否有能力提前还贷来决定。
目前，银行主要向贷款者提供等额本息还款法和等本不等息还款法两种方式。
例如，小张向银行借了l0万元l0年期的个人住房按揭贷款。选前一种方式时，他一共需要还借款本息130704元，月还款额为l089．20元。选后一种方式时，他一共需要还借款本息l27950元，第一个月还款额为l298．30元，其中包括本金833．30元、利息465元，之后每月还款的本金额不变，但利息逐月递减39元。如果小张没有提前还款的打算，那他选择后种月还款方式为宜，因为这样他可以少还2754元。
按理说，动用存款、国债等自有资金支付购房款要更划算一些，但问题是不少居民持有的定期存款和国债还没有到期。其中一大部分都是在早几年高利率时期存入的，就算近几年存(购)入的定期存款与国债，如果存期已经过了大半，提前支取都会造成较大的利息损失。而且，期房购买后总会离交付使用有一段较长的时间，所以购房者可以用存单(含凭证式国债)向银行申请抵押贷款来进行短期融资。这时，银行可以向贷款人提供该存单面额90％以上的抵押贷款，等存单到期后，就算扣除抵押贷款的利息，其所得利息仍高于提前支取所得的活期利息。
技巧四：实力派投资者可以一次性付款
在选准开发商的前提下，有实力的投资者宜选择一次性付款方式。如果能在付款期的最后几天内付款，并尽量留5％～l0％的待付尾款的话，购房者可以为自己争取到最大的优惠空间。
一次性付款具有以下两大优势：
优势一、一般情况下，一次性付款的期限为1个月左右，只要在这个期限内，早点晚点付款都是一样的。投资者不妨在付款期的最后几日内动用资金，尽量迟点取出存款或借款，以获得更多的利息收益。
优势二、在一次性付款的前提下，大多数开发商会允许购房者留5％～8％的待付尾款，等期房竣工交付钥匙时再全部付清。如果够聪明的话，不妨多进行些公关活动，力争为自己多留些待付尾款。
小张购买了一套98平方米的1年期期房，其价格为每平方米2500元，总房价在24．5万元左右。如果能一次性付款的话，开发商承诺每平方米优惠60元。这样算来，小张可节省5880元，他可以将这笔钱购买国债或存款获息。如果小张采取分期付款的话，签合同时就要付30％，以后再分几次全部付清，就算不计后几次付款的具体时间和数额，就按剩余的70％购房款全部存入银行l年期储蓄来计算，他也只能得到存款利息3687元。不难看出，两者之间的利差超过2000元。如果每平方米的优惠再高些，小张将会更划算。
第五节房投资看得就是眼力
所谓现房，是指开发商已办妥所售房屋的大产权证的商品房，消费者在与其签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住手续并取得产权证。简而言之，现房就是消费者在购买时具备即买即可入住的商品房。只有同时拥有房产证和土地使用证的商品房才能称之为现房。
挑选房子是现房投资中最重要的一环
在投资现房之前，购房者一定要对房屋的价格进行分析比较，并弄清楚房屋产权是否明晰、房款如何支付、双方交易税费如何负担等问题。在实际房产交易的过程中，住房质量纠纷的发生概率相当高，它不仅给投资者带来无止境的烦恼与痛苦，还关系到投资者的生命和财产安全。因此，挑选房子是现房投资中最重要的一环。
要想购得一套质量过硬的现房，投资者必须拥有齐天大圣一样的火眼金睛。因此，在挑选现房的时候，眼睛是不能偷懒的，该看的地方一定要看。
一、查阅档案资料
掌握商品房质量的第一手资料，仔细查看各种项目资料，如各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等级等。
二、检查住宅的建筑面积和使用面积
想要知道购房合同上的住宅面积是否属实，购房者必须懂得住宅建筑面积和使用面积的计算方法。为了避免不必要的损失，投资者在付款前先核实购房合同上的使用面积是很有必要的。
建筑面积的计算公式为：
建筑面积=使用面积(含阳台)×108％或者使用面积(不含阳台)×120％。
阳台面积的计算公式为：
不封闭阳台面积=建筑面积×50％；
全封闭阳台面积=建筑面积×100％。
三、检查房屋有无裂缝
为了获得更多的利益，一些不法地产商建造出垃圾房屋，购房者千万不能存在侥幸心理。如果房屋存在严重隐患的话，就不仅仅是危及财产安全的问题了。
首先，仔细检查房屋的地面和顶板，看有无裂缝。一般情况下，与房间横梁平行的裂缝，虽然也是质量问题，但基本不会有危险，修补后可正常使用；与墙角呈45度角或与横梁垂直的裂缝，则说明房屋沉降严重，在结构上有严重的质量问题。
其次，检查房屋的外墙墙体是否有裂缝。如果出现裂缝，多属于严重的质量问题。
最后，检查承重墙是否有裂缝。如果裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，则说明该房存在危险隐患。
四、检查房屋是否倾斜
在看房时，购房者可按照四周不同角度、远近距离的步骤，用目测的方法仔细观测房屋结构。只要观察得细心，就不会错过任何一个小细节。
五、检查墙面是否有石灰“爆点”
当墙面出现大面积的疏松、脱落时，也属于质量问题。它不仅会给居住和装修带来极大的麻烦，还会影响房屋的二次买卖。(www.xing528.com)
六、检查房屋有无渗漏
第一步，观察顶层是否有裂缝。
第二步，观察墙角是否有发黄的痕迹。
第三步，观察坡面石灰是否出现较大面积的变色、起泡、脱皮、掉灰。
第四步，观察厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否有渗漏情况。
如果任何一个地方有问题，都说明住宅有渗翻的迹象。
七、检查排水是否顺畅
在卫生间和阳台等处进行排水试验，也就是在地上浇一些水，并观察其是否能畅通无阻地排向出水口。如果排水不畅，不仅会给购房者的居住带来不便，还会增加装修改造方面的支出费用。
八、检查内部布局
观察内部布局是否合理，不仅要看厅堂，还要看房间、厨房、卫生间。如果客厅多面开门，则不便于摆设家具，居住起来会不舒服。如果厨房、卫生间的水龙头不通水、下水道堵塞，也会给住房者带来麻烦。
另外，还要观察墙体隔热、隔音是否良好，下水管道在室内还是室外，通风、采光的条件如何等。
九、检查地面是否潮湿
尤其是选择底楼的购房者，因为底楼大多数都存在两方面的质量问题，即地面潮湿、房屋顶层和卫生间管道出入口的渗漏。
在看房时，购房者首先要仔细检查房屋的墙脚有无变色、起泡的痕迹。如果有，则说明该住宅的地面严重潮湿，必须进行改造。接下来，可查看地面水泥的颜色是否比室外地面的颜色过重，是否有阴冷的感觉，通风条件的好坏。此外，购房者还可用硬物敲击地面，以检查其是否坚实。
在签购房合同之前，购房者一定要利用好这些技巧，仔细核查房子的质量。只有选到质量上乘的好房，你的投资才能更有价值。
第六节购买二手房一定要谨慎
二手房，是指在房地产交易中心备过案，初始登记和总登记都已完成、再次上市进行交易的房产。它是房地产产权交易二级市场的俗称，主要包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等房产类别。
要买物超所值的二手房
购买一套面积适中的二手房，不仅是普通百姓购房自住的适宜选择，更是投资置业的最佳途径。在选购二手房时，什么条件的房子最值得一买呢？
有价值的二手房主要包含以下几方面内容：
1.产权手续齐备
如果购买二手房的目的是投资，最好选择有产权的二手房，并按相关法律规定及时缴纳应缴的税费，办理产权过户手续。这样，在交易行为完成后，房管局便会依法核发过户后的产权证。只有将房屋的产权证拿到手，购房者才可以合法地出租、出售甚至办理抵押贷款，以尽快让房子实现其价值。
2.地理位置优越、交通便利
市内居民区的二手房最有投资价值，其附近的公交线路一般较为发达，可以使住房者免去中途换车之苦。除了可以节省交通费之外，这类房子还可以使住房者拥有更多可以自由支配的宝贵时间。
3.购物、就医、教育设施齐备
大多数的旧居民区都是宜居之所，周围有各种配套设施，如大型超市、物美价廉的菜市场、大型医院、幼儿园、小学、中学等。而且多年的社区人文环境还营造出各种各样繁荣的社区服务环境。
4.没有质量隐患
在看房的时候，一定要仔细观察房屋的结构及建筑与装修材料。尤其一些房屋的细节，如房屋的内外部结构是否被改动过、是否存在私建部分、是否占用走廊或阳台、阳台的面积是否减少等，千万不要忽视。此外，购房者还可以通过询问房主、询问周围的住户来了解房屋本身的状况，以做到心中有数。
5.居住空间较为合理
挑选二手房的时候，房屋的内部结构是否合理、是否适合居住、活动空间大小等都应被列为考虑因素。
6.装修配置理想
如果二手房具备房屋装修的水平、程度中上，房子的供电设施、供气管道、水管等还未出现明显老化，电话线、宽带的安装完备等条件，那投资者可以节约一大笔装修费用。
7.房屋价值禁得住评估
通过对市场上的功放，投资者先反复比较判断房屋的价值。然后，委托信得过的中介公司对其进行价值评估。向银行申请按揭贷款，当银行对其做出价值评估后，投资者就可以知道房屋的最低保值价。
8.物业管理过关
询问该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴；
了解电梯是否可以正常使用；
观察该小区的停车场、小区绿化的基本情况；
了解保安水平，看保安是否有责任心。
9.升值潜力较大
从遇到拆迁的情况来分析，楼房的升值潜力相对较大一些，而平房的升值潜力则一般或者较小。
要卖出二手房的卖点
目前，在中介公司挂牌的二手房比比皆是，为了让10多年的老房子卖出个好价钱，你可能要稍微花点心思，将老房子打扮一下，让它更有卖点。当然，用于出售的旧房再装潢思路绝不能跟自住房相同。这需要来点换位思考，要是准备买二手房的是你，你会想些什么呢?
一般来说，住宅再装潢有两种方式：一是将资金用于某些舒适的奢侈品，如价值不菲的采暖地板：二是遵循实用主义的装潢原则，如添一个节能热水器或修复漏雨的墙面。虽然这两种装潢思路对提高住宅的市价有不同的作用，但是，无关紧要的奢侈品投资大多无法收回。很简单，哪个投资者会为浴室里新装的豪华电话埋单呢？
如果既想装修出老房子的卖点，又想最有可能收回投资成本，那你不妨考虑以下几个装修项目：
一、将房屋重新油漆
在二手房市场，那些粉刷一新的房屋往往更受欢迎。虽然是老房子，但没有谁会对看上去陈旧脏破的房子感兴趣，而粉刷和油漆正好能弥补这一缺点。根据相关统计数据显示，重新粉刷的成本可在卖价中收回74％左右。一套干净、整洁而鲜亮的二手房，也就是重新油漆的卖点。
二、维修和改进基础设施
基础设施的完善可以保证房屋物有所值。如果屋子里的厨房装修一新，非常漂亮，而里面的水龙头在漏水，那不可能卖出好价钱。因此，一旦决定出售房屋，首先要解决房子结构和配套系统的问题。虽然这些问题处理起来会比较麻烦，但无论如何要处理完毕。接下来，就要动脑筋使其焕然一新，以期卖个好价钱。
三、厨房的再次装修
对大多数买家来说，厨房就是住宅的“心脏”。因此，在卖房前整修厨房具有事半功倍的作用。在装修时，要先做或吊顶或油漆或重新铺地砖等基础工作。如果橱柜的油漆已经剥落且看上去脏乎乎，那就要换掉，虽然花费不多，但它会使厨房大大增色。
需要注意的是：重新装修时尽量采用传统的设计，并尽量使用国产名牌，这是最保险的做法。一方面，这种装修能经得起岁月考验；另一方面，它最易得到买主的认同。据统计，重新装修厨房费用的80％～87％都能在房屋的卖价中得到补偿。
四、安装宽敞的新窗户
据统计，当用新型的标准尺寸的塑钢窗户取代老式的铁窗后，老房子可以卖出意想不到的好价钱。但是，新装的窗户要讲究标准尺寸，而不是花哨的形状和样式。
五、增加一个盥洗室
在家里增添一个盥洗室，吊顶、洗脸盆、浴缸和淋浴等设施要一应俱全。据统计，其中81％的开销会在卖房时得到补偿。
六、营造新空间
原则上来讲，与简单地粉刷房间相比，增加房间空间的功能更有价值，而且费用也不高。通常情况下，改造费用的69％能在房屋的卖价中得到补偿。
另外，住宅所处地段的整体房价水平与新装潢与卖出之间的时间差也是投资者需要考虑的。为了能获得更多的收益，请在房产市场行情火暴时尽快将房子脱手。
第七节投资商铺以小博大
商铺是一种专门用于商业经营活动的房产形式，借助这一场所，经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验。
商铺的三方面内容
从广意上讲，商铺的概念范畴不仅是零售商业，它还包括三方面内容：
一、娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产；
二、盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室；
三、银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。
对资金不多的购房者来说，宜购买一些大卖场的内铺和社区商铺。因为购买社区商铺不仅所需资金较少，而且回报稳定、风险较小。
选择商铺的关键
在选择商铺的时候，最关键的是看一个地区的商铺是否有升值空间。判断某一商铺是否具有升值空间，我们可以从以下三个方面来衡量：
1.人流的多少。一般来说，人气较旺的地段商铺的价格和租金上涨空间也较大。
2.商铺所属片区未来是否有大的项目进驻。如果有沃尔玛、家乐福等品牌大卖场进驻，周边商铺往往能快速升值。
3.商铺在所属片区价格确实便宜，并有比较可观的投资回报率。
投资商铺时，考察其所在片区是否将有大型商场进驻，直接关系到能否尽快将投资成本收回。特别是不临街的商铺，如果没有大型商场到来，人气会比较差，投资的风险就会增大。
怎样才能在选择上占取先机
商铺之所以能吸引投资者，主要原因就在于其诱人的投资回报。要确保商铺取得丰厚利润，就要从最初的选购商铺开始入手。怎么才能在商铺选择上占取先机呢？商铺选购要考虑各种因素，如经济环境、商铺的房地产因素、商业因素、供求关以及投资市场的资金状况等。下面就详细介绍一下选商铺的各种窍门：
1.选择适当的行业类别。当商铺位于交通运输站时，宜经营日常用品或价格低较且便于携带的消费品。当商铺位于住宅附近时，宜经营综合性的消费品。当商铺位于办公楼附近时，宜经营文化办公用品，且商品档次宜较高。当商铺位于学校附近时，宜经营文具、饮食、日常用品。
2.敢于“傍大款”。敢于将店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至是开在它的旁边，这样既能省去考察市场的时间和精力，也能借助其品牌效应招揽顾客。
3.选择自发形成的某类市场的地段。虽然管理部门并没有规定某一条街、某一个市场经营什么，但在长期的经营活动中，某条街自发演变为针对某类商品的“集中市场”。
4.选择有独立门面的商铺。有些店面自己没有独立门面，店面前更没有独立的广告空间，这会大大影响经营者的宣传力度，给促销造成不便。
5.选择路边店铺。商铺中最常见的临街状态为，商铺位于道路一侧，与道路相邻，拥有来回两个方向的客流，但价值低于路角店。
6.人流量大。人流量是商铺收益的最终决定因素。其中，起支撑作用的是固定人流，然后是流动人流与客运流(公交、地铁站)。
7.商铺周边的购买力较强。购买力由消费者决定，购买力的数量、质量直接影响其所在商圈内的商铺的基本价值。当然，在购买力强的区域，商铺的成本也相应较高。
8.周边交通便利。商铺周边临近轨道交通、公交车站点，并自带停车场，这是理想状态下的商铺或商业街市，因为它具备接纳各种来客（购买力）的交通设施。
9.选择好的建筑结构。建筑结构的形式有很多种，其中较为理想的是框架结构或大跨度无柱类结构形式（如体育场馆），它们具有展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品等优势。
10.看商铺的前景。投资商铺要有发展的眼光，虽然一些商铺位置较偏，前期租金很低、商户难寻，但等到时机成熟后，它往往可以以高出买进价几倍的价钱售出。
11.了解开发商。除了可以确保资金安全外，选择品牌开发商对商业前景本身也是有利的。因为实力雄厚的开发商往往采用完善的开发流程，而且其合作伙伴也很多。
12.抓住投资时机。一般来说，在经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时候，投资商铺未必能获利；在商业发达地区或商业繁荣的时候，投资者在商铺选址方面的空间有限，而且获利难度大。反之，在有发展潜力的区域，在商业气候尚未或正在形成的时候，商铺投资往往能获利，投资者选择商铺的空间也较大。
第八节房产投资不能只买不卖
中国有句老话，有了钱就得“买房子、置地、娶媳妇。”购买房产进行投资是中国传统的投资方式，它属于国民经济基础性的投资活动，主要决定因素为国家和地区的社会经济环境。作为投资活动的一种，投资房产也不可避免地存在着风险。“房子在手，高枕无忧”的观念已经过时了。虽然房子还在你的名下，但是它已经不再值那么钱了。
购房者要承担的风险
由于投资房地产占用资金较多，资金周转期长，而且市场又瞬息万变，所以投资的风险因素也较多。加上房地产流动性较差，很难轻易脱手，一旦投资失误，房屋长时间空置，资金便不能及时收回，投资者也会陷于被动，甚至债息负担沉重。在投资房产的过程中，购房者一般要承受以下几种风险：
一、变现风险
因为房地产具有固定性和不可以移动性，所以投入房地产中的资金的流动性也较差，变现能力也相对较差。
二、房产贬值风险
首先，任何建筑物都出现物质损耗乃至报废的问题，随着时间的推移，使用效用降低和价值贬值是无法避免的。
其次，“无形损耗”，也就是，功能过时的问题也可能出现。如果建筑设计的标准、建筑结构和建筑风格已经落伍，那建筑物的利用效率必然会受到影响。
最后，最严重的贬值方式是房地产价值贬值，也就是说房产所在地理位置的优越性已经不在了。
三、社会风险
社会经济的发展状况及房地产市场的景气水平对房地产投资的影响很大。当一个地区的政治形势稳定、经济蒸蒸日上时，其房地产价格便会走高，房地产投资也可以获得不错的收益，反之，则相反。一个地方的社会治安也会影响房地产投资，如果社会环境是稳定和安全的，房地产投资的经济效益就会相应高一些。
四、灾害风险
自然灾害的发生也会给房产造成损失，如地震、洪水、火灾等不可控的自然灾害，它们都可能使房地产投资失败。此外，环境污染和土地退化等人为因素也会造成土地贬值。
由此可见，投资房产绝不是看对眼就买那么简单，也不能“放进篮子就是菜”。
投资房产的错误观念
购买房产之后，投资者还要密切关注国家的房地产调控政策及房价的走势，以便在最有利的时候获利出局。因此，投资房产一定要有正确的投资观念，不要被错误的观念所扰。
错误观念一：坐收租金
如果打算以获取租金为投资回报的话，就应该重点考虑地段因素。尤其在北京，千万别对售楼小姐的话信以为真，因为她只负责卖房，房子是否租得出去与她无关。
错误观念二：留给后代
趁手上有钱先买套房子存着，等到子女长大了婚嫁时再用。如果你是这么想的，那你不妨考虑一下物业等折旧的因素。在没有被使用或充分使用时，一样物品的价值往往会大打折扣，更不用说什么保值、增值了。
错误观念三：低进高出
这种观念最要不得。以北京为例，房价已经连续上涨多年，正位于一个很高的水平，继续快速上涨的可能性不是很大。而且，投资房产还要细算账，如打算将一套100万元的房子卖出，如果该房产还不满5年，必须先除掉1．5%，即15000元的交易税，然后才可以是净收。
总之，投资者应该因时、因地、因政策的变化来改变自己的投资方式，以免被房市套牢。在很多时候，股市比房市更容易解套。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
