纳税风险控制手册：投资性房地产解析

案例：某房地产开发公司开发的住宅项目包括住宅及一楼的商铺。该公司只销售住宅，商铺不出售，准备将商铺出租转为投资性房地产，请问该公司需缴纳房产税吗？何时开始缴纳房产税？

♂风险点

改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。投资性房地产应按规定缴纳房产税。

♂风险识别方法

取得土地使用权并确认土地使用权用途是否改变；土地使用权和建筑物是否分别进行处理，并进行合理分配。

♂政策精解

——《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南第六条。

第六条 土地使用权的处理

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。(www.xing528.com)

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

——国发〔1986〕90号《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条和第四条。

第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。