商品房销售规定及登记备案要求

商品房销售分为商品房预售和商品房现售。

（一）商品房预售

商品房预售又称楼花买卖，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售承购人，承购人支付定金或房价款的行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。

1.商品房预售的条件

我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

【案例9-3】

张某于2005年5月12日购买了某房地产公司位于西安某小区3 号楼的一套面积为158m2 的商品房。由于张某早有买房的打算，所以学习了不少有关房地产买卖的知识，在签约的当天，特别提出要看一下“商品房预售许可证”，售楼小姐一边表扬张某知识渊博，一边指着墙上挂着的预售许可证。由于张某以前也没有见过预售许可证，加上售楼小姐的热情和诚恳，他粗粗看了一眼便放心地签了合同，交付款项。然而，张某住进此房屋近一年，仍未拿到房产证。后来才得知，当时看的商品房预售许可证是属于4号楼而不是3号楼的。为此，2007年8月10日，张某将该房地产公司诉至法院，请求认定双方所签订的合同无效，房地产公司返还购房款，并赔偿其各项损失共计46520元。法院在审理中查明，房地产公司在2007年8月1日取得了3号楼的预售许可证。法院会支持张某的主张吗？

分析：法院会依法对房地产公司进行相应处罚，但不会支持合同无效的主张。根据《城市商品房预售管理办法》规定：“开发企业未按照本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并可处已收取预付款1%以下罚款。”根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案例中虽然张某与房地产公司签订合同时，房地产公司未取得“商品房预售许可证”，但在张某提起诉讼之前取得了“商品房预售许可证”，故合同有效。

2.办理商品房预售申请应当提交的材料

商品房预售实行许可制度。房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

（1）商品房预售许可申请表；

（2）开发企业的营业执照和资质证书；

（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；

（6）商品房预售方案（预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图）。

县、市人民政府住房城乡建设主管部门应当自受理房地产开发企业预售申请之日起10日内在对其提供的资料进行审查的基础上，对符合法定条件的房地产开发项目，作出准予预售的行政许可书面决定，发送房地产开发企业，并自作出决定之日起10日内向房地产开发企业颁发、送达商品房预售许可证。

（二）商品房现售

商品房现售是指房地产开发企业，将竣工验收合格的商品房出售给承购人，承购人支付房价款的行为。

1.商品房现售的条件

《商品房销售管理办法》（建设部令第88 号）第七条规定，商品房现售应当符合以下条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安置已经落实；(www.xing528.com)

（6）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（7）物业管理方案已经落实。

2.商品房现售的备案与有关要求

房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

3.商品房销售广告与合同

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（1）当事人名称或者姓名和住所；

（2）商品房的基本状况；

（3）商品房的销售方式；

（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（5）交付使用条件及日期；

（6）装饰、设备标准承诺；

（7）供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（8）公共配套建筑的产权归属；

（9）面积差异的处理方式；

（10）办理产权登记有关事宜；

（11）解决争议的方法；

（12）违约责任；

（13）双方约定的其他事项。

（三）商品房计价方式与套型、面积变更的处理

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经过规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

（四）商品房交付与保修

《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房的质量一致。销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期低于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。房地产开发企业应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应该当作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。