抵押房地产处分所得价款不足，抵押权人有权追索

《城市房地产管理法》与《担保法》对房地产抵押（包括预购商品房贷款抵押，又称按揭）均有规定。

（一）房地产抵押的范围

以依法取得国有土地上的房屋进行抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押；以出让方式取得国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。以在建工程完工部分抵押，其土地使用权随之抵押，但下列房地产不得设定抵押：

（1）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（2）权属不明或有争议的房地产；

（3）依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；

（4）列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物；

（5）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（6）依法不得抵押的其他房地产。

（二）办理房地产抵押的注意事项

1.证件手续要齐全

办理房地产抵押的前提是“两证齐全”，即抵押人具有合法有效的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。需要注意以下特殊房地产抵押的特别规定：

（1）以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案；

（2）以中外合资企业、合作经营和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外；

（3）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或股东大会通过，另有规定的除外；

（4）以预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；

（5）以共有房地产抵押的，抵押人应征得共有人的书面同意。

2.出租的房屋可以抵押，抵押的房屋可以出租

抵押出租的房屋，抵押人应当告知抵押权人租赁情况。处分抵押房屋时，租赁合同对于房屋的受让人仍然有效。已抵押的房屋，经抵押权人同意，可以出租，但租赁关系自处分抵押房地产时解除。

3.重复抵押

房屋及其土地使用权被抵押后，其价格大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。(www.xing528.com)

4.超值抵押

房屋及其土地使用权超值抵押的，超过该标的价值部分抵押无效。

（三）房地产抵押合同登记

《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当向房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。办理房地产抵押合同时需要交验一定的文件。

（1）个人办理房地产抵押合同时需要交验的文件：①《房屋所有权证》；②《国有土地使用证》；③主合同（借款合同等）；④抵押双方的资格、身份证明；⑤由资质评估机构出具的评估报告；⑥房屋所有人的身份证件；⑦居住用房抵押的，须提交第二住处证明。

所有权人已婚的，须提交夫妻双方同意抵押的文件；共有房屋设立抵押的，须提交共有人的同意书。

（2）单位办理房地产抵押合同时需要交验的文件：①《房屋所有权证》；②《国有土地使用证》；③主合同（借款合同）；④抵押双方的资格、身份证明；⑤由资质评估机构出具的评估报告；⑥单位同意抵押的文件。集体企业须提交职工（代表）大会通过的同意抵押的文件；有限责任公司，须提交董事会通过的同意抵押的文件；股份有限公司，须提交股东大会通过的同意抵押的文件。

（四）抵押权的实现

房地产抵押后，如果债务人到期不履行债务或债务人在抵押期间解散、被宣布破产，抵押权人可以通过法律途径对抵押物进行拍卖、变卖，从所得价款中优先受偿。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中扣除相当于应缴纳土地使用权出让金的款额，抵押权人方可优先受偿。

处分抵押房地产所得价款，按以下顺序分配：

（1）支付处分抵押房地产的费用；

（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；

（3）偿还抵押权人本息及支付违约金；

（4）赔偿因债务人违反合同而给抵押权人造成的损失；

（5）剩余价款交还抵押人。

处分抵押房地产所得价款金额不足以支付债务、违约金和赔偿损失时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

【案例9-2】

2013年4月12日，吕某取得涉案房屋的房地产证。2013年4月24日，涉案房屋抵押给第三人中国工商银行深圳某支行。2015年3月28日，被告吕某与原告周某签订一份《房地产买卖合同》，约定吕某将涉案房屋出售给周某，转让成交价为179.5万元。合同签订后，周某按合同约定于当日向卖方支付定金3.5万元，并由吕某出具相应的《收款收据》；买卖双方共同向中国工商银行深圳某支行办理二手楼交易资金监管手续，并且买方于2015年4月24日、28日分两笔将51万元资金存入中国工商银行二手楼资金监管账户。

之后，由于被告拒绝提供收款账户，单方撤销担保公司赎楼授权，原告向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同。法院审理过程中的一个法律问题是，被告房屋上设定的抵押权负担是否构成继续履行的障碍。第三人中国工商银行深圳某支行向法院提交答辩称，只要其抵押债权得到清偿，抵押关系就已经解除，第三人有义务配合办理抵押的注销登记手续。

法院经审理认为，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《物权法》第191条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务涤除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍可消除。