房地产交易结束判断：房地产交易中的两证

1.房地产交易的概念

房地产交易是一种市场买卖行为，有广义和狭义之分。狭义的房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动；广义的房地产交易是指当事人之间在进行房地产转让、抵押、租赁等交易行为的同时，还进行与房地产交易行为有着密切关系的房地产价格的确定、房地产交易的中介服务等活动。

2.房地产交易的原则

房地产交易是一种典型的民事法律行为，在由此所形成的法律关系中，当事人的权利、义务除了受有关房地产交易的专门法律的调整以外，还受民法一般规定的调整。参与交易客体（房地产）的特殊性，决定了房地产交易除应遵守平等、自愿、等价、有偿和诚实信用等基本原则外，还应遵循以下原则：

（1）权属不分离的原则。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内土地的使用权同时转让、抵押，即房地产交易中“房随地走”或“地随房走”的原则。实践中，房地产交易以取得“两证”（房屋产权证和该房的土地使用证）作为房地产交易结束的判断。“一房两证”是房地产交易权属不分离原则的体现。(www.xing528.com)

（2）房地产价格评估的原则。国家实行房地产价格评估制度。评估是房地产转让、抵押、租赁等交易行为过程中的一项必不可少的基础性工作。在房地产价格评估过程中，应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格由国务院规定确定办法，并由相关部门定期公布。

（3）房地产成交价格申报的原则。国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。房地产转让当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内向房地产管理部门申请复核；对复核结果仍有异议的，可以在接到复核结果15日内申请仲裁或向人民法院起诉。

（4）房地产交易行为要式性的原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》明确规定，房地产转让、抵押应当依法签订书面合同，并应向房地产所在地房产管理部门办理登记备案手续，否则其转让、抵押无效。