建设工程法规第二版-房地产交易与产权产籍

案例导入9-3

2005年1月，李某与A 房地产公司签订《商品房买卖合同》。同年6月，A 房地产公司依约将经竣工验收合格的商品房交付给李某，并于同年7月进行了房屋的初步登记，9月为李某办理了房屋过户手续。2005年8月，李某与王某签订《购房合同》。在合同中，双方约定由王某一次性支付给李某全部购房款，李某则将该房屋交付王某使用。在A 房地产公司为李某办理房屋过户手续之后7日内，由李某将商品房过户给王某。2005年10月，王某得知李某已经取得了房产证，要求其履行合同义务。而李某认为签订《购房合同》时，商品房属于期房且没有房产证，故《购房合同》应属无效而拒绝为王某办理过户手续。王某多次与李某协商无果，只得起诉至法院，要求其继续履行合同。最终法院支持了王某诉讼请求，判令李某限期为王某办理房屋过户手续。

分析：现房的再转让归属私法调整，根据私法意思自治原则，只要买卖双方所订立的现房再转让合同不违反法律法规的强制性规定，就应当认为是合法有效并受法律保护的。与现房再转让相关的法律法规的强制性规定主要有两个：一个是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项和《城市房地产转让管理规定》第七条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让；另一个是原建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条的规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。(www.xing528.com)

本案中，李某与王某于2005年8月签订《购房合同》，而A 房地产公司已经于同年7月办理了房屋初步登记取得大产权；同时，双方又在合同中约定，A 房地产公司为李某办理房屋过户手续之后7日内，由李某将商品房过户给王某，故李某与王某签订的《购房合同》并未违反法律法规的强制性规定，应当是合法、有效并受法律保护的。