征收补偿：先补偿后搬迁，法规规定不得强迫被征收人搬迁

1.征收补偿的原则

（1）选择补偿方式原则。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

（2）协议补偿原则。房屋征收部门与被征收人依照条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

（3）先补偿、后搬迁原则。实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，且不得采取暴力、威胁手段或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式，迫使被征收人搬迁。

2.征收补偿的内容

对被征收人给予的补偿包括：

（1）被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。拆迁人在拆迁活动中除了对被拆迁房屋的所有人给予补偿外，还应对被拆除房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。由此可见，安置的对象是被拆除房屋的使用人，而不是所有人。安置包括一次性安置（一次性安置是指被拆除房屋的使用人直接迁入安置房，没有周转过渡期，拆迁人与被拆迁安置对象就房屋问题一次处理完毕）和过渡安置（过渡安置是指拆迁人不能一次解决安置用房，可以由拆迁人先对被拆迁安置对象进行临时安置，过一段时间后再迁入安置房）两种形式。

拆迁安置的标准因被拆除房屋的性质不同而有所区别。拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置；拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积安置。对按照原面积安置住房有困难的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。安置费用包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。(www.xing528.com)

此外，根据具体情况，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

3.被征收房屋价值的确定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”，首次在法律层面上确定了评估价值存在异议时的解决办法。在此基础上，住房和城乡建设部于2011年6月3日发布〔2011〕77号《国有土地上房屋征收评估办法》，进一步细化了国有土地上房屋征收的相关评估标准。被征收房屋的价值得到更公正、公平的体现，最大限度地保护了被征收人的合法权益。

【案例9-1】

张某以人口多、住房紧张为由，申请建造房屋，经批准在张某家老房东边建了两间，房屋建好后没有按照规定去办理房屋产权证和土地使用证。现在，张某家要拆迁，拆迁人以张某家东边两间房屋没有房产证为由认定为违章建筑。张某拿着建房申请及批准文件到土地局和房管局申请办理土地使用证和房产证时，对方说房屋已经被批准拆迁，不能办理。请问：张某后建的两间房屋属于违章建筑吗？房管局不给其办理产权证合法吗？这两间房屋应不应该算拆迁面积？

分析：首先，后建的两间房屋是合法建筑，不属于违章建筑。根据《土地管理法》《城乡规划法》的规定，违章建筑是指未取得建设工程规划许可证或虽取得建设工程规划许可证，但违反许可证的规定内容进行建设，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建以及改建的建筑物。本案例中，后建的两间房屋是经过批准建造的，只是没有按照规定申请办理土地使用权证和房屋产权证，这并不影响该房屋的合法性。

其次，土地局和房管局不予办理土地使用证和房产证是符合法律规定的。根据《房屋登记办法》第二十二条的规定，房屋已被依法征收、没收，原权利人申请房屋产权登记的，房屋管理部门不予以登记。本案例中，房屋已经被列入拆迁范围，土地管理局和房屋管理局不予办理土地使用证和房产证是合法的。

最后，这两间房屋应该算拆迁面积。具体来讲，房地产的建筑面积一般是以房屋权属登记记载为准，由于没有办理产权登记，故应按照建房申请面积和房屋实际建筑面积相结合的办法处理：实际建筑面积小于批准面积时，应以实际面积为准；实际面积等于或大于批准建造面积时，应以建房申请批准的面积为准，实际多建的建筑面积因没有获得批准应属于违章建筑，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定不应获得补偿。若对后建的两间房屋拆迁补偿问题无法达成协议，可以通过拆迁裁决方式予以解决，对裁决不服的还可以提起行政诉讼，由人民法院对面积予以确认。