建设工程法规：基本原则、特征与作用

案例导入1-2

原告王某将其所有的房屋卖于被告张某，双方签订了房产交易协议书，约定：房价为38500元，有关交易的一切费用均由买方承担，办理手续同时一次交付全部房款。原告收到被告给付的房款，并将房产证交给被告，从该房屋搬出，随后被告搬入该房屋居住。但双方一直未办理房产过户手续。事隔4年，原告得知被告一直未办理法定过户手续后多次督促，原告以被告一直拖延未办过户手续为由将其诉至法院，请求依法判决买卖房屋合同无效。被告以自身已支付房款，原告已交付使用房屋并已居住4年为由，请求判决房屋买卖合同合法有效。

法院经审理认为：原、被告签订的房屋买卖合同是有效的，且已实际交付房产证，被告已付给原告房款。房屋买卖合同生效后，被告应及时办理房屋过户手续，原告应当予以协助。原告要求判决房屋买卖关系无效之请求，因过户登记是已经生效合同一方当事人应当履行的义务，过户登记手续仅是房屋产权转移的必要条件，并不是买卖合同有效的要件，因此，原告之请求没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，判决如下：原、被告之间的房屋买卖合同有效，争议房屋归被告所有。(www.xing528.com)

分析：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定”。据此可以看出，合同生效有两种形式：一是依法必须办理批准、登记等手续才生效的，以办理该手续为确认生效的时间，这种批准、登记指的是当事人之间在签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记手续，合同即生效；二是合同一经签订，即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效。房屋买卖合同的效力问题，属第二种形式，买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求，即当事人要凭签订的合同及原产权证件去办理房屋的所有权变动的登记。所以，是否办理房屋过户手续，影响的是房屋的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响。不能因为当事人还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效，这是法院依法判决本案例中房屋买卖合同生效的理由和依据。

建设工程法规具有规范性和强制性的要求，相应的行为必须依据法律进行，纠纷处理不能由当事人自行决定，必须以事实为依据、以法律为准绳。