投资性房地产转换与处置|中级财务会计

1）投资性房地产的转换

在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产。

②自用房地产停止自用，改用于赚取租金或资本增值，相应地由自用房地产转换为投资性房地产。比如过去是办公用的大楼，现在腾出来作为投资性房地产出租出去。

③房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产。

④自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。

在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

2）投资性房地产的处置

（1）成本模式下

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

【例6-10】 某公司2016年1月1日将2014年12月31日开始使用的一幢办公楼用于对外出租。该资产的买价为3000万元，相关税费为20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧，且未发生减值问题。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清，租赁开始日为2016年1月1日。2017年1月1日以3200万元的价格对外转让该房产，假设公允价值不能可靠估计，且不考虑其他相关税费。

①2015年末累计计提的折旧额=［3020-（21-1）］÷40=75（万元）；

借：投资性房地产30200000

累计折旧750000

贷：固定资产30200000

投资性房地产累计折旧750000

②2016年计提的折旧额=［3020-（21-1）］÷40=75（万元）；

会计分录如下：

A.提取当年折旧时：

借：其他业务成本750000

贷：投资性房地产累计折旧750000

B.收取租金时：(www.xing528.com)

借：银行存款4000000

贷：其他业务收入4000000

③2017年1月1日后以3200万元的价格对外转让该房产，则甲公司处置房产的会计处理如下：

借：银行存款32000000

贷：其他业务收入32000000

借：其他业务成本28700000

投资性房地产累计折旧1500000

贷：投资性房地产30200000

（2）公允价值模式下

一般分录如下：

①按实际收到的款项：

借：银行存款

贷：其他业务收入

②按当时投资性房地产的账面余额：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（也可能在借方）

③将累计公允价值变动转入其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本或反之。

④将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本