物业管理法规文件汇编中的物业服务合同规定

第四十三条　业主可以委托物业服务人管理建筑物及其附属设施，也可以自行管理。对建设单位聘请的物业服务人，业主有权依法更换。

历史形成的、经区（县）人民政府认定的老旧楼院的物业服务管理由市、区（县）人民政府适当提供补贴，街道办事处、社区居民委员会负责通过招投标引入有实力的物业服务人进行管理。

本条第二款的业主应当按照国家有关规定主动交纳维修资金，由街道办事处、社区居民委员会和承接管理的物业服务人负责督促收缴。

本条第二款的业主应当按照有关规定主动交纳物业费和水电气暖等费用，不得无故拖欠。街道办事处、社区居民委员会应当协助承接管理的物业服务人督促催缴。

第四十四条　从事物业服务活动的企业应当依法设立，具有独立的法人资格，遵守法律、法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。

物业服务人应当积极协助街道办事处、乡（镇）人民政府、公安机关及其派出机构做好社区安全防范管理工作。

物业服务人应当聘请专业人员从事相关服务工作。法律、法规对物业服务人员从业资格有规定的，从其规定。

第四十五条　市住房和城乡建设行政主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。

业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人订立书面合同，就服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款作出规定。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

物业服务合同签订或者变更之日起十五日内，物业服务管理人应当将物业服务合同副本报物业所在地区（县）住房和城乡建设行政主管部门及街道办事处、乡（镇）人民政府备案。

第四十六条　物业服务人应当按照物业服务合同的约定和物业的使用性质提供相应的服务，并遵守下列规定：

（一）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务，及时办理业主投诉，提高服务质量；

（四）做好物业管理区域内的门卫、巡逻、房屋装饰装修、技防监控等秩序维护和安全防范工作，并接受公安机关的指导检查；

（五）为业主的身份、住宅等个人信息保密，未经业主本人同意或者法定事项不得向其他单位和个人透露；

（六）积极配合供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等相关专业单位进入物业区域开展服务，为其提供便利；

（七）积极配合消防部门做好消防设施维护管理、消防通道畅通、消防隐患消除等工作；

（八）接受社区居民委员会（村民委员会）监督指导，配合做好社区管理相关工作。

第四十七条　业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

自物业服务合同解除之日起十日内，原物业服务人、新物业服务人与业主委员会应当办理下列交接事宜：

（一）移交业主和物业的基础档案；

（二）移交物业服务中形成的物业服务档案；

（三）移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；

（四）移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料；

（五）清交预收、代收和清算欠收的有关费用；

（六）其他需要交接的事项。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

第四十八条　物业服务人未经业主大会或者业主委员会同意不得擅自在物业管理区域内进行下列活动：

（一）改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；

（二）设置营业摊点；

（三）许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传、经营活动；

（四）向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；

（五）提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准；

（六）其他与物业服务无关的活动。

第四十九条　物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房、房改房、国家规定的老旧住宅小区和普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，其他类型的物业服务收费实行市场调节价。

政府指导价的适用范围和收费标准由发展和改革部门制定。

市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定，并报区（县）发展和改革部门备案。

第五十条　物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务人支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。物业交付但没有实际入住的，由业主提出申请，物业服务人核实，按百分之七十收取物业费。

业主应当依照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反物业服务合同约定，经书面催告，逾期仍不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式，协助物业服务人催交。对无正当理由经催交仍拒不交纳的，物业服务人可以申请仲裁或者提起诉讼。

第五十一条　建设单位、物业服务人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。该项收益可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定使用。

物业经营性收益由物业服务人代管的，应当单独列账，扣除约定手续费后，于次年二月底以前交存业主委员会，并将收支具体情况向业主公布；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业服务资金的收支情况。(www.xing528.com)

第五十二条　物业管理区域内按照规划建造的车库、车位，未作为建筑物共有部分进行分摊的，建设单位可以出售、附赠或者出租。

利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的车库、车位，谁投资谁受益，可以出租，但不得出售。

下列车库、车位属于业主共有：

（一）计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的。

（二）占用小区道路、共用场地划定的车位。

物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。

当车位（库）无法满足本物业管理区域内业主、物业使用人需要时，可采用业主大会会议决定的公平方式予以确定。

物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

建设单位在预售或者现售房屋时，应当公示本物业管理区域内用于出售、出租、附赠的车位（库）的数量。

建设单位用于销售的车位（库），应当与房屋同步销售。物业管理区域内利用业主共有的道路、场地设置的车位（库）不得销售。

建设单位配套建设的车位（库）可以向业主出售、出租。拟出售的车位（库）数量等于或低于物业管理区域内的房屋套数时，原则上每户业主只能购买一个车位（库）。车位（库）数量超过本建筑区域内房屋套数的，在保证本建筑区域内业主可购买或租用一个车位（库）的前提下，方可将剩余车位（库）出售给需要购买两个或两个以上车位（库）的业主。

车位（库）有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是每次租期不得超过六个月。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、物业使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。

第五十三条　占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定，车位使用费属于全体业主共有。

执行任务的军、警车辆和救护车、救灾抢险车、邮递车、环卫车、市政设施维护维修车及殡仪车，在物业管理区域内临时停放，不得收费。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主、物业使用人开放。人防工程停车位的使用费，扣除人民防空工程设施的维护管理费用后，剩余部分归投资者所有。投资者或者物业服务人应当配合政府有关部门做好人民防空工程设施的维护管理工作。

第五十四条　市、区（县）住房和城乡建设行政主管部门应当做好物业服务人物业服务管理事中和事后的监督管理，对物业服务人实行动态测评，测评的具体办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同市发展改革行政主管部门制定，报市人民政府批准后施行。

第五十五条　物业服务人不得有下列行为：

（一）在物业服务管理招标投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

（二）将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；

（三）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；

（四）擅自提高物业服务收费标准；

（五）擅自处分业主共有财产，擅自允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动；

（六）以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气等；

（七）原物业服务人拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按规定办理交接手续，造成物业服务管理状况混乱的；

（八）泄露在物业服务活动中获取的业主信息的；

（九）未履行垃圾分类管理人责任的；

（十）对物业管理区域内的乱搭乱建、饲养禁养犬等违法行为不劝阻、不报告的；

（十一）法律法规和管理规约规定的其他行为。

业主对建设单位、物业服务人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

第五十六条　业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经仲裁裁决或者生效判决确认后仍不履行合同约定义务的，依法录入个人信用档案。

第五十七条　区（县）住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查，并及时共享物业服务人诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

第五十八条　市人民政府应当建立覆盖建设单位、物业服务人、物业服务企业负责人、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会成员等的物业服务管理信用体系。

市住房和城乡建设行政主管部门会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

区（县）住房和城乡建设行政主管部门应当建立本辖区内物业服务管理参与主体的信用档案，实行动态管理，并纳入市物业服务管理信用信息系统。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当协助开展辖区内物业服务信用信息的征集核查工作。

物业服务管理信用信息应当按照相关规定纳入市公共信用信息系统。

鼓励社会组织和个人在信用交易和其他活动中，查询并运用物业服务管理信用信息。

物业服务管理信用信息管理具体办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同市信用信息主管部门制定，报市人民政府批准后施行。

第五十九条　市住房和城乡建设行政主管部门应当与法院、仲裁机构、相关部门、物业服务管理行业协会、街道办事处、乡（镇）人民政府和公用企事业单位等建立物业服务管理信用信息汇集共享机制，及时收集物业服务管理相关信用信息。

违反物业服务管理相关法律、法规被行政处罚的信息，应当录入市物业服务管理信用信息系统，由作出行政处罚决定的主管部门采集并推送至市物业服务管理信用信息系统。其他失信信息，由区（县）住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府采集；由街道办事处、乡（镇）人民政府采集的，应当经市住房和城乡建设行政主管部门复核后推送至市物业服务管理信用信息系统。

市、区（县）住房和城乡建设行政主管部门根据失信行为的程度，可以通过在市物业服务管理公共服务平台公开失信信息、限制物业服务示范项目申报、建议取消先进评比表彰资格以及按照规定向市公共信用信息系统推送纳入社会联合惩戒等方式，对物业服务管理中的失信行为予以惩戒。

第六十条　市、区（县）住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立物业服务管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务人在物业服务管理活动中的投诉，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。