物业管理常用法规文件汇编：业主、组织和管理委员会

第十条　房屋的所有权人为业主。

因买卖、赠与、继承、拆迁补偿、生效的法律文书、合法建造等情形已经合法占有房屋或者取得房屋所有权，但尚未依法办理所有权变更登记的人，在物业服务管理中享有业主权利，承担业主相应义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第十一条　建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十二条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务管理活动中的合法权益。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以依法书面授权代理人参加，也可以通过信件、传真、微信、QQ、电子邮件等由业主大会同意的多种方式参加讨论和表决。

第十三条　交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十以上不足百分之五十，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域符合本条第一款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当自符合条件之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会书面报告并提供下列资料：

（一）物业管理区域划分的资料；

（二）房屋及建筑面积清册；

（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件；

（四）房屋建筑工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明；

（五）物业服务用房配置的资料；

（六）业主名册。

建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。

第十四条　街道办事处、乡（镇）人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组，筹备召开首次业主大会会议。首次业主大会会议召开后，业主大会会议筹备组自行解散。

第十五条　筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会（村民委员会）和建设单位派员共同组成，筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市住房和城乡建设行政主管部门制定的示范文本，拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

（四）拟订业主委员会成员产生办法，确定候选人名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第十六条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、批准业主委员会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）选聘和解聘物业服务人；

（四）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（五）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（八）确定物业服务方式、内容、标准以及物业服务收费方案；

（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用。确定业主委员会成员津贴或者补助的标准，决定是否对业主委员会主任实施任期、离任财务审计；

（十）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（十一）法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。

业主共同决定事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五、六、七项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决的专有部分占建筑物面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十七条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督。

业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期为五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主大会或者业主委员会做出的决定，应当自作出决定之日起三日内向全体业主进行公示。

第十八条　业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）系本物业管理区域内业主。业主为法人或者非法人组织的，应当是其书面授权的自然人代表；

（二）具有完全民事行为能力，能够履行委员职责；

（三）遵纪守法，热心公益，模范履行业主义务，责任心强，有社会公信力，有一定组织能力；

（四）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；

（五）本人、配偶及其近亲属与本物业管理区域提供服务的物业服务人没有利害关系；

（六）法律、法规规定的其他条件。

第十九条　业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。

业主委员会未按业主大会议事规则按期召集业主大会会议的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促召开业主大会会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理的；

（二）专有部分面积和人数比占百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议的；

（三）业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职的；

（四）业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的。

第二十条　业主委员会成员候选人通过下列方式产生：

（一）社区居民委员会（村民委员会）党组织推荐；(www.xing528.com)

（二）社区居民委员会（村民委员会）推荐；

（三）业主自荐或者联名推荐；

（四）产权单位推荐。

筹备组根据业主委员会成员候选人产生办法，在按照前款方式推荐的人员中，确定业主委员会成员候选人名单，征求社区居民委员会（村民委员会）党组织的意见。

社区居民委员会（村民委员会）的党组织鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主代表、物业管理委员会成员、业主委员会成员，充分发挥模范带头作用，依法履行职责。

第二十一条　业主大会、业主委员会工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的补助或者工作津贴，由业主大会决定。业主委员会应当每年向业主大会报告收支情况。

前款所述费用由全体业主承担，有公共收益的，从公共收益中支付。筹备和召开首次业主大会的经费由建设单位或者原产权单位承担，无建设单位或者原产权单位的，由全体业主承担。

第二十二条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向区（县）住房和建设行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案，并书面告知相关社区居民委员会（村民委员会）：

（一）业主大会成立和业主委员会选举情况；

（二）业主委员会组成人员名单及其基本情况；

（三）管理规约、业主大会和业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议记录和会议决定。

第二十三条　业主委员会应当建立接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业服务管理中各项重要事项的记录，并建立工作档案。

第二十四条　业主委员会应当建立信息公开制度，及时公示下列信息：

（一）业主委员会成员姓名、职责分工和联系方式；

（二）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同；

（三）业主大会和业主委员会决定；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况；

（六）物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；

（七）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员工作津贴详细情况；

（八）其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

前款第四项至第七项应当每半年向全体业主公布一次，公布时间不少于十五日。

业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督，业主委员会、物业服务人等应当予以配合。

第二十五条　业主大会、业主委员会可以委托有资质的中介机构对公共收益的收支情况、业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当向全体业主公告三十日。审计费用从公共收益中列支。

第二十六条　业主委员会任期届满前九十日，应当召集业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导督促换届选举。

第二十七条　业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的，新的业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府协助移交。

第二十八条　业主委员会及其成员应当遵守法律、法规和管理规约，诚实守信、勤勉尽责，不得有下列行为：

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；

（四）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务人、有利害关系业主提供的利益、报酬；

（五）与为本物业管理区域提供服务的物业服务人之间具有关联关系；

（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（八）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

业主发现业主委员会成员有前款所列行为的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务。终止业主委员会成员职务时，应当允许该成员提出申辩并记录归档。

业主大会决定终止业主委员会成员职务的，应当同时补选新的业主委员，并向全体业主公告。

第二十九条　有下列情形之一的，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业服务管理事项：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；

（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的；

（四）需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。

第三十条　物业管理委员会由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织成立，成员可以由街道办事处、乡（镇）人民政府、辖区派出所、社区居民委员会（村民委员会）、业主代表等组成。物业管理委员会总人数应当为七到十一人的单数，其中业主代表应当不少于物业管理委员会人数的百分之五十。

业主代表的资格应当符合本条例第十八条的规定，物业管理委员会成员候选人产生方式应当符合本条例第二十条的规定，业主代表经业主推荐或者自荐，由街道办事处、乡（镇）人民政府审定。物业管理委员会的主任由业主代表担任。

物业管理委员会组成后，应当由街道办事处、乡（镇）人民政府向全体业主公示。

第三十一条　物业管理委员会成立之日起三十日内应当向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府备案。物业管理委员会应当履行以下职责：

（一）组织、筹备召开业主大会会议，选举或改选业主委员会；

（二）就物业管理事项广泛征求业主意见，形成业主共同决定，就物业管理重大事项，组织业主代表投票表决；

（三）调解业主、物业使用人、物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（四）配合街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理区域的社区建设工作。

物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。

会议应当有半数以上成员且半数以上业主代表成员参加，业主代表成员不能委托代理人参加会议。物业管理委员会确定的事项应当经半数以上的成员签字同意。会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项向全体业主公示，公示时间不得少于十个工作日。

第三十二条　物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡（镇）人民政府重新组建物业管理委员会。

已成立业主大会、选举产生业主委员会，并依照本条例第二十二条规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会，并向全体业主公示。