第一节 业主、业主大会
第二十三条 房屋的所有权人为业主。
尚未申请不动产登记，但基于法律规定、法院或者仲裁委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以及基于合同关系的占有房屋的物业使用人，适用本条例关于业主的规定。
业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，依法享有共有权和共同管理权，并承担相应的义务；业主不得以放弃权利不承担义务。
第二十四条 建设单位或者其委托的物业管理人应当将业主入住情况及时报送县（市）房地产行政主管部门，并抄送居民委员会、街道办事处或者乡镇人民政府。
符合下列条件之一的，应当召开业主大会成立会议：
（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；
（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；
（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
第二十五条 符合召开业主大会条件的，县（市）房地产行政主管部门接到建设单位、业主或者委托的物业管理人的报告后，应当书面通知街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知之日起六十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居民委员会、建设单位代表七人以上十一人以下单数组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。
筹备组应当自成立之日起十日内，在物业管理区域内公示其成员名单和工作职责。
第二十六条 业主大会筹备组应当履行下列职责：
（一）确认业主身份、户数及所持有专有部分建筑面积；
（二）确定召开业主大会成立会议的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）确定业主大会表决权计票方法；
（五）提出业主大会执行机构选定方案、入选条件，公布执行机构人员名单或者提出候选人名单和选举办法；
（六）需要在业主大会成立会议上决定的其他事项。
筹备组应当在业主大会成立会议召开十五日前，将前款规定的事项书面通知全体业主，并在物业管理区域内公告；业主对公告事项提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开业主大会成立会议。
筹备组召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
第二十七条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主因故不能参加业主大会的，可以委托代理人参加，并出具委托书，明确委托事项、权限、期限等。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域内业主人数较少，全体业主一致同意不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
第二十八条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
（二）选举或者更换业主大会执行机构成员；
（三）选择物业管理方式，选聘和解聘物业管理人；
（四）筹集和使用共有部分、共用设施专项维修资金；
（五）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（六）决定改变共有部分的用途，利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用；
（七）决定业主大会与业主大会执行机构的活动经费及执行委员工作报酬；
（八）物业管理区域内其他共有和共同管理的事项。
前款第四项至六项的决定，除本条例另有规定外，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；其他事项的决定，需经专有部分占总建筑物面积过半数业主且占总人数过半的业主同意。
第二十九条 业主大会投票权数按下列方式确定：
（一）业主人数，按照专有部分数量计算，一个专有部分为一人，未交付的部分，以及同一产权人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算；
（二）专有部分建筑面积，按照不动产登记的建筑面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构实测建筑面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同约定的建筑面积计算。
第三十条 业主大会会议决定事项可以采用集中投票表决的方式，也可以采用书面征求意见的方式。
采用书面征求意见方式的，应当将征求意见书送交业主签收；无法送交业主签收的，应当在物业管理区域内公示，并设置密封箱回收业主意见，公示期不得少于十五日。
第三十一条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位推选业主代表参加业主大会。业主代表参加业主大会的，应当事先书面征求所代表的业主的意见，并经业主签字确认。
第三十二条 未参加表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。(www.xing528.com)
第三十三条 业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：
（一）有百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形的。
第二节 业主大会执行机构
第三十四条 业主大会可以选举业主委员会作为业主大会执行机构。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区，可以由街道办事处或者乡镇人民政府，在征求该物业管理区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指导物业管理区所在地社区居民委员会临时代行本条例规定的业主委员会职责。
业主委员会的主要职责是：
（一）召集并主持业主大会会议、临时会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与物业管理人签订物业服务合同；
（三）执行业主大会的决议、决定；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业管理人履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）组织监督专项维修资金的筹集和使用；
（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（八）业主大会赋予的其他职责。
第三十五条 业主委员会由五至十一人单数业主组成，设主任、副主任和若干执行委员和候补委员，主任、副主任可以兼任执行委员。业主委员会每届任期不超过五年，业主委员会委员可连选连任。
第三十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业管理区域所在地的县（市）房地产行政主管部门提交下列备案资料：
（一）业主大会会议决议；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会委员名单和基本情况；
（五）法律、法规规定的其他资料。
受理备案的部门自收到备案资料之日起十日内，对备案资料进行核查，并书面征求街道办事处或者乡镇人民政府的意见；符合规定的，予以备案登记，出具备案证明和业主委员会刻制印章的证明。
备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内到备案部门办理备案变更。
第三十七条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者副主任主持，有三分之二以上委员出席，做出的决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意。
第三十八条 业主大会、业主委员会会议做出的决定，应当在做出之日起三日内在物业管理区域内进行公告。
业主有权查阅业主大会会议、委员会会议的资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。
第三十九条 业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
根据管理规约或者业主大会决定，可以委托审计机构对业主委员会任期内财物状况进行审计。换届后，原业主委员会应当将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。
第四十条 业主委员会委员不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）非法索取、收受建设单位、物业管理人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（三）利用职务之便要求物业管理人减免其个人物业服务费；
（四）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
第四十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其委员资格：
（一）超越职责权限或者不执行业主大会决议、决定，不履行委员职责的；
（二）违反本条例第四十条规定的；
（三）不适合担任业主委员会委员的其他行为；
业主委员会委员以书面方式向业主大会提出辞职请求或者不再是物业管理区域内业主的，其委员资格自行终止。
第四十二条 业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣等事项共同作出约定。
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