第一节 业主和业主大会
第二十五条 房屋的所有权人为业主。
公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。
本条例所称业主还包括：
（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；
（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；
（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；
（五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。
第二十六条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有：
（一）道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外；
（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；
（四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施；
（五）法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。
第二十七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）自行管理物业；
（二）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；
（三）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
（四）提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议；
（五）参加业主大会会议，行使投票权；
（六）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（七）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；
（八）监督物业服务人履行物业服务合同；
（九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权；
（十）监督专项维修资金的管理和使用；
（十一）法律法规规定的其他权利。
业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二十八条 业主应当履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；
（四）配合物业服务人实施物业管理；
（五）按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金；
（六）按时足额交纳物业费；
（七）履行房屋安全使用责任；
（八）按照规定分类投放生活垃圾；
（九）法律法规规定的其他义务。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
第二十九条 业主可以成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
第三十条 一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。
第三十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核，对符合业主大会成立条件的，指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。
筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议，成立筹备组。
筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定；业主代表资格应当参照适用本条例第三十九条有关业主委员会委员候选人资格的规定。
筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。
筹备组成立七日内，筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公示。
第三十二条 筹备组应当开展以下工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示：
（一）确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积；
（二）制定首次业主大会会议召开方案；
（三）拟订管理规约和业主大会议事规则草案；
（四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（五）制定业主委员会选举办法；
（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定的业主大会议事规则，至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、任期、罢免和递补等事项，并不得违反法律法规的强制性规定。
业主对公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。
筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。
第三十三条 首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会委员和候补委员。
第三十四条 业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：
（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员和候补委员；
（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；
（四）选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；
（五）筹集、管理和使用专项维修资金；
（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；
（八）确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；
（九）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；
（十）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。
业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。
第三十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开；采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。
召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示，并报物业所在地的居民委员会、村民委员会。居民委员会、村民委员会应当派代表列席会议。
业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。
第三十六条 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集。
第三十七条 业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。
物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定。物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但是不限于物业的承租人。
第三十八条 业主大会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章；需要使用业主大会印章的，由业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会提出。
第二节 业主委员会
第三十九条 业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。
业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。
业主是自然人的，应当符合下列条件：
（一）遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求；
（四）按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；(www.xing528.com)
（五）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；
（六）未被列为失信被执行人；
（七）未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；
（八）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
第四十条 业主委员会委员候选人通过下列方式产生：
（一）社区党组织推荐；
（二）居民委员会、村民委员会推荐；
（三）业主自荐或者联名推荐。
筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单，报社区党组织。
社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。
第四十一条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。
业主委员会委员具有同等表决权。
任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则约定。
第四十二条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。
第四十三条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：
（一）首次业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；
（五）业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。
街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，解散筹备组。
业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字。
第四十四条 业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；
（三）拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；
（四）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；
（六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；
（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；
（八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况；
（九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；
（十一）配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；
（十二）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会不得擅自决定本条例第三十四条第一款规定事项；业主大会不得授权业主委员会决定本条例第三十四条第一款规定事项。
第四十五条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每两个月召开一次；经三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会应当召开临时会议。
定期会议和临时会议应当有过半数委员参加，委员不得委托他人参会。
业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的居民委员会、村民委员会，并听取意见和建议。居民委员会、村民委员会可以根据情况派代表参加。
业主委员会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内，业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。
第四十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格自情形发生之日起自然终止，由业主委员会向业主公示，并提请业主大会确认：
（一）不再是本物业管理区域内业主；
（二）以书面形式向业主委员会提出辞职；
（三）因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。
业主委员会委员一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上，或者不再符合本条例第三十九条规定的委员条件的，业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格；业主委员会未提请的，街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。
第四十七条 业主委员会委员、候补委员不得实施下列行为：
（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；
（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；
（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；
（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；
（六）将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；
（七）与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；
（八）泄露业主信息；
（九）侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会委员、候补委员有前款规定的第（一）项至第（五）项行为的，街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。
第四十八条 一个任期内，出现业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责的，物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十九条 业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组，并在业主委员会任期届满前，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其履行职责。
街道办事处、乡镇人民政府也可以应业主书面要求组建换届小组。
换届小组依照筹备组的人员构成组建。
第五十条 业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会或者物业管理委员会应当在三十日内向街道办事处、乡镇人民政府办理变更备案手续。
因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续，并公告其印章作废。
第五十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三节 物业管理委员会
第五十二条 街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。
第五十三条 有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：
（一）不具备成立业主大会条件；
（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；
（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。
第五十四条 物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。
物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。
第五十五条 成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会自成立之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约。
街道办事处、乡镇人民政府对以上材料进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会备案证明和印章刻制证明。物业管理委员会持业主大会备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章，持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。
未成立业主大会的，物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。
第五十六条 成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照本条例第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。
未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。
第五十七条 物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。
会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加，业主代表委员不能委托代理人参加会议。
物业管理委员会按照本条例第五十六条确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示十个工作日。
第五十八条 物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。
第五十九条 已成立业主大会、选举产生业主委员会，并按照本条例第四十三条规定备案的，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。
第六十条 物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。
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