中国物业管理法规第三章：业主、业主组织与物业管理委员会

第十二条　房屋的所有权人为业主。

基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理不动产登记的自然人、法人和非法人组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。

业主在物业管理中的权利、义务，依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定确定。

第十三条　物业管理区域内的下列部分依法属于业主共有：

（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；

（四）物业服务用房、其他公共场所和公用设施，以及其他依法属于业主共有的共用部位、共用设施设备；

（五）法律、法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

不动产（房屋所有权）首次登记时，未对包括大堂、物业服务用房、门卫用房、设备间和其他公共场所在内的业主共有部分进行登记的，共有的业主、业主委员会或者物业管理委员会可以在建设工程交付使用后，到不动产登记机关依法申请登记。

第十四条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。符合下列条件之一的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请：

（一）交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的；

（二）交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的；

（三）首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的。

分期开发建设的住宅项目，其首期交付使用房屋满足前款规定条件之一的，按照前款规定执行。

符合本条第一款和第二款规定条件建设单位未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正；逾期仍未申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作。

建设单位应当按照有关要求提供相关资料，并承担召开首次业主大会会议所需费用。

第十五条　符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到筹备业主大会书面申请之日起四十五日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组成员除业主代表，街道办事处或者乡镇人民政府，居（村）民委员会代表外，可以吸收建设单位、辖区公安派出所等单位代表参加，组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员人数应当为九人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定，业主代表应当符合本条例第十九条有关业主委员会成员条件的规定。筹备组成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加筹备组。

筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单以及与筹备工作相关的个人信息、工作职责在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

筹备组决定重大事项须经筹备组成员过半数同意方为有效。

筹备组发布的通知或者公告，应当加盖居（村）民委员会公章。

第十六条　筹备组履行下列职责：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域显著位置公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议结束时，筹备组自动解散。

第十七条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，决定每届业主委员会任期；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用维修资金；

（六）筹集维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及物业服务收费方案；

（十）审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；

（十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准；

（十二）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十八条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主委托其他业主代理参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。

业主大会决定本条例第十七条第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

在业主身份确认的前提下，可以采用短信、微信和电子邮件等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

市（地）、县（市）物业行政主管部门应当在物业管理信息平台中设定业主议事功能，供业主、业主委员会或者物业管理委员会、业主大会免费使用，并提供指导。

第十九条　业主委员会由五至十五人的单数成员组成，每届任期一般不超过五年，成员可以连选连任。一个物业管理区域分期建设或者尚有部分物业未交付使用的，应当预留成员名额，待交付使用后陆续补充。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加业主委员会。

业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间；

（三）未被列为失信被执行人；

（四）依法交纳物业费用和维修资金；

（五）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职；

（六）未有本条例规定的物业使用和维护禁止性规定的行为；

（七）未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

业主委员会成员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私。

业主委员会成员可以实行差额或者等额选举，具体选举办法由业主大会议事规则规定。实行差额选举的，未当选但得票数达到规定票数的候选人，可以当选候补成员，并按照得票多少的顺序在业主委员会成员出现空缺时依次递补。候补成员人数不得超过业主委员会成员总数的百分之五十；候补成员可以列席业主委员会会议，可以发表意见，但不享有表决权。

业主委员会应当自依法选举产生之日起五日内，在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单以及联系方式。(www.xing528.com)

第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案，并提供下列资料：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；

（五）业主委员会成员和候补成员名单等基本信息。

街道办事处或者乡镇人民政府对符合前款规定条件的，应当在五日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会可以持备案证明和印章刻制证明按照有关规定刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章印文中应当包含名称和届别。

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，向原备案机关备案。

街道办事处或者乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级物业行政主管部门。

第二十一条　业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告业主委员会年度履职情况；

（二）代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（三）拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法；

（四）组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费用；

（六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（八）定期向业主通报工作情况，每年公示业主委员会成员、候补成员应当交纳的物业费用情况；

（九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作；

（十一）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（十二）业主大会赋予的其他职责。

第二十二条　经业主大会同意，业主委员会可以聘用专职人员负责办理业主委员会日常事务和财务工作，协调解决业主投诉等工作。

聘用的专职人员应当接受业主委员会领导、监督和管理，在业主委员会授权范围内开展工作。

聘用专职人员的薪酬标准不得低于当地最低工资标准；业主委员会按照合同约定，决定对聘用的专职人员减薪或者解聘的，应当经半数以上成员同意。

第二十三条　除首次业主大会会议外，业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员的工作补贴以及聘用专职人员的薪酬，从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，或者由全体业主分摊，具体办法和标准由业主大会决定。

业主委员会应当在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补贴的筹集、使用和管理情况，每年不少于两次，每次公示期不少于十日。公示期满后，业主可以在业主委员会办公场所随时查阅。

第二十四条　业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召开；业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的，可以由所在地居（村）民委员会，在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下组织召开。

第二十五条　在业主委员会履职的一个任期内，出现业主委员会成员经递补，人数仍不足总数二分之一等无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况，以及对业主委员会工作年度测评连续两年不合格的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第二十六条　业主委员会成员不得有下列行为：

（一）干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；

（二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；

（三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（四）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人订立、变更、解除物业服务合同；

（六）违规使用经费，将业主共有财产借给他人，或者挪用、侵占业主共有财产；

（七）与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；

（八）泄露业主信息；

（九）其他侵害业主合法权益的行为。

违反前款规定的，经业主大会会议讨论通过，罢免其成员资格。

第二十七条　业主委员会成员有下列情形之一的，成员资格应当终止：

（一）以书面形式向业主委员会提出辞职的；

（二）不再是本物业管理区域内业主的；

（三）因健康等原因无法履行职责但未提出辞职的；

（四）拒不召集、拒不参加或者阻挠召开业主委员会会议的；

（五）违反书面承诺的；

（六）一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的；

（七）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

属于前款第一项、第二项情形的，其成员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第三项情形的，经业主大会会议讨论通过，其成员资格终止；属于前款第四项、第五项、第六项情形的，经业主大会会议讨论通过，罢免其成员资格；属于前款第七项情形的，按照相关规定处理。

业主委员会成员资格根据本条例规定自然终止、被终止或者被罢免的，业主委员会应当停止其履行职责，报所在地街道办事处、乡镇人民政府备案，并在物业管理区域显著位置公示。

业主委员会成员应当自资格终止之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

第二十八条　有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，业主自行管理的除外：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；

（三）业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的；

（四）需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后仍不能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会作为临时机构，依据本条例承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。在征求业主意见的基础上，组织业主选聘、解聘物业服务人，代表业主与物业服务人订立期限一般不超过三年的书面物业服务合同，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并在与业主委员会办理移交手续后解散。

第二十九条　物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府组织居（村）民委员会、业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表占物业管理委员会成员总人数半数以上，由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。业主代表应当适用本条例第十九条有关业主委员会成员条件的规定。物业管理委员会成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加物业管理委员会。

物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任；副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任；物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域显著位置公示。

第三十条　物业管理委员会成立后满三年，仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处或者乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。