第一节 业主和业主大会
第十二条 房屋的所有权人为业主。
基于与建设单位之间的房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有房屋但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主在物业管理中的权利、义务，依照法律、法规规定以及管理规约、物业服务合同约定确定。
第十三条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员；
（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用住宅专项维修资金；
（六）筹集住宅专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途和利用共有部分进行经营；
（九）利用共有部分进行经营所得收益的分配与使用；
（十）有关共有和共同管理权利的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十四条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
一个物业管理区域设立一个业主大会。
第十五条 物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会：
（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上；
（二）首套房屋出售并交付使用满两年。
符合前款规定成立业主大会条件的，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立首次业主大会会议筹备组。业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。
街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请后三十日内组建首次业主大会会议筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组建筹备组。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。县级以上人民政府物业管理主管部门应当加强对成立首次业主大会会议筹备工作的指导。
第十六条 街道办事处、乡镇人民政府应当自收到成立首次业主大会书面申请后五日内通知建设单位或者物业服务人报送物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的住宅专项维修资金清册等材料。
建设单位或者物业服务人应当自收到街道办事处、乡镇人民政府通知后十日内报送材料，协助成立筹备组，并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。
经筹备组申请，房屋交易管理机构或者不动产登记机构应当及时提供房屋面积、门牌号码、业主姓名和联系方式等信息。
第十七条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居（村）民委员会代表组成。筹备组中的业主代表可以由业主自荐、推荐或者居（村）民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定。
筹备组成员人数应当为单数，具体人数由街道办事处、乡镇人民政府根据物业管理区域具体情况确定。其中业主代表应当不少于会议筹备组人数的二分之一。建设单位拒绝派员参加筹备组，不影响筹备组的成立。
筹备组应当自成立之日起七日内，在物业管理区域内的显著位置进行公示。
第十八条 筹备组应当完成下列筹备工作，并于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告：
（一）确认并公示业主名单、人数和投票权数；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容和会议表决规则；
（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（四）确定首届业主委员会委员候选人产生办法和名单；
（五）制定首届业主委员会选举办法；
（六）其他筹备工作。
第十九条 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议；逾期不能召开的，可以向街道办事处、乡镇人民政府申请延长筹备期限一次，但延长时间不得超过九十日。
筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的，自行解散。
第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
书面征求意见是指通过文书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的征求业主意见形式。在确认业主身份的前提下，以手机短信、微信、电子邮件等形式征求业主意见的，视为书面征求意见。
业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定，存档期限不得少于五年。
县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用。
第二十一条 首次业主大会会议应当对下列事项进行表决：
（一）业主委员会的选举；
（二）管理规约草案；
（三）业主大会议事规则草案；
（四）需要由业主共同决定的其他事项。
第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当召开业主大会临时会议：
（一）经百分之二十以上的业主提议的；
（二）发生重大或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前通知全体业主，并将会议议题、具体内容、时间、地点和形式等予以公示。召开业主大会会议，应当提前三个工作日书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会。居（村）民委员会应当派员列席会议。
业主大会会议召集人应当在业主大会会议作出决定三日内将决定公示。
第二十三条 业主大会会议采用投票方式进行。
业主可以自行投票，也可以委托他人投票，一名受托人不得接受超过三名业主的委托。
委托投票的，应当提供委托人和受托人的身份证明资料、授权委托书。授权委托书中应当载明委托事项、委托人意见、投票权数和委托人联系方式。
第二节 业主委员会(www.xing528.com)
第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况和业主委员会履职情况；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则修订草案和业主共有部分经营收益管理与使用办法；
（三）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录等相关文件，并建立相关档案；
（四）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改；
（六）组织住宅专项维修资金的筹集，监督住宅专项维修资金的使用；
（七）监督业主和物业使用人遵守法律、法规、管理规约和业主大会决议，对其违法违约行为进行劝阻；
（八）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。
前款所称物业使用人，是指物业的承租人以及业主之外的其他合法实际使用物业的人。
业主委员会应当每年向业主公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息，公示业主委员会委员交纳物业服务费用情况、车位（车库）使用情况，保障业主的知情权和监督权。
第二十五条 业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。
业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生，每届任期三至五年，可以连选连任，委员任期与业主委员会任期相同，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推选产生。
第二十六条 业主委员会委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；
（三）遵守管理规约和业主大会议事规则；
（四）本人、配偶及其近亲属与物业服务人无直接的利益关系；
（五）书面承诺及时、全面履行工作职责；
（六）法律、法规规定的其他条件。
第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）业主委员会委员名单及相关资料；
（二）业主大会会议表决结果及决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主大会决议的其他事项。
符合备案条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到备案资料之日起五日内出具备案证明。取得备案证明后，业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会印章。业主委员会应当对所提供材料的真实性、合法性负责。
第一款所列备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。
街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级人民政府物业管理主管部门。
第二十八条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。
业主大会决定对业主委员会主任任期和离任实行经济责任审计的，审计费用从业主共有部分经营收益中列支。
第二十九条 业主委员会委员不得有下列行为：
（一）拒不执行业主大会决定；
（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订物业服务合同；
（四）侵占、挪用业主共有部分收益，擅自将业主共有部分收益借贷给他人或者以业主大会财产为他人提供担保；
（五）收受、索取物业服务人或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的财物、减免收费等利益；
（六）向本物业管理区域提供服务的物业服务人销售商品、承揽其相关业务，获取其他不正当利益；
（七）泄露业主信息；
（八）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务终止：
（一）因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；
（三）被判处刑罚的；
（四）法律、法规、业主大会议事规则及管理规约规定的其他情形。
业主委员会委员职务终止的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可以接受业主查询。
第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会决定中止其职务并予以公示，提请下次业主大会会议决定终止或者恢复其职务：
（一）拒不履行业主义务且拒不改正的；
（二）不履行委员职责和义务的；
（三）其他不宜担任业主委员会委员的情形。
第三十二条 业主委员会任期届满前六个月，应当在书面报告所在地县级人民政府物业管理主管部门后，组织召开业主大会会议，进行换届选举。业主委员会在规定时间内不报告，也不组织换届选举的，所在地县级人民政府物业管理主管部门应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。
业主委员会逾期未组织换届选举的，所在地县级人民政府物业管理主管部门应当成立由街道办事处、乡镇人民政府代表、业主代表、居（村）民委员会代表组成的业主委员会换届小组。由换届小组召集业主大会会议，重新选举业主委员会。
第三十三条 业主委员会应当在任期届满后三日内，移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的，应当移交给新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给换届小组或者所在地县级人民政府物业管理主管部门代管。
第三十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在地县级人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求所在地县级人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。
第三十五条 市、县、自治县人民政府可以根据实际需要，决定由街道办事处、乡镇人民政府履行本章第三十二条、第三十三条和第三十四条规定的职责。
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