2020年破产案例研究报告：租赁关系变更路径

若采取“破产不破租赁”的观点，管理人必须继续履行该租赁合同，那么就有必要讨论继续履行的合同内容以及对破产财产拍卖程序的影响。

虽然破产企业应当继续履行原租赁合同，但在破产清算程序中，为达清算之目的，破产企业之不动产将被依法拍卖，此时应对该租赁情况予以说明。对此，《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）》规定，破产企业系出租人，“破产企业出租的房屋土地有租赁期限但未到期的，应区别情况处理：如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。继续履行的，拍卖时应向竞拍人做出说明，适用买卖不破租赁的规则”。这似乎从最大程度上维持了原合同关系。但是，在《德国破产法》中，拍卖的结果可能导致原租赁合同被“预告解除”。《德国破产法》规定，破产管理人出让由债务人出租的不动产标的或房屋并且取得人取代债务人进入原使用租赁或收益租赁关系的，取得人可以依照法定期限预告解除该使用租赁关系。[29]如果遵从德国法的精神，应认为财产拍卖后，原租赁关系中最重要的要件——合同相对人发生了转变，原租赁关系的继续履行显然将面临更多不确定因素。

假设在重整程序中，在未将该不动产易主的情况下，原租赁合同的内容也将在一定程度上发生改变。一般认为，出租人进入破产程序后，至少应适当免除或减轻其在原合同项下的附随义务，主要指其维护、修缮该不动产的义务。《美国破产法》就明确规定，如果承租人选择继续占有、使用不动产，则出租人不能强迫承租人搬离，但是可以免除其合同项下诸如修理、维护等义务。[30](www.xing528.com)

总体来看，出租人一旦进入破产程序，即使否认管理人对租赁合同的选择解除权，当事人也几乎不可能继续享有原合同项下的全部权利义务，其占有、使用和收益权必将受到一定限制。对此，未来可通过立法或司法解释的方式，在明确承租人主张继续履行租赁合同的同时，不再要求破产出租人承担相应的修缮等义务。