成立意思表示，需要具备“行为意思”“表示意思”和“效果意思”。就买卖型担保意思表示的成立要件，有学者指出，“从行为意思角度，当事人所为意思表示，皆属当事人意志控制范围内的内心意思，买卖型担保本身不存在受胁迫、欺诈以及乘人之危等情形的干预，完全可以自主、自愿地作出。从表示意思角度，当事人皆能意识到所作行为具有民法上的意义，在明示的表示行为中并没有发生误载以及错误，因此能预期行为生效后会产生约束力”。[27]基于上述认知，在“买卖型担保”情形下，当事人的行为意思和表示意思并不存在障碍。据此，双方当事人的效果意思，是决定买卖型担保协议性质的关键。
本文认为，当事人之间并非“买卖房产”，其效果意思乃是为了担保。该结论可从买卖型担保转移的权利性质（所有权还是所有权的请求权）、是否具有购房对价两个方面得到论证。首先，就合同转移的权利性质而言，我国民法典物权编规定，物权变动需通过一定的外观来实现（交付或登记），除特定情形（观念交付）外，当事人的合意并不产生物权变动的效果。本案所涉标的为不动产，其权利转移需经过登记方符合物权变动规则。因此，在借款合同不能履行时，债权人依“买卖合同”所享有的并非是标的物的所有权，而仅为移转所有权的请求权，否则因有违“物权法定”原则而归于无效。其次，从购房对价来看，借款债权人并无真实支付价款的意思，其所谓“先行支付的价款”，“并非买受人获取所有权的对价而是借款合同的成立要件”。[28]况且，市场上的大量的“买卖型担保”系以借款额作为价款支付的标准，远低于不动产的实际市场价格，这实际上造成了借款当事人之间权利义务分配的“不公平”，有违合同的对价原则。综上，当事人之间订立买卖合同显然只具有担保的意思。(www.xing528.com)
这里需要解决的一个问题是，既然当事人之间没有买卖的意思表示，却订立买卖合同，是否构成虚伪的意思表示，进而受到“无效”的法律评价？对此顾虑，前文已经详述，囿于篇幅，不再详谈。但需要指出的是，只要双方当事人有受该意思表示拘束的效力，就应当认定该意思表示的真实性。
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