周某某分别于2011年11月27日、2011年12月21日，以每次200万元的数额，向大庆市仁和房地产开发有限公司（以下简称“仁和公司”）提供借款共计400万元。此两笔借款的期限均为4个月，并约定按月利率5％支付利息。为担保该债权的实现，仁和公司从其正在开发的房地产项目中选出37套房产，与周某某签订了不动产买卖合同，约定到期不能还款的，将以上述房屋抵债，双方当事人随后办理了预告登记。
2013年11月2日，法院受理了案外人对仁和公司提出的破产申请，并于同日指定了破产管理人。随后，周某某向管理人申报债权，管理人将该债权列为普通债权。周某某不服，认为其已与仁和公司签订了房屋买卖合同，且办理了预告登记，有权就该房产优先受偿，双方争执不下，因此成讼。该案两审法院均认为，涉案房屋买卖合同“名为买卖，实为担保”，应属一种非典型性担保。尽管其具有合法形式，但因该担保并不产生物权效力，周某某不享有别除权。
对于此类协议，司法实践中，不少法院将其认定为“担保借款人债权的实现”，[1]又称“买卖型担保”。理论上有观点将其界定为“债权人享有担保标的物优先受偿的一种非典型担保物权”，[2]即“后让与担保”；另有学者将其界定为抵押的一个变形，而主张“后让与担保”本身并无独立存在的价值；[3]还有学者主张，这种协议实际上违背了《物权法》对流押条款的禁止设定精神，存在规避法律适用的风险。[4](www.xing528.com)
对这种协议性质认定的不同观点，实际上反映了学界对该问题认识过程中存在较大的理论分歧。此外，在非破产案件审理过程中，这种纠纷的案由往往是“买卖合同纠纷”。[5]但依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》）第24条第1款[6]的规定，人民法院往往对此种协议属“买卖合同”的性质持反对态度，而将其认定为借贷性质。
由此带来的问题是，这种形式的协议是否具有担保效力？特别是在债务人企业进入破产程序后，权利人能否获得破产程序的保护？申言之，出借人能否在破产程序中主张取回权或者别除权？本文拟从此种协议的性质入手，在分析预告登记效力的基础上，研究买卖型担保权利人是否可在破产程序中获得优先地位。
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